מס שבח

הוראות הפטור במכירת דירת מגורים מזכה נקבעו בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין, והן מותנות בתנאים. לצידן קיים החישוב הליניארי המוטב, שמעניק פטור לשבח שנוצר מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014. סכומי התקרות מתעדכנים, ולכן את התקרה שנכונה למועד המכירה יש לבדוק מול רשות המסים. גם ההצהרה עצמה מוגשת בטופס אחר לפי סוג המכירה: טופס 7000 למכירת דירת מגורים מזכה פטורה ממס שבח שאינה כוללת זכויות בנייה בלתי מנוצלות, וטופס 7002 לכל זכות אחרת במקרקעין.

החישוב מפצל את השבח לפי זמן: החלק שנוצר מיום הרכישה ועד ליום 1.1.2014 פטור ממס, והחלק שנוצר מאותו מועד ואילך חייב. ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, החלק הפטור גדול יותר. שימו לב לתיקון של 2023: החישוב הליניארי המוטב נשלל בהתקיים שלושה תנאים מצטברים שקשורים לדירה שנבנתה על קרקע, ובהם שיום הרכישה קדם ל-1.1.2014 והמוכר חויב אז במס רכישה בגין נכס שאינו דירת מגורים, שביום 1.6.2023 לא הייתה דירת מגורים על הקרקע, ושעד 31.12.2030 לא הסתיימה בניית הדירה הנמכרת.

ניתן לנכות הוצאות רבות שמקטינות את השבח ואת המס: שכר עורך דין ברכישה ובמכירה, עמלת מתווך, מס רכישה ששולם בזמן הקנייה, שיפוצים מהותיים (לא תחזוקה שוטפת), מדידות ושמאויות, אגרות ומסים ששולמו, וריבית על משכנתא (במקרים מסוימים). שמרו כל קבלה וחשבונית מיום הרכישה. הוצאות ללא קבלה לא יוכרו.

שבח ריאלי הוא הרווח "האמיתי" אחרי ניכוי האינפלציה. התחשיב: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה (מתואם למדד המחירים לצרכן) פחות הוצאות מוכרות. הניכוי האינפלציוני מבטיח שלא תשלמו מס על עליית מחירים שנובעת רק מאינפלציה. לדוגמה, אם קניתם ב-1 מיליון ומכרתם ב-2 מיליון, אבל מדד המחירים עלה ב-30%, השבח הריאלי הוא 700,000 שקלים ולא מיליון.

המקדמה משולמת דווקא בידי הרוכש, על חשבון מס השבח שבו חייב המוכר. מועד החובה הוא המאוחר מבין שניים: מיד לאחר ששולמו למוכר 40% מסך התמורה הנקובה בחוזה, או במועד מסירת ההצהרה לפי סעיף 73(ג) לחוק. גובה המקדמה הוא 15% מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הנמכר הוא עד 6.11.2011, ו-7.5% מהתמורה אם יום הרכישה הוא מ-7.11.2011 ואילך. המוכר או הרוכש רשאים להגיש בקשה מנומקת להקטנת המקדמה, בתנאי שהוגשו כל המסמכים התומכים בשומה העצמית.

שני משטרי מיסוי נפרדים. מס שבח מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין וחל על מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין, ושיעורו נקבע בסעיף 48א. מס רווחי הון מוסדר בפרק ה' לפקודת מס הכנסה וחל על מכירת נכסים אחרים; במכירת ניירות ערך הרשומים למסחר בבורסה, לדוגמה, שיעור המס ליחיד לא יעלה על 25%, ובבעל מניות מהותי לא יעלה על 30%. גם רשות המסים מדגישה שמס שבח מקרקעין נחשב כמקדמה על חשבון מס הכנסה בשנת המס שבה נעשתה המכירה.