מחזור משכנתא חוסך כסף ממשי רק כאשר הריבית בשוק היום נמוכה מהריבית החוזית שלך, ונותרו מספיק שנות תשלום כדי להצדיק את עלויות המעבר. עמלת פירעון מוקדם, עלות היוון, רישום משכון ועלויות ייעוץ נשקלות מול החיסכון החודשי הצפוי. כלל האצבע הוא שהמחזור משתלם כאשר נקודת האיזון מתקצרת אל מתחת לטווח של שלוש עד חמש שנים.
פנה לבנק המשכנתאות ובקש דוח יתרה (דוח יתרות לסילוק) שמפרט את כל המסלולים הפעילים: יתרת קרן, ריבית חוזית, מנגנון הצמדה, תקופה שנותרה ותשלום חודשי נוכחי לכל מסלול. הדוח הוא נקודת הפתיחה לכל השוואה, והוא גם חושף עמלות פירעון מוקדם צפויות לכל מסלול בנפרד. בקש את הדוח בכתב כדי להציג אותו מול מתחרים, ושים לב שלחלק מהמסלולים (בעיקר קבועה לא צמודה) עלולה להיות עמלת היוון משמעותית כאשר הריבית בשוק ירדה.
השג לפחות שלוש הצעות מיחזור. הצעה אחת מהבנק הקיים שלך, כי לעיתים הוא מוכן להתאים תנאים כדי לא לאבד לקוח. הצעה שנייה מבנק מתחרה. הצעה שלישית מיועץ משכנתאות עצמאי, שאינו קשור לבנק מסוים ומתאים תמהיל מסלולים לצרכים שלך. בכל הצעה תעד את העמלות, את המסלולים המוצעים ואת שורת העלות הכוללת (עלות כוללת של ההלוואה לאורך כל חייה). אל תסתכל רק על התשלום החודשי, כי הצעה עם תשלום נמוך ותקופה ארוכה עשויה להיות יקרה יותר בסך הכול.
סכם את כל עלויות המיחזור החד פעמיות: עמלת פירעון מוקדם, עמלת היוון במסלולי ריבית קבועה, עלות רישום משכון, אגרות, עלות יועץ משכנתאות חיצוני ודמי טיפול בבנק. חלק את הסכום הכולל בחיסכון החודשי הצפוי כדי לקבל את מספר החודשים שלוקח להחזיר את ההשקעה (נקודת איזון). מחזור נחשב משתלם כאשר נקודת האיזון קצרה משמעותית מיתרת חיי ההלוואה, בדרך כלל עד שלוש עד חמש שנים.
קיצור התקופה מעלה את התשלום החודשי אבל חוסך בעלות הכוללת בזכות פחות שנות ריבית. הארכת התקופה מורידה את התשלום החודשי ומקלה על התזרים, אבל מגדילה את העלות הכוללת ומאריכה את משך החשיפה לסיכון ריבית. האריך את התקופה רק אם אילוצי תזרים מחייבים, ולא כברירת מחדל. אם המטרה היא הורדת יחס ההחזר להכנסה אל מתחת ל-30%, שאף להארכה המינימלית הנדרשת ולא מעבר לה.
הזן את התשלום הנוכחי, התשלום המוצע ועלות המיחזור כדי לראות בעוד כמה חודשים ההשקעה מחזירה את עצמה.
מחזור משכנתא משתלם כאשר הריבית בשוק ירדה משמעותית מהריבית החוזית על היתרה, ונותרו מספיק שנות תשלום כדי שהחיסכון המצטבר יעלה על סך עלויות המעבר. החישוב הנכון משווה את עלות ההלוואה הקיימת עד סופה מול עלות הלוואה חדשה בריבית עדכנית, בתוספת עמלות פירעון מוקדם ועלויות ההיוון שהבנק גובה כאשר הריבית השתנתה לטובת הלווה.קרא את הערך המלא: מחזור משכנתא
