משכנתא לכל מטרה VS הלוואה צרכנית

יתרונות

• המחיר נגזר מעקומת ההלוואות המובטחות בדירה: ביוני 2026 הריבית הממוצעת במערכת הבנקאית על הלוואות למטרת מגורים עמדה על 5.01% במונחי IRR, ובריבית הקבועה הלא צמודה על 4.76%
• אפשר לפרוס סכום גדול לתקופה ארוכה. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 מתירה תקופה לפירעון סופי של עד 30 שנה
• ההחזר החודשי על סכום נתון נמוך בהרבה, ולכן הסכום שאפשר לגייס בלי לחנוק את התזרים החודשי גדול יותר
• עקומת הריבית לפי אורך התקופה כמעט שטוחה: ביוני 2026 הממוצע השקלי הלא צמוד נע בין 4.64% בתקופה של שנה עד חמש שנים לבין 4.92% מעל 25 שנה, פער של כ-0.28 נקודת אחוז
• ההלוואה נכנסת למשטר ההלוואות לדיור של הפיקוח על הבנקים, ובכלל זה מגבלת שיעור החזר מהכנסה של עד 50% (סעיף 5 להוראה 329), שמייצרת בדיקת יכולת החזר מסודרת. סעיף 11 מחריג ממגבלה זו הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 ₪, כך שהיא רלוונטית בעיקר לסכומים הגדולים שבהם ההשוואה הזו עוסקת
• מאפשרת לאחד חובות יקרים לתוך החזר חודשי אחד ולוח סילוקין אחד, ולא לנהל כמה מסגרות במקביל

חסרונות

• הדירה משמשת בטוחה רשומה. כשל בהחזר מפעיל מנגנון מימוש של אותה בטוחה, וזה סיכון שאינו קיים באשראי לא מובטח
• עלויות ההעמדה נפרדות מהריבית ונגבות מראש: הערכת שמאי, רישום השעבוד, וביטוחים שהבנק מתנה בהם את ההעמדה. סך העלויות האלה הוא שקובע אם פער הריבית משתלם או לא
• ההלוואה נספרת בשיעור המימון הכולל על הדירה. סעיף 4 להוראה 329 קובע שההלוואה החדשה יחד עם יתרת ההלוואות הקודמות שהועמדו בביטחון אותה דירה כפופה לתקרות שבהוראה, ולכן היא מצמצמת את המרחב למיחזור או להלוואה נוספת בעתיד
• הפריסה הארוכה מכפילה את הריבית המשולמת: 400,000 ₪ בריבית 4.76% בלוח שפיצר עולים כ-103,500 ₪ ריבית בעשר שנים וכ-284,800 ₪ ריבית ב-25 שנה. החישוב מניח ריבית קבועה לכל התקופה, ומספרים בפועל ישתנו לפי המסלול וההצעה
• התהליך ארוך יותר: שמאות, חיתום ורישום שעבוד לוקחים זמן, ולכן זה אינו פתרון לצורך בלוח זמנים דחוק

יתרונות

• הדירה אינה משועבדת למלווה, ולכן כשל בהחזר אינו מפעיל מימוש של בטוחה שנרשמה לטובתו
• אין הערכת שמאי ואין רישום שעבוד, ולכן עלות ההעמדה נמוכה ולעיתים אפסית, וכל החיסכון הזה נכנס לצד שלה בחישוב
• זמן ההעמדה קצר. כשהצורך הוא בלוח זמנים של ימים, זה לעיתים ההבדל היחיד שמשנה
• אינה נספרת בשיעור המימון על הדירה, ולכן אינה אוכלת את המרחב שנשאר לפי סעיף 4 להוראה 329 למיחזור או לרכישה עתידית
• התקופה קצרה יותר בדרך כלל, ולכן סך הריבית הכוללת נשאר קטן גם כששיעור הריבית גבוה יותר
• היציאה מההחלטה פשוטה יותר: פירעון מוקדם של הלוואה קצרה נוגע ליתרת תקופה קטנה ולכן לחשיפה קטנה יותר להפרשי ריבית

חסרונות

• הריבית גבוהה יותר מהמסלול המובטח, משום שהמלווה אינו מחזיק בטוחה שממנה ייפרע בכשל
• על סכום גדול הפער מצטבר מהר. להמחשה, על 400,000 ₪ לעשר שנים פער של ארבע נקודות אחוז שווה לכ-98,000 ₪ ריבית נוספת (4.76% מול 8.76% בלוח שפיצר). גובה הפער בפועל נקבע בהצעה שקיבלתם ולא בהנחה הזו
• ההחזר החודשי גבוה יותר לאותו סכום ולאותה תקופה, ולכן הסכום שניתן לגייס מוגבל ביכולת התזרים
• החוב אינו הופך את הנכסים לחסינים. ההבדל הוא שאין בטוחה רשומה מראש לטובת המלווה, ולא שאין לחוב דרך גבייה
• ההחזר החודשי נספר כהוצאה קבועה בבדיקת שיעור ההחזר מהכנסה למשכנתא עתידית, אם יתרת התקופה עולה על 18 חודשים (נספח א להוראה 329)