מס שבח
המס שמשלמים על הרווח ממכירת נדל"ן – כמה, מתי פטור, ואיך מחשבים
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס נדל"ן. ה"שבח" הוא ההפרש בין מחיר המכירה למחיר הקנייה (בניכוי הוצאות מוכרות כמו שיפוצים, עורך דין, תיווך). שיעור המס הסטנדרטי הוא 25% על השבח הריאלי (אחרי ניכוי אינפלציה).1
טיפ לתכנון מס
שמרו כל קבלה על שיפוצים, שכר עורך דין ועמלת תיווך. כל אלו הוצאות מוכרות שמקטינות את השבח ואת המס. קבלות שנזרקו = כסף שנזרק.
איך מחשבים?
דוגמה לחישוב מס שבח
מחיר מכירה: 2,500,000 ₪
מחיר קנייה: 1,500,000 ₪
הוצאות מוכרות (שיפוץ, עו"ד): 150,000 ₪
שבח ריאלי: 2,500,000 - 1,500,000 - 150,000 = 850,000 ₪
מס שבח (25%): 212,500 ₪
חשוב לדעת
הפטור לדירה יחידה חל עד תקרה (כ-4.6 מיליון ₪). מעל התקרה, גם בעלי דירה יחידה ישלמו מס שבח יחסי. מי שמוכר דירה שקיבל בירושה חייב לעמוד בתנאים ספציפיים - היוועצו בעורך דין.
פטורים עיקריים
- דירה יחידה: מי שמוכר את דירתו היחידה פטור ממס שבח (עד תקרה). תנאי: הדירה הייתה היחידה לפחות 18 חודשים לפני המכירה
- מכירת דירת מגורים: גם מי שיש לו דירה נוספת יכול ליהנות מפטור חלקי לפי הנוסחה הליניארית (על חלק השבח שנצבר עד 2014)
- דירה בירושה: מכירת דירה שהתקבלה בירושה עשויה להיות פטורה אם הנפטר היה זכאי לפטור2
מקורות
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 nevo.co.il ↗ ↩
- רשות המסים בישראל. "מדריך מס שבח מקרקעין" gov.il ↗ ↩
מושגי מפתח
שבח ריאלי
הרווח "האמיתי" ממכירת הנכס, אחרי ניכוי עליית מדד המחירים לצרכן (אינפלציה). המס חל על השבח הריאלי בלבד.
הנוסחה הליניארית
חישוב שמפצל את השבח לפי תקופות: חלק שנצבר לפני 2014 (פטור) וחלק שאחרי (חייב ב-25%). הטבה משמעותית לדירות שנקנו לפני 2014.
הוצאות מוכרות
הוצאות שמקטינות את השבח: שכר עורך דין, עמלת תיווך, שיפוצים מהותיים, מס רכישה ששולם, ואגרות. חשוב לשמור קבלות.