שכירות מול קנייה: החלטה מבוססת מספרים

איך לבצע

1. 1

   הסר את "שכירות = זריקת כסף".

   זאת אחת התפיסות השגויות הנפוצות. שכירות מקבלת לך גג; קנייה גם מקבלת לך גג, אבל בנוסף עולה הון בנכס + סיכון. ההחלטה אינה "האם הכסף שלי הולך לאיבוד". היא "האם תזרים המזומנים העתידי יהיה טוב יותר תחת שכירות או תחת בעלות."

2. 2

   חשב את העלות האמיתית של כל מסלול.

   שכירות: דמי שכירות חודשיים × 12 + עלות אובדן הזדמנות על הון נזיל שלא הופקד למקדמה (לרוב 4%-5% תשואה ריאלית). קנייה: החזר חודשי משכנתא + ארנונה + ועד בית + תחזוקה (כלל אצבע 1% משווי הנכס בשנה) + ביטוח + עלות אובדן הזדמנות על המקדמה (~25%). הפלטפורמה כולה: לרוב הקנייה זולה יותר רק לאחר 7-10 שנות החזקה.

3. 3

   כלל ה-5%: אומדן מהיר.

   עלות בעלות שנתית מסתכמת בקירוב לכ-5% משווי הנכס: 1.5% עלות הון אבוד + 1% תחזוקה + 1% ארנונה וביטוח + ~1.5% ריבית משכנתא נטו (חלק מההחזר הוא קרן). אם השכירות החודשית < (שווי הנכס × 5% / 12), שכירות זולה יותר ממוצרית. אם גבוהה יותר, קנייה זולה יותר.

4. 4

   אופק האיזון: כמה שנים עד שהקנייה משתלמת.

   עלויות עסקה (מס רכישה ~1.7%-3.5%, שכר טרחת עו"ד ~0.5%, מס שבח במכירה אם לא חל פטור, עמלות פירעון מוקדם) דורשות תקופת חניכה כדי להתפזר. שים לב שמס מכירה בוטל ב-2008 ואינו קיים עוד, וגם כלל הפטור "אחת לארבע שנים" אינו בתוקף. הפטור המרכזי היום הוא פטור דירה יחידה, שמותנה בין השאר בכך שהדירה הייתה בבעלותך 18 חודשים לפחות לפני המכירה ושבמועד המכירה לא הייתה בבעלותך יותר מדירה אחת. גם התנאי הזה מושך את אופק ההחזקה כלפי מעלה. אופק טיפוסי: 5-7 שנות מגורים. פחות מזה, שכירות עדיפה כמעט תמיד. יותר מזה, קנייה משתלמת אם המספרים בכלל ה-5% תומכים. ה-microQuiz למעלה מסמן לך באיזה צד אתה.

5. 5

   בחר ועבור לפעולה הבאה.

   אם החלטת לקנות, הצעד הבא הוא תכנון המשכנתא הראשונה: הון עצמי, יכולת החזר, השוואת בנקים, תמהיל ריבית. הפעולה "תכנון המשכנתא הראשונה" מובילה אותך דרך זה. אם החלטת להמשיך לשכור, אין כאן צעד פעיל; שמור את ההחלטה ומחזור את הניתוח כל 12-24 חודשים, או כשהשכירות / מחירי הנדל"ן / הריבית משתנים משמעותית.