מתווך נדל״ן

מתווך נדל״ן

נדל"ןמתווך נדל״ן

איש המקצוע שמקשר בין מוכרים לקונים ומלווה את עסקת הנדל״ן

מתווך נדל״ן הוא בעל מקצוע מורשה שתפקידו לקשר בין צדדים לעסקת מקרקעין, מכירה, רכישה או השכרה, ולסייע בניהול המשא ומתן. העיסוק מוסדר בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו-1996, המחייב רישיון תיווך. תיווך ללא רישיון הוא עבירה פלילית.¹

רשם המתווכים במשרד המשפטים עומד בראש מחלקת רישוי המתווכים, עורך את בחינת הרישוי, מעניק את הרישיונות ומנהל את פנקס המתווכים. תלונות על התנהגות שאינה הולמת מטופלות ביחידה לאכיפת הדין המשמעתי במשרד המשפטים, ואילו תלונות על עיסוק ללא רישיון או על העסקת אדם ללא רישיון מועברות לרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן.²

מי יכול לקבל רישיון תיווך

התנאים לקבלת רישיון תיווך ורישום בפנקס המתווכים הם: אזרחות או תושבות ישראלית (או היתר עבודה בישראל לתושב חוץ), גיל 18 לפחות, היעדר הכרזה כפושט רגל או צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע״ח-2018, היעדר הרשעה בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין המבקש ראוי לשמש מתווך, ומעבר בהצלחה של הבחינה בדיני מתווכים במקרקעין. מי שנידון למאסר בפועל נדרש לסיים לרצות את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה.³ שימו לב: אין בתנאים דרישת השכלה אקדמית.

החוק אינו קובע תעריף לדמי תיווך. שיעור העמלה הוא עניין להסכמה בין הצדדים, והוא אחד הפרטים שנרשמים בטופס ההזמנה בכתב. בפועל נהוג בשוק הישראלי שיעור של כ-2% ועוד מע״מ ממחיר העסקה מכל צד שחתם על הזמנה, ובעסקת שכירות דמי שכירות של חודש ועוד מע״מ, אך אלה נורמות שוק ולא תעריף רשמי, והן נתונות למשא ומתן.

מתי כדאי להשתמש במתווך?

• גישה לנכסים ״שקטים״: מתווכים מנוסים מכירים נכסים שטרם פורסמו בשוק הפתוח, מה שנותן יתרון לרוכשים.
• ניהול משא ומתן: מתווך מקצועי יודע לגשר בין ציפיות המוכר לתקציב הקונה, ומכיר את מחירי השוק באזור.
• חיסכון בזמן: סינון נכסים לא מתאימים, תיאום ביקורים, ובדיקות ראשוניות של הנכס.

זכויות וחובות על פי החוק

המתווך חייב לפעול בנאמנות, בהגינות ובתום לב. הוא חייב לגלות ללקוח כל מידע מהותי שידוע לו על הנכס, כולל ליקויים, בעיות משפטיות, או תכניות בנייה באזור. מתווך שמסתיר מידע מהותי חשוף לתביעת פיצויים ולשלילת רישיונו. כמו כן, חשוב לדעת שהמתווך אינו מחליף עורך דין, הוא אינו מוסמך לתת ייעוץ משפטי או לערוך חוזים.

רפורמת האתיקה של 2025

ב-9 במרץ 2025 נכנסה לתוקף רפורמה של משרד המשפטים שקבעה לראשונה תקנות אתיקה מחייבות לעוסקים בתיווך מקרקעין. עבודת המטה שקדמה לה מצאה שלמעלה מ-30% מהנשאלים שנעזרו בשירותי תיווך טענו שהמתווכים לא פעלו מולם בהגינות ואף מסרו מידע שגוי על הנכס. מתוך אותם משיבים, 56% היו שוכרי דירות ו-38% קונים.⁴

• מידע מהותי מוגדר במפורש: בעלי הזכויות ורישום הנכס, שטח הנכס בצירוף מקור רשמי לנתון, מידע מהותי שהתגלה בביקור בנכס, והיות הדירה לא ראויה למגורים.⁴
• שקיפות מול הלקוח: המתווך חייב להציג רישיון תיווך לפי דרישת הלקוח כבר בפגישה הראשונה, לציין שהוא מתווך כבר בפנייתו הראשונה, ולהסביר בשפה פשוטה את מהות עסקת התיווך ובעיקר את תנאי הזכאות שלו לשכרו. נאסר עליו לגבות כספים שאינם דמי תיווך.⁴
• פרסום נכסים: חובה לפרסם את פרטי המתווך ואת מספר הרישיון בכל פרסום מטעמו, ונאסר עליו להציג נכס שידוע לו שאינו מיועד למכירה או להשכרה, או לפעול כאילו הפרסום מטעם בעל הנכס ללא הסכמתו.⁴
• פרטיות הלקוח: נאסר על מתווך להשתמש במידע שקיבל מהלקוח שלא לצורך שעבורו נמסר, ובכלל זה להשתמש בפרטי אדם שהתעניין בנכס מסוים כדי להציע לו נכסים אחרים.⁴
• גבולות המקצוע: המתווך חייב להעביר ללקוח כל הצעה שקיבל לגבי הנכס, ונאסר עליו לבצע פעולות שמאיות. האיסור לבצע פעולות משפטיות חודד: מתווך אינו רשאי לערוך או למסור לצד לעסקה מסמך הצעה להסכם או זיכרון דברים.⁴

המתווך הוא רק אחד מהשחקנים בעסקה. להבנת התמונה המלאה, כולל עורך דין, מיסוי ומשכנתא, ראו את המדריך לרכישת דירה ראשונה. אם אתם מתלבטים בין רכישה לשכירות, כלי שכירות מול קנייה יכול לעזור למקד את ההחלטה.

שאלות נפוצות

מושגי מפתח

מאתעידו וייס

מייסד

נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון

השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.

תחומי מומחיות

השקעותפנסיהביטוחיםמשכנתאות

נבדק לאחרונה: אוגוסט 2026