מס רכישה
המס שמשלמים לרשות המסים בעת רכישת דירה או נכס מקרקעין בישראל
בקצרה
מס רכישה חל על כל רוכש נדל"ן בישראל ומשולם תוך 60 יום מהעסקה. השיעור תלוי בשאלה אם מדובר בדירה יחידה (מדרגות מופחתות) או דירה נוספת (8% קבוע). חשוב לתכנן מראש את עלות המס כחלק מתקציב הרכישה.
מס רכישה הוא מס שחל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, ומשולם לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה. שיעור המס נקבע לפי מדרגות ותלוי בשאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת (השקעה). מס רכישה מהווה הוצאה משמעותית שחייבים לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי של רכישת דירה.
המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, ולכן חשוב לבדוק את המדרגות העדכניות לפני כל עסקה.1
דוגמה לחישוב
רוכשים דירה ראשונה ב-2,500,000 ₪: על 1,978,745 ₪ הראשונים - פטור מלא. על ההפרש (521,255 ₪) - 3.5%. סך מס הרכישה: כ-18,244 ₪. לעומת זאת, על דירה להשקעה באותו מחיר: המס יהיה 8% - כלומר 200,000 ₪.
מדרגות מס רכישה – דירה יחידה
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות משמעותית. המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין ממס (עד כ-1.97 מיליון שקלים), ועל החלק שמעבר חלים שיעורי מס הולכים ועולים של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
דוגמה: רכישת דירה יחידה ב-2.5 מיליון שקלים
על המדרגה הראשונה (עד כ-1.97 מיליון ₪) – פטור מלא.
על ההפרש (כ-530,000 ₪) – מס בשיעור 3.5% = כ-18,550 ₪.
סה״כ מס רכישה: כ-18,550 ₪ בלבד (פחות מ-1% ממחיר הדירה).
מדרגות מס רכישה – דירה נוספת (השקעה)
רוכש דירה שנייה ומעלה משלם מס רכישה גבוה משמעותית. המדרגה הראשונה מתחילה ב-8% (ללא פטור), ועל חלקים גבוהים יותר של שווי הנכס חל מס של 10%. המשמעות היא שעל דירה להשקעה ב-2 מיליון ₪, מס הרכישה יעמוד על כ-160,000 ₪ – פי 8 ויותר ממה שמשלם רוכש דירה יחידה.
- עולים חדשים: זכאים להנחה במס רכישה בשבע השנים הראשונות לעלייה, עם מדרגות מופחתות גם על דירה יחידה.
- נכים וזכאי משרד השיכון: זכאים לפטור חלקי או מלא ממס רכישה בהתאם לתנאים ספציפיים.
- מכירת דירה קודמת: מי שמוכר את דירתו היחידה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה זכאי למדרגות דירה יחידה, גם אם בזמן הרכישה היו לו שתי דירות.
תכנון מס רכישה
תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. למשל, רכישה על שם בן זוג שאין לו דירה נוספת עשויה להקנות מדרגות מופחתות, אך רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה בקפדנות. שימוש לגיטימי בפטורים, כגון עולים חדשים או נכים, מחייב הגשת בקשה מסודרת בצירוף מסמכים. חשוב להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה.2
שאלות נפוצות
על דירה יחידה נהנים ממדרגות מופחתות. המדרגה הראשונה (עד כ-1.97 מיליון שקלים) פטורה לחלוטין ממס. על החלק שמעבר חלים שיעורים הולכים ועולים: 3.5%, 5%, 8% ו-10%. בפועל, על דירה ראשונה עד 2.5 מיליון שקלים, מס הרכישה עומד על פחות מ-1% ממחיר הדירה. המדרגות מתעדכנות כל שנה לפי המדד, אז חשוב לבדוק את הסכומים העדכניים לפני העסקה.
רוכש דירה שנייה ומעלה משלם מס רכישה גבוה משמעותית. השיעור מתחיל ב-8% על כל שקל מהשקל הראשון, ועולה ל-10% על חלקים גבוהים יותר של המחיר. בפועל, על דירה להשקעה ב-2 מיליון שקלים תשלמו כ-160,000 שקלים מס רכישה, לעומת כאלף שקלים בלבד אם זו הייתה דירתכם היחידה. ההפרש העצום הזה הוא שיקול מרכזי בכדאיות רכישת דירה להשקעה.
כן. עולים חדשים זכאים למדרגות מס רכישה מופחתות במשך 7 שנים מיום העלייה. ההנחה משמעותית, במיוחד על דירה ראשונה. גם תושבים חוזרים שחזרו אחרי שהייה של 10 שנים ומעלה בחו"ל עשויים להיות זכאים להטבות דומות. חשוב להגיש את הבקשה עם מסמכים מתאימים (תעודת עולה, אישור משרד הקליטה) לרשות המסים, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין.
אם יש לכם דירה אחת ואתם קונים שנייה לפני שמכרתם את הראשונה, תשלמו מס רכישה מלא כעל דירה נוספת (8%). אבל אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרכישת החדשה (או 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה חדשה מקבלן), תוכלו לבקש החזר ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה. חשוב לתכנן את העיתוי ולדעת שההחזר לא מגיע אוטומטית, צריך להגיש בקשה.
כן. מס רכישה חל על כל רכישת זכות במקרקעין בישראל, כולל קרקעות, מגרשים, נחלות, שטחים מסחריים ומשרדים. ההבדל הוא שלנכסים שאינם דירות מגורים אין מדרגות מופחתות של "דירה יחידה". השיעור הוא 6% קבוע מהשקל הראשון. לכן, רכישת קרקע להשקעה נושאת מס רכישה שאינו זניח וצריך לקחת אותו בחשבון בתחשיב הכדאיות.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963(1963) nevo.co.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 15/05/2026
- רשות המסים בישראל. "מס רכישה - מדרגות ושיעורים" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
מושגי מפתח
שומה עצמית
הצהרה שהרוכש מגיש לרשות המסים תוך 60 יום מהעסקה, בה הוא מחשב בעצמו את מס הרכישה המגיע.
דירה יחידה
הגדרה משפטית של מי שאין בבעלותו דירה נוספת בישראל, המקנה מדרגות מס רכישה מופחתות משמעותית.
מס שבח
מס על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, המוטל על המוכר – בניגוד למס רכישה שמוטל על הקונה.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות