מדרגות מס רכישה
הסולם הפרוגרסיבי שקובע כמה תשלמו מס רכישה, לפי שווי העסקה וסוג הרוכש
בקצרה
מדרגות מס רכישה לדירה יחידה מתחילות בפטור מלא עד תקרה של 1,978,745 ₪ (נכון לתקופה 16.1.2026–15.1.2027), ועולות בשיעורים של 3.5%, 5%, 8% ו-10%. דירה נוספת מחויבת ב-8% מהשקל הראשון ו-10% מעל כ-6 מיליון ₪. המדרגות מתעדכנות מדי 16 בינואר לפי מדד תשומות הבנייה. תכנון מוקדם של מדרגת המס יכול לשנות עשרות אלפי שקלים בעלות העסקה.
איך עובדות מדרגות מס רכישה?
המס מחושב בשיטה פרוגרסיבית מצטברת, כך שכל מדרגה חלה רק על החלק משווי הדירה שנופל בתוכה.1 חלק העסקה שנמצא במדרגה הראשונה ממוסה בשיעור הראשון, החלק מעליו במדרגה השנייה, וכך הלאה. ההבחנה המרכזית היא בין רוכש "דירה יחידה" (מדרגות מקלות עם פטור פתיחה) לבין רוכש דירה נוספת, ששלם אחוז קבוע גבוה מהשקל הראשון. סכומי המדרגות מתעדכנים אוטומטית ב-16 בינואר של כל שנה לפי שיעור עליית מדד תשומות הבנייה למגורים.2
מהן המדרגות העדכניות לדירה יחידה?
המדרגות הבאות בתוקף בתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027, לפי הפרסום הרשמי של רשות המסים.1
- מדרגה 1 — עד 1,978,745 ₪: פטור מלא (0%).
- מדרגה 2 — 1,978,745 עד 2,347,040 ₪: 3.5%.
- מדרגה 3 — 2,347,040 עד 6,055,070 ₪: 5%.
- מדרגה 4 — 6,055,070 עד 20,183,565 ₪: 8%.
- מדרגה 5 — מעל 20,183,565 ₪: 10%.
חישוב מדרגות על דירה יחידה ב-2,800,000 ₪
מדרגה 1 (עד 1,978,745 ₪): פטור = 0 ₪.
מדרגה 2 (1,978,745–2,347,040, כלומר 368,295 ₪): 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪.
מדרגה 3 (2,347,040–2,800,000, כלומר 452,960 ₪): 452,960 × 5% = 22,648 ₪.
סך מס הרכישה: כ-35,538 ₪, שהם כ-1.27% משווי העסקה.
מהן המדרגות לדירה נוספת?
רוכש שבבעלותו דירה אחרת בישראל משלם מס רכישה הרבה גבוה יותר. אין פטור פתיחה, וגם חלק קטן של העסקה כפוף לשיעור גבוה.1
- עד 6,055,070 ₪: 8% מהשקל הראשון.
- מעל 6,055,070 ₪: 10% על החלק שמעל.
על דירה נוספת ב-2,800,000 ₪ מס הרכישה הוא 8% × 2,800,000 = 224,000 ₪, פי שש ויותר ממה שמשלם רוכש דירה יחידה באותו מחיר. הפער הזה הוא ליבת ההבדל בין רוכש-מגורים לבין משקיע.
איך פועלת ההקלה למשפר דיור?
רוכש שיש לו דירה אחת ורוכש דירה חדשה כדי להחליפה נחשב למשפר דיור. החוק קובע שאם תימכר הדירה הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת החדשה (או בתוך 12 חודשים מקבלת חזקה מקבלן), חלות מדרגות דירה יחידה גם בעסקה החדשה.3 הרוכש משלם תחילה לפי שיעור הדירה הנוספת, ולאחר השלמת המכירה מגיש בקשת החזר.
הפרש בין מסלול משפר דיור למשקיע
דירת מטרה ב-3,500,000 ₪. מסלול דירה יחידה (מכירת הישנה בתוך 18 חודשים): 12,890 + 5% × 1,152,960 = כ-70,538 ₪. מסלול דירה נוספת: 8% × 3,500,000 = 280,000 ₪. הפער: כ-209,000 ₪, בעבור מסירת אסמכתת מכירה בלוח הזמנים הנדרש.
מתי מתעדכנות המדרגות, ומה התדירות?
סכומי המדרגות נצמדים למדד תשומות הבנייה למגורים שמפרסמת הלמ"ס. רשות המסים מפרסמת את הסכומים החדשים ב-16 בינואר של כל שנה, וכל מדרגה תקפה עד 15 בינואר של השנה העוקבת.2 מי שחתם על חוזה לפני מועד העדכון מחויב לפי המדרגות שהיו בתוקף ביום העסקה, גם אם התשלום נדחה.
מדרגות מס רכישה הן סולם פרוגרסיבי שבו כל פלח משווי העסקה ממוסה בשיעור משלו. דירה יחידה (נכון ל-16.1.2026): פטור עד 1,978,745 ₪; 3.5% עד 2,347,040 ₪; 5% עד 6,055,070 ₪; 8% עד 20,183,565 ₪; 10% מעל. דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪, 10% מעל. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה (16 בינואר) לפי מדד תשומות הבנייה.
כל חלק מהמחיר ממוסה לפי המדרגה שלו בלבד. דירה יחידה ב-2.5 מיליון ₪ למשל: עד 1,978,745 ₪ פטור, ההפרש עד 2,347,040 ₪ ב-3.5%, וההפרש האחרון עד 2,500,000 ₪ ב-5%. סכמת מדרגות ולא שיעור אחיד.
לא. הטבלאות שפורטו כאן חלות על דירת מגורים. רכישת קרקע, משרד או נכס מסחרי ממוסה ב-6% שטוחים מהשקל הראשון, בלי פטור פתיחה ובלי מדרגות מקלות. החוק מבחין באופן ברור בין שימוש מגורים לבין שימושים אחרים.
מחשבון מס הרכישה הרשמי של רשות המסים בכתובת nadlan.taxes.gov.il מעדכן את המדרגות אוטומטית. בנוסף, הפרסום השנתי של רשות המסים ב-taxes.gov.il נושא את הסכומים החדשים מ-16 בינואר. אסמכתת המחשבון מהווה ראיה לחישוב נכון.
אם המכירה לא הושלמה בלוח הזמנים שהחוק קובע, ההטבה של דירה יחידה נשללת, והרוכש נדרש להשלים את ההפרש בין מסלול דירה נוספת לבין מה ששילם בפועל, בתוספת ריבית והצמדה. לפעמים ניתן לבקש הארכה במקרים חריגים (פטירת בן זוג, התמשכות פרויקט קבלן), אבל זה דורש פנייה מסודרת לרשות המסים.
לחישוב מדויק לפי הנתונים הספציפיים של העסקה, מחשבון מס הרכישה הרשמי באתר רשות המסים מתעדכן מדי שנה ומאפשר אסמכתא רשמית.5
- רשות המסים בישראל. "עדכון מדרגות מס רכישה לתקופה 16.1.2026–15.1.2027"(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974(1974) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים בישראל. "מועדי הגשת שומה ותשלום מס רכישה" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. מחשבון מס רכישה (נדל"ן) nadlan.taxes.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
מושגי מפתח
דירה יחידה
ההגדרה שמזכה במדרגות מקלות, כולל החריגים של בן זוג, ילד קטין ובעלות חלקית.
משפר דיור
רוכש שמחזיק זמנית בשתי דירות תוך כדי החלפה, וזכאי למדרגות דירה יחידה בכפוף ללוח זמנים.
מס רכישה
המס שמוטל על הרוכש בכל עסקת מקרקעין, ושלמדרגות שלו מוקדש העמוד הזה.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות