התחדשות עירונית

תהליכים לשדרוג מבנים ישנים ושיפור מרקם עירוני בערי ישראל

התחדשות עירונית היא מונח גג לתהליכים של שיפוץ, חיזוק או הריסה ובנייה מחדש של מבנים ישנים בערים, במטרה לשדרג את איכות המגורים, לחזק מבנים מפני רעידות אדמה, ולהגדיל את היצע הדירות. התחום מעוגן בחקיקה ייעודית ונהנה מהטבות מס משמעותיות לדיירים וליזמים.¹

הצורך בהתחדשות עירונית בישראל נובע מכך שכ-800,000 דירות נבנו לפני 1980 ללא עמידות לרעידות אדמה, ורבות מהן במצב תחזוקתי ירוד. בנוסף, המחסור הכרוני בדירות בישראל הופך את ההתחדשות העירונית לכלי מרכזי להגדלת ההיצע.²

מסלולי התחדשות עירונית

• תמ״א 38/1 (חיזוק): חיזוק הבניין הקיים מפני רעידות אדמה בתמורה לאישור תוספת קומות ליזם. הדיירים מקבלים שיפוץ הבניין, מעלית, ממ״ד והרחבת דירה. מסלול זה הולך ונסגר בערים רבות.
• תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה): הריסת הבניין הישן ובנייה מחדש. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר. המסלול רווחי יותר ליזמים ונפוץ יותר.
• פינוי-בינוי: מתחם שלם (לרוב מספר בניינים) נהרס ונבנה מחדש בצפיפות גבוהה יותר. מתאים לשכונות שלמות עם תכנון מקיף.

הטבות מס בהתחדשות עירונית

עם זאת, פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים ונמשכים שנים. הם דורשים הסכמה של רוב הדיירים, אישורי ועדות תכנון, ומימון בנקאי ליזם. רבים מהפרויקטים נתקעים בשל סרבני דירים, חילוקי דעות על התמורות, או קשיי תכנון. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פועלת לייעל את התהליכים ולפשט את הבירוקרטיה.³

מושגי מפתח