מס רכישה
המס שמשלמים לרשות המסים בעת רכישת דירה או נכס מקרקעין בישראל
בקצרה
מס רכישה חל על כל רוכש נדל"ן בישראל ומשולם תוך 60 יום מהעסקה. השיעור תלוי בשאלה אם מדובר בדירה יחידה (מדרגות מופחתות) או דירה נוספת (8% קבוע). חשוב לתכנן מראש את עלות המס כחלק מתקציב הרכישה.
מס רכישה הוא מס שחל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, ומשולם לרשות המסים בתוך 60 יום ממועד העסקה. שיעור המס נקבע לפי מדרגות ותלוי בשאלה האם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת (השקעה). מס רכישה מהווה הוצאה משמעותית שחייבים לקחת בחשבון בתכנון הפיננסי של רכישת דירה.
המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963.1 מדרגות מס הרכישה מתעדכנות בדרך כלל מדי שנה לפי המדד, אך חוק ההסדרים לשנת 2025 הקפיא חלק מהסכומים, ורשות המסים מפרסמת מדי ינואר הוראת ביצוע שמפרטת אילו סכומים עודכנו ואילו הוקפאו. לכן צריך לבדוק את ההוראה העדכנית לפני כל עסקה ולא להסתמך על עדכון אוטומטי.2
לפי הוראת הביצוע לשנת 2026, מדרגות מס הרכישה לרוכש דירת מגורים יחידה שהוא יחיד תושב ישראל, בתוקף מ-16 בינואר 2025 עד 15 בינואר 2028, הן: עד 1,978,745 ש"ח לא משולם מס; מ-1,978,745 ועד 2,347,040 ש"ח - 3.5%; מ-2,347,040 ועד 6,055,070 ש"ח - 5%; מ-6,055,070 ועד 20,183,565 ש"ח - 8%; ומעל 20,183,565 ש"ח - 10%. ברכישת דירת מגורים שאינה יחידה חלות שתי מדרגות בלבד: 8% עד 6,055,070 ש"ח ו-10% מעל הסכום הזה.2
דוגמה לחישוב
רוכשים דירה ראשונה ב-2,500,000 ₪: על 1,978,745 ₪ הראשונים - פטור מלא. על ההפרש (521,255 ₪) - 3.5%. סך מס הרכישה: כ-18,244 ₪. לעומת זאת, על דירה להשקעה באותו מחיר: המס יהיה 8% - כלומר 200,000 ₪.
מדרגות מס רכישה – דירה יחידה
רוכש דירה יחידה נהנה ממדרגות מס מופחתות משמעותית. המדרגה הראשונה פטורה לחלוטין ממס (עד כ-1.97 מיליון שקלים), ועל החלק שמעבר חלים שיעורי מס הולכים ועולים של 3.5%, 5%, 8% ו-10%.
דוגמה: רכישת דירה יחידה ב-2.5 מיליון שקלים
על המדרגה הראשונה (עד כ-1.97 מיליון ₪) – פטור מלא.
על ההפרש (כ-530,000 ₪) – מס בשיעור 3.5% = כ-18,550 ₪.
סה״כ מס רכישה: כ-18,550 ₪ בלבד (פחות מ-1% ממחיר הדירה).
חשוב לדעת
מס רכישה יש לשלם תוך 60 יום ממועד החתימה על החוזה. אי-תשלום בזמן גורר הצמדה וריבית פיגורים. תכננו את התקציב מראש.
מדרגות מס רכישה – דירה נוספת (השקעה)
רוכש דירה שנייה ומעלה משלם מס רכישה גבוה משמעותית. המדרגה הראשונה מתחילה ב-8% (ללא פטור), ועל חלקים גבוהים יותר של שווי הנכס חל מס של 10%. המשמעות היא שעל דירה להשקעה ב-2 מיליון ₪, מס הרכישה יעמוד על כ-160,000 ₪ – פי 8 ויותר ממה שמשלם רוכש דירה יחידה.
- עולים חדשים: תקנות מס רכישה מקנות ל"עולה" הקלה בתקופה שמתחילה שנה לפני העלייה ומסתיימת שבע שנים אחריה. ברכישת דירת מגורים יחידה לא משולם מס עד 1,978,745 ש"ח, ומעליו ועד 6,055,070 ש"ח חל שיעור של 0.5%.2
- נכים וזכאי משרד השיכון: זכאים לפטור חלקי או מלא ממס רכישה בהתאם לתנאים ספציפיים.
- רכישת קרקע לבנייה: תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה מעמידה את המס על 5% ברכישת זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות, בתנאי שהתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים מיום המכירה. המטרה היא לתמרץ בנייה בפועל ולא החזקת קרקע ריקה.4
- מכירת דירה קודמת: מי שמוכר את דירתו היחידה תוך 24 חודשים מרכישת הדירה החדשה זכאי למדרגות דירה יחידה, גם אם בזמן הרכישה היו לו שתי דירות.
תכנון מס רכישה
תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. למשל, רכישה על שם בן זוג שאין לו דירה נוספת עשויה להקנות מדרגות מופחתות, אך רשות המסים בוחנת עסקאות כאלה בקפדנות. שימוש לגיטימי בפטורים, כגון עולים חדשים או נכים, מחייב הגשת בקשה מסודרת בצירוף מסמכים. חשוב להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון המתמחה במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה.2
דירה יחידה מול דירה נוספת
ההבחנה בין דירה יחידה לדירה נוספת היא הציר המרכזי של מס רכישה, וההפרש בין השניים על אותו מחיר נכס יכול להגיע לפי כמה עשרות. הטבלה הבאה ממחישה את ההבדל באופן כללי; הסכומים משתנים מדי שנה לפי המדד, ולכן יש לבדוק את המדרגות העדכניות לפני העסקה.
| היבט | דירה יחידה | דירה נוספת (השקעה) |
|---|---|---|
| מדרגה ראשונה | פטורה ממס עד תקרה | חייבת ממס מהשקל הראשון |
| שיעור התחלתי | 0% ואז 3.5% | 8% |
| שיעור עליון | עד 10% על חלקים גבוהים | עד 10% על חלקים גבוהים |
| על נכס בשווי דומה | לרוב פחות מ-1% מהמחיר | לרוב 8% ומעלה מהמחיר |
להרחבה על עלויות הרכישה, המס והשלבים ברכישת דירה ראשונה, ראו את המדריך רכישת דירה ראשונה, ולתמונה הרחבה יותר על מיסוי נדל"ן בישראל את המדריך מיסוי נדל"ן. לחישוב אישי לפי המחיר והסטטוס שלכם אפשר להשתמש במחשבון מס רכישה.
שאלות נפוצות
על דירה יחידה נהנים ממדרגות מופחתות. המדרגה הראשונה (עד כ-1.97 מיליון שקלים) פטורה לחלוטין ממס. על החלק שמעבר חלים שיעורים הולכים ועולים: 3.5%, 5%, 8% ו-10%. בפועל, על דירה ראשונה עד 2.5 מיליון שקלים, מס הרכישה עומד על פחות מ-1% ממחיר הדירה. המדרגות מתעדכנות כל שנה לפי המדד, אז חשוב לבדוק את הסכומים העדכניים לפני העסקה.
רוכש דירה שנייה ומעלה משלם מס רכישה גבוה משמעותית. השיעור מתחיל ב-8% על כל שקל מהשקל הראשון, ועולה ל-10% על חלקים גבוהים יותר של המחיר. בפועל, על דירה להשקעה ב-2 מיליון שקלים תשלמו כ-160,000 שקלים מס רכישה, לעומת כאלף שקלים בלבד אם זו הייתה דירתכם היחידה. ההפרש העצום הזה הוא שיקול מרכזי בכדאיות רכישת דירה להשקעה.
לפי לוח המועדים של רשות המסים, ההצהרה על העסקה כולל השומה העצמית מוגשת תוך 30 יום מיום המכירה או הרכישה, ותשלום השומה העצמית מבוצע תוך 60 יום מאותו מועד.<CitationRef id={3} /> אי-תשלום בזמן גורר הצמדה וריבית פיגורים שמצטברות מהר. חשוב לתכנן את תזרים המזומנים מראש, כי מס הרכישה מתווסף להוצאות הרכישה (עורך דין, תיווך, שיפוצים) ויכול להפתיע.
כן. עולים חדשים זכאים למדרגות מס רכישה מופחתות במשך 7 שנים מיום העלייה. ההנחה משמעותית, במיוחד על דירה ראשונה. גם תושבים חוזרים שחזרו אחרי שהייה של 10 שנים ומעלה בחו"ל עשויים להיות זכאים להטבות דומות. חשוב להגיש את הבקשה עם מסמכים מתאימים (תעודת עולה, אישור משרד הקליטה) לרשות המסים, ומומלץ להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין.
אם יש לכם דירה אחת ואתם קונים שנייה לפני שמכרתם את הראשונה, תשלמו מס רכישה מלא כעל דירה נוספת (8%). אבל אם תמכרו את הדירה הישנה תוך 24 חודשים מרכישת החדשה (או 12 חודשים מקבלת החזקה בדירה חדשה מקבלן), תוכלו לבקש החזר ולשלם לפי מדרגות דירה יחידה. חשוב לתכנן את העיתוי ולדעת שההחזר לא מגיע אוטומטית, צריך להגיש בקשה.
כן. מס רכישה חל על כל רכישת זכות במקרקעין בישראל, כולל קרקעות, מגרשים, נחלות, שטחים מסחריים ומשרדים. ההבדל הוא שלנכסים שאינם דירות מגורים אין מדרגות מופחתות של "דירה יחידה". השיעור הוא 6% קבוע מהשקל הראשון. לכן, רכישת קרקע להשקעה נושאת מס רכישה שאינו זניח וצריך לקחת אותו בחשבון בתחשיב הכדאיות.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963(1963) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 15/05/2026
- רשות המסים. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 - עדכון הסכומים והקפאת הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה: מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ולדירה שאינה יחידה, וההקלה לעולה לפי תקנות 12 ו-12א(2026) gov.il ↗ ↩
- רשות המסים. "זכויותיך וחובותיך" - לוח מועדי הגשת דיווחים ותשלומים במיסוי מקרקעין: הצהרה ושומה עצמית תוך 30 יום מיום המכירה או הרכישה (סעיף 73(א) עד (ג)), ותשלום השומה העצמית תוך 60 יום (סעיף 90א) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- רשות המסים. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2025 - הנחיה בנושא תקנה 2(1א) לתקנות מס רכישה: מס רכישה של 5% ברכישת קרקע שקיימת לגביה תכנית המתירה בניית דירת מגורים אחת לפחות, ובלבד שהתקבל היתר בנייה בתוך 24 חודשים מיום המכירה(2025) gov.il ↗ ↩
מושגי מפתח
שומה עצמית
הצהרה שהרוכש מגיש לרשות המסים תוך 60 יום מהעסקה, בה הוא מחשב בעצמו את מס הרכישה המגיע.
הגדרה משפטית של מי שאין בבעלותו דירה נוספת בישראל, המקנה מדרגות מס רכישה מופחתות משמעותית.
מס על הרווח (השבח) שנוצר ממכירת נכס מקרקעין, המוטל על המוכר – בניגוד למס רכישה שמוטל על הקונה.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות