טוען את התוכן…
מס שבח מקרקעין מוטל על הרווח ממכירת נכס נדל"ן בישראל. המחשבון מתאם את מחיר הרכישה למדד המחירים לצרכן, מחשב את השבח הריאלי, ומציג את סכום המס הצפוי בהתאם לפטורים ולתיקונים הרלוונטיים.
המס במחשבון מחושב על הרווח הריאלי ולא על ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. מחיר הרכישה מוצמד למדד המחירים לצרכן עד מועד המכירה, וחלק העלייה שנובע מאינפלציה כללית אינו נחשב שבח ואינו ממוסה.
הרווח הנומינלי הוא מחיר המכירה פחות מחיר הרכישה וההשבחות, כפי שנרשמו בזמנם. הרווח הריאלי מחושב אחרי שמחיר הרכישה הוצמד למדד המחירים לצרכן, כך שעליית מחירים כללית במשק אינה ממוסה. ככל שהנכס הוחזק תקופה ארוכה יותר, הפער בין שני המספרים גדל, והמס נגזר מהריאלי בלבד.
שנת הרכישה, ומשתי סיבות שפועלות יחד. היא קובעת בכמה יוצמד מחיר הרכישה, כלומר כמה מהרווח ייחשב אינפלציה, והיא קובעת גם את חלק תקופת ההחזקה שקדם לשנת 2014, שהוא החלק היחסי הפטור בחישוב הליניארי. אחריה משפיעים מחיר המכירה והשבחות מוכרות, שמגדילות את בסיס העלות ומקטינות את השבח.
דירה שנרכשה ב-1,000,000 ₪ ונמכרת ב-1,800,000 ₪ מציגה רווח נומינלי של 800,000 ₪. אחרי הצמדת מחיר הרכישה למדד, בסיס העלות עולה והרווח הריאלי קטן ממנו. אם חלק מתקופת ההחזקה קדם ל-2014, אותו חלק יחסי מהרווח הריאלי נחשב פטור, והמס מוטל על היתרה בלבד. לכן שיעור המס האפקטיבי שמוצג נמוך מהשיעור הנקוב.
הפטור לדירה יחידה מיושם בו כפטור מלא, בעוד שבפועל הוא מותנה בתנאים ובתקרה ואינו חל על כל מכירה. הוא גם אינו כולל הוצאות שמוכרות בניכוי, כמו שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ומס רכישה ששולם בעבר, אינו מטפל בנכס שהתקבל בירושה או במתנה, ואינו מחשב היטל השבחה או את מס הרכישה בעסקה הבאה.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות