מס שבח
המס שמשלמים על הרווח ממכירת נדל"ן – כמה, מתי פטור, ואיך מחשבים
בקצרה
מס שבח הוא מס של 25% על הרווח הריאלי ממכירת נדל"ן (אחרי ניכוי אינפלציה והוצאות מוכרות). קיימים פטורים למוכרי דירה יחידה ולמצבים מיוחדים. תכנון מס נכון לפני המכירה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים.
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס נדל"ן. ה"שבח" הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה (בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עורך דין, תיווך). שיעור המס הסטנדרטי הוא 25% על השבח הריאלי (אחרי ניכוי אינפלציה).1
טיפ לתכנון מס
שמרו כל קבלה על שיפוצים, שכר עורך דין ועמלת תיווך. כל אלו הוצאות מוכרות שמקטינות את השבח ואת המס. קבלות שנזרקו = כסף שנזרק.
איך מחשבים?
החישוב מתחיל מההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה, ממנו מנכים את ההוצאות המוכרות ואת רכיב האינפלציה. הדוגמה הבאה ממחישה את הנוסחה במספרים.
דוגמה לחישוב מס שבח
מחיר מכירה: 2,500,000 ₪
מחיר קנייה: 1,500,000 ₪
הוצאות מוכרות (שיפוץ, עו"ד): 150,000 ₪
שבח ריאלי: 2,500,000 - 1,500,000 - 150,000 = 850,000 ₪
מס שבח (25%): 212,500 ₪
חשוב לדעת
הפטור לדירה יחידה חל עד תקרה (כ-4.6 מיליון ₪). מעל התקרה, גם בעלי דירה יחידה ישלמו מס שבח יחסי. מי שמוכר דירה שקיבל בירושה חייב לעמוד בתנאים ספציפיים - היוועצו בעורך דין.
פטורים עיקריים
- דירה יחידה: מי שמוכר את דירתו היחידה פטור ממס שבח (עד תקרה). תנאי: הדירה הייתה היחידה לפחות 18 חודשים לפני המכירה
- מכירת דירת מגורים: גם מי שיש לו דירה נוספת יכול ליהנות מפטור חלקי לפי הנוסחה הליניארית (על חלק השבח שנצבר עד 2014)
- דירה בירושה: מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה אם הנפטר היה זכאי לפטור2
שאלות נפוצות
הפטור העיקרי הוא למוכר דירה יחידה, בתנאי שהדירה הייתה היחידה לפחות 18 חודשים לפני המכירה, ושהמחיר אינו עולה על תקרת הפטור (כ-4.6 מיליון שקלים). מעל התקרה, משלמים מס שבח יחסי על החלק שמעליה. קיימים פטורים נוספים: מכירת דירה שהתקבלה בירושה (בתנאים מסוימים), העברה ללא תמורה לקרוב משפחה, ופטור חלקי לפי הנוסחה הליניארית לדירות שנרכשו לפני 2014.
הנוסחה הליניארית מפצלת את השבח לשתי תקופות: חלק שנצבר עד ינואר 2014 (פטור ממס) וחלק שנצבר מינואר 2014 ואילך (חייב ב-25%). ככל שרכשתם את הדירה מוקדם יותר, חלק גדול יותר מהשבח פטור. לדוגמה, מי שקנה דירה ב-2000 ומוכר ב-2026 נהנה מפטור על כ-54% מהשבח (14 שנות פטור מתוך 26 שנות בעלות). זוהי הטבה משמעותית שחוסכת עשרות אלפי שקלים.
שבח ריאלי הוא הרווח "האמיתי" אחרי ניכוי האינפלציה. התחשיב: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה (מתואם למדד המחירים לצרכן) פחות הוצאות מוכרות. הניכוי האינפלציוני מבטיח שלא תשלמו מס על עליית מחירים שנובעת רק מאינפלציה. לדוגמה, אם קניתם ב-1 מיליון ומכרתם ב-2 מיליון, אבל מדד המחירים עלה ב-30%, השבח הריאלי הוא 700,000 שקלים ולא מיליון.
מס שבח חל ספציפית על רווחים ממכירת נדל"ן ומוסדר בחוק מיסוי מקרקעין. מס רווחי הון חל על רווחים ממכירת נכסים פיננסיים (מניות, אגרות חוב, קרנות) ומוסדר בפקודת מס הכנסה. שיעור המס דומה (25% על רווח ריאלי), אבל מנגנון הפטורים שונה לחלוטין. בנדל"ן יש פטורים ייחודיים כמו דירה יחידה והנוסחה הליניארית. בשוק ההון יש פטור לקרנות השתלמות ולפנסיה, אבל לא למכירת מניות רגילה.
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963(1963) nevo.co.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 15/05/2026
- רשות המסים בישראל. "מדריך מס שבח מקרקעין" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
מושגי מפתח
שבח ריאלי
הרווח "האמיתי" ממכירת הנכס, אחרי ניכוי עליית מדד המחירים לצרכן (אינפלציה). המס חל על השבח הריאלי בלבד.
הנוסחה הליניארית
חישוב שמפצל את השבח לפי תקופות: חלק שנצבר לפני 2014 (פטור) וחלק שאחרי (חייב ב-25%). הטבה משמעותית לדירות שנקנו לפני 2014.
הוצאות שמקטינות את השבח: שכר עורך דין, עמלת תיווך, שיפוצים מהותיים, מס רכישה ששולם, ואגרות. חשוב לשמור קבלות.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות