חוק השכירות
המסגרת החוקית שמסדירה את שוק השכירות למגורים בישראל
בקצרה
חוק השכירות בישראל כולל מספר חוקים שמסדירים את היחסים בין משכירים לשוכרים, ובראשם חוק שכירות הוגנת (2017). החוקים נועדו לאזן בין זכויות בעלי הנכסים להגנה על השוכרים, ומגדירים חובות תחזוקה, כללי ערבות ותנאי פינוי.חוק השכירות בישראל כולל מספר חוקים שמסדירים את היחסים בין משכירים לשוכרים: חוק השכירות והשאילה, התשל"א-19711, חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-19723, ו"חוק שכירות הוגנת" משנת 2017, שהוא למעשה תיקון לחוק השכירות והשאילה שהוסיף לפרק א׳ שלו את סימן ו׳, חוזה שכירות למגורים.2 החוקים הללו נועדו לאזן בין זכויות בעלי הנכסים לבין הגנה על שוכרי דירות.
חוק שכירות הוגנת, שנכנס לתוקף ב-2017, הוסיף הגנות משמעותיות לשוכרים והגביל חלק מהפרקטיקות שנהגו בשוק. הבנת החוק חיונית הן למשכירים שרוצים לנהל את הנכס כחוק, והן לשוכרים שרוצים לעמוד על זכויותיהם.2
עיקרי חוק שכירות הוגנת
- מגבלת ערבויות: סעיף 25י מגביל את הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, לנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות.
- חובת תחזוקה: המשכיר חייב למסור את הדירה במצב תקין ולתקן ליקויים מהותיים שאינם נובעים משימוש השוכר (אינסטלציה, חשמל, מערכות מרכזיות).
- תשלומים שאסור לגלגל על השוכר: סעיף 25ט קובע רשימה סגורה של תשלומים שבהם השוכר נושא, ומוציא ממנה במפורש דמי ביטוח מבנה, תשלום לרכישה או להשבחה של מערכות קבועות בדירה, ודמי תיווך כשהמתווך פעל מטעם המשכיר.
- יציאה מוקדמת והעברת השכירות: החוק אינו מקנה לשוכר זכות יציאה מוקדמת, ויציאה לפני תום החוזה תלויה בתנאי החוזה. סעיף 22(ב), שהוסף ב-2017, קובע שהסכמת המשכיר להעברת זכות השכירות לשוכר אחר או להשכרת משנה, בשכירות מקרקעין, תיעשה מראש ובכתב; וסעיף 25יג קובע שתניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן יש גם לשוכר זכות ביטול כזו, ואז המשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות והשוכר 60 יום מראש לפחות.2
חוק הגנת הדייר
דייר מוגן, שריד היסטורי
חוק הגנת הדייר הוא חוק ישן (1972) שהעניק הגנה מרחיקת לכת לשוכרים: דמי שכירות מפוקחים, הגנה מפני פינוי, וזכות להעביר את השכירות לבני משפחה. כיום כמעט אין דיירים מוגנים חדשים, אך עדיין קיימים אלפי נכסים עם דיירים מוגנים, בעיקר במרכזי ערים ותיקים. רכישת נכס עם דייר מוגן מצריכה בדיקה משפטית מעמיקה.
חוק שכירות הוגנת
סעיף 25י מגביל את סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות, ומתיר לממש אותן רק בארבעה מקרים שסעיף 25י(ג) מונה, ובסכומים שהוא קובע לצדם: אי-תשלום דמי שכירות במועד, עד גובה דמי השכירות שלא שולמו בתוספת הצמדה וריבית לפי החוזה; אי-תיקון ליקוי שהשוכר אחראי לו, עד גובה עלות התיקון; אי-תשלום תשלומים שוטפים שהשוכר נושא בהם, עד גובה התשלומים שלא שולמו; ואי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות, בסכום לפי תנאי החוזה. לפני המימוש המשכיר מודיע לשוכר זמן סביר מראש ומאפשר לו לתקן. סעיף 25ח(ב) מחייב את המשכיר לתקן ליקוי או פגם שאינו קל ערך תוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 יום מדרישת השוכר, ובפגם דחוף שאינו מאפשר מגורים סבירים, לא יאוחר משלושה ימים.2
פינוי שוכר
פינוי שוכר שמסרב לעזוב את הנכס בתום תקופת השכירות מצריך פנייה לבית המשפט. התהליך עשוי להימשך חודשים ולעלות אלפי שקלים. לכן, חשוב שחוזה השכירות יכלול סעיף פיצוי מוסכם על איחור בפינוי (למשל, כפל דמי שכירות), וכן שהמשכיר ידרוש שיקים ביטחון שמכסים תקופה מספקת. הליכי פינוי מהירים לפי סעיף 131 לחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967 זמינים במקרים מסוימים ומקצרים את הזמן.4
חוק הגנת הדייר מול חוק שכירות הוגנת
שני החוקים מסדירים שכירות למגורים, אך הם שייכים לעולמות שונים לחלוטין: האחד שריד היסטורי שכמעט אינו יוצר יחסים חדשים, והשני המסגרת שחלה על מרבית חוזי השכירות שנחתמים כיום. הטבלה מסכמת את ההבדלים המרכזיים (כללי, למטרת התמצאות).
| היבט | חוק הגנת הדייר (1972) | חוק שכירות הוגנת (2017) |
|---|---|---|
| על מי חל | דיירים מוגנים ותיקים, כמעט ללא כניסות חדשות | רוב חוזי השכירות למגורים הנחתמים כיום |
| דמי שכירות | מפוקחים ונמוכים מאוד | נקבעים בשוק החופשי בין הצדדים |
| הגנה מפני פינוי | הגנה כמעט מוחלטת | פינוי בתום החוזה, בכפוף להליך משפטי |
| ערבויות ותשלום מראש | לא מוסדר בחוק זה | ערובות שעולות כסף לשוכר מוגבלות בתקרה; אין בחוק תקרה נפרדת לתשלום מראש |
| חובת תחזוקה של המשכיר | מוגבלת | תיקון ליקויים מהותיים, אחרת קיזוז מהשכירות |
לניתוח מעמיק של תשואת שכירות, בחירת נכס להשקעה והתנהלות מול שוכרים, ראו את המדריך ניתוח נכס להשקעה בשכירות.
שאלות נפוצות
חוק שכירות הוגנת (2017) הוסיף את סימן ו׳ לחוק השכירות והשאילה ובו הגנות משמעותיות לשוכרים: סעיף 25י מגביל את סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מהתקופה או שלושה חודשי שכירות, סעיף 25ט מוציא מרשימת התשלומים שהשוכר נושא בהם את ביטוח המבנה ואת דמי התיווך מטעם המשכיר, המשכיר חייב לתקן ליקויים מהותיים, וסעיף 25יג מבטל תניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו, אלא אם כן יש גם לשוכר זכות ביטול כזו, ואז המשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות והשוכר 60 יום מראש לפחות. החוק נועד לאזן את הכוח בין משכירים לשוכרים.
סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר (פיקדון מזומן, ערבות בנקאית, שיק בנקאי) מוגבל לשלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה, הנמוך מביניהם. לדוגמה, בחוזה לשנה עם שכירות של 5,000 שקלים לחודש, סך הערבויות מוגבל ל-15,000 שקלים (3 חודשים) או 20,000 שקלים (שליש מ-60,000), הנמוך מביניהם.
המשכיר חייב למסור את הדירה במצב תקין ולתקן ליקויים מהותיים שאינם נובעים משימוש השוכר, כמו בעיות אינסטלציה, חשמל ומערכות מרכזיות. על פי החוק, המשכיר חייב לתקן ליקויים מהותיים תוך 30 יום. אם לא תיקן, השוכר רשאי לתקן על חשבונו ולקזז מהשכירות.
פינוי שוכר שמסרב לעזוב מצריך פנייה לבית המשפט. התהליך עשוי להימשך חודשים ולעלות אלפי שקלים. הליכי פינוי מהירים לפי סעיף 131 לחוק ההוצאה לפועל זמינים במקרים מסוימים ומקצרים את הזמן. לכן חשוב לכלול בחוזה סעיף פיצוי מוסכם על איחור בפינוי.
דייר מוגן הוא שוכר שנהנה מהגנות מרחיקות לכת לפי חוק הגנת הדייר (1972): דמי שכירות מפוקחים, הגנה כמעט מוחלטת מפינוי, וזכות להעביר את השכירות לבני משפחה. כיום כמעט אין דיירים מוגנים חדשים, אך עדיין קיימים אלפי נכסים עם דיירים מוגנים במרכזי ערים ותיקים.
חוק שכירות הוגנת אינו מקנה לשוכר זכות יציאה מוקדמת, ויציאה לפני תום החוזה תלויה בתנאי החוזה. שני סעיפים כן נוגעים לעניין: סעיף 22(ב) לחוק השכירות והשאילה קובע שהסכמת המשכיר להעברת זכות השכירות לשוכר אחר או להשכרת משנה, בשכירות מקרקעין, תיעשה מראש ובכתב; וסעיף 25יג קובע שתניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם כן יש גם לשוכר זכות ביטול כזו, ואז המשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות והשוכר 60 יום מראש לפחות. לכן חשוב לקרוא את סעיפי היציאה המוקדמת וההודעה המוקדמת בחוזה לפני החתימה.
- הכנסת. "חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971" (מאגר החקיקה הלאומי)(1971) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- הכנסת, ספר החוקים 2649 (19.7.2017). "חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017", סימן ו׳ לפרק א׳ (חוזה שכירות למגורים): סעיף 25ח (30 יום לתיקון ליקוי, 3 ימים לפגם דחוף), סעיף 25ט (רשימת התשלומים שבהם נושא השוכר והחריגים לה), סעיף 25י (תקרת הערובות, ארבעת מקרי המימוש והשבתה בתוך 60 ימים), סעיף 25יג (תניה לביטול בלא עילה: 90 יום הודעה מהמשכיר, 60 יום מהשוכר) וסעיף 25טו (סייגים לתחולה); סעיף 12 לחוק המתקן מוסיף את סעיף 22(ב) לחוק העיקרי (הסכמת המשכיר להעברת השכירות או להשכרת משנה, בשכירות מקרקעין, מראש ובכתב)(2017) fs.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- הכנסת. "חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972" (מאגר החקיקה הלאומי)(1972) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- הכנסת. "חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967" (מאגר החקיקה הלאומי), סעיף 131, פינוי מקרקעין(1967) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
מושגי מפתח
שוכר שנהנה מהגנות מיוחדות לפי חוק הגנת הדייר, דמי שכירות מפוקחים והגנה כמעט מוחלטת מפינוי.
דמי מפתח
סכום חד-פעמי ששילם דייר מוגן בעבר כדי להיכנס לנכס. כיום המונח רלוונטי בעיקר לנכסים מסחריים ותיקים.
הליך פינוי מהיר
מסלול משפטי מקוצר לפינוי שוכר שלא פינה את הנכס בתום החוזה, המאפשר קבלת צו פינוי תוך שבועות.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות