מס רכישה

המס שמשלמים לרשות המסים בעת רכישת דירה או נכס מקרקעין בישראל

מס רכישה הוא מס שחל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, ומשולם לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה. שיעור המס נקבע לפי מדרגות ותלוי בשאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת (השקעה). מס רכישה מהווה הוצאה משמעותית שחייבים לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי של רכישת דירה.

המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963. מדרגות המס מתעדכנות מדי שנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן, ולכן חשוב לבדוק את המדרגות העדכניות לפני כל עסקה.¹

מדרגות מס רכישה – דירה יחידה

רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות משמעותית. המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין ממס (עד כ-1.97 מיליון שקלים), ועל החלק שמעבר חלים שיעורי מס הולכים ועולים של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.

מדרגות מס רכישה – דירה נוספת (השקעה)

רוכש דירה שנייה ומעלה משלם מס רכישה גבוה משמעותית. המדרגה הראשונה מתחילה ב-8% (ללא פטור), ועל חלקים גבוהים יותר של שווי הנכס חל מס של 10%. המשמעות היא שעל דירה להשקעה ב-2 מיליון ₪, מס הרכישה יעמוד על כ-160,000 ₪ – פי 8 ויותר ממה שמשלם רוכש דירה יחידה.

• עולים חדשים: זכאים להנחה במס רכישה בשבע השנים הראשונות לעלייה, עם מדרגות מופחתות גם על דירה יחידה.
• נכים וזכאי משרד השיכון: זכאים לפטור חלקי או מלא ממס רכישה בהתאם לתנאים ספציפיים.
• מכירת דירה קודמת: מי שמוכר את דירתו היחידה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה זכאי למדרגות דירה יחידה, גם אם בזמן הרכישה היו לו שתי דירות.

תכנון מס רכישה

תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. למשל, רכישה על שם בן זוג שאין לו דירה נוספת עשויה להקנות מדרגות מופחתות, אך רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה בקפדנות. שימוש לגיטימי בפטורים, כגון עולים חדשים או נכים, מחייב הגשת בקשה מסודרת בצירוף מסמכים. חשוב להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה.²

מושגי מפתח