תשואת שכירות

תשואת שכירות

נדל"ןתשואת שכירות

מדד התשואה השנתית על השקעה בנדל"ן להשכרה

תשואת שכירות היא היחס בין הכנסת השכירות השנתית לבין שווי הנכס, ומבוטאת באחוזים. זהו מדד בסיסי אך חיוני להערכת כדאיות השקעה בנדל"ן למגורים או לעסקים. תשואת שכירות גבוהה מעידה על כך שהנכס מייצר הכנסה שוטפת משמעותית ביחס להשקעה.

מאיפה מגיעים שני המספרים שבנוסחה

אין בישראל מספר רשמי אחד של "תשואת שכירות ממוצעת". התשואה נגזרת מיחס בין שני משתנים שנמדדים בנפרד, ולכן שווה להכיר את מקור כל אחד מהם. את צד המחיר מפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה במדד מחירי דירות, שמחושב מעסקאות שבוצעו בפועל לפי כרמ"ן, כרטסת מחירי הנדל"ן של רשות המסים, ומתוקנן לאיכות באמצעות רגרסיה הדונית שמפרקת את מחיר הדירה לרכיבים כמו מספר חדרים, שטח, גיל הדירה ורמה חברתית-כלכלית של האזור.¹

לפרסום יש שני מאפיינים שמשפיעים ישירות על חישוב תשואה: המדד מתפרסם חודש בחודשו, 45 יום לאחר סוף חודש הייחוס, ושלושת המדדים האחרונים בכל פרסום הם ארעיים ומתעדכנים בחודשים שלאחר מכן.¹ כלומר, תשואה שחישבתם על סמך הפרסום הטרי ביותר עשויה להשתנות רטרואקטיבית. לצורך השוואה בין-לאומית, ה-OECD מתחזק מאגר דיור בר-השגה וכלי מעקב אחר מחירי דירות, שמאפשרים למקם את ישראל מול מדינות אחרות בלי להסתמך על אומדנים מקומיים.³

חישוב תשואת שכירות

המס הוא ההוצאה שהכי הרבה משקיעים לא מתמחרים

משכיר יחיד של דירת מגורים בישראל בוחר בין שלושה מסלולי מיסוי, ורשאי לבחור מסלול שונה לכל דירה שברשותו. בבחירת כמה מסלולים במקביל, חישוב הפטור נעשה על סמך ההכנסה הכוללת מכל דירות המגורים.²

• מסלול הפטור: פטור מלא חל כל עוד ההכנסה החודשית מכל דירות המגורים אינה עולה על תקרת הפטור, שעמדה על 5,654 ₪ לחודש בשנת המס 2025. בין התקרה לכפל התקרה (11,308 ₪) הפטור נשחק לפי נוסחה: הסכום שמעל התקרה מופחת מהתקרה עצמה, וההפרש הוא הפטור החדש. מעל כפל התקרה אין פטור כלל, וכל ההכנסה חייבת במס.²
• מסלול מס מופחת של 10%: אפשרות חלופית שנבחרת במערכת מקוונת, למי שההכנסה שלו עוברת את כפל התקרה או למי שמעדיף שיעור קבוע על פני חישוב הפטור.²
• מסלול מדרגות המס: על הסכום החייב חל שיעור המס השולי של המשכיר לפי מכלול הכנסותיו, כאשר מדרגת המס הראשונה על הכנסה משכר דירה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו שישים שנה בשנת המס, שלגביו המדרגה הראשונה היא 10%.²

לבחירה יש גם זנב ארוך טווח. מי שבוחר במסלול הפטור המלא או החלקי אינו רשאי ליהנות מתקנות מס הכנסה בדבר שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים (התשמ"ט-1989), ובעת מכירת הדירה ינוכה משווי הרכישה הפחת שאותו ניתן היה לדרוש כנגד ההכנסה, מה שמגדיל את השבח החייב במס.² לכן שקלול המס בתשואה הנטו אינו רק שאלה של השנה הנוכחית.

המינוף מוגבל, ולכן התשואה על ההון העצמי שונה

גורם נוסף שמשנה את התמונה הוא כמה הון עצמי הרוכש נדרש להעמיד. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של הפיקוח על הבנקים מגבילה את שיעור המימון לדירה שאינה יחידה או חליפית, כלומר דירה להשקעה, ל-50% משווי הנכס, לעומת עד 75% לדירה יחידה ו-70% לדירה חליפית.⁴ משקיע שנדרש להביא מחצית מהמחיר מהכיס מקבל תשואה על ההון העצמי שנראית אחרת לגמרי מזו של רוכש דירה ראשונה, גם כשתשואת השכירות על הנכס זהה.

גורמים המשפיעים על תשואת השכירות

• מיקום: ערים שבהן מחירי הדירות גבוהים מציגות בדרך כלל תשואות נמוכות יותר, כי המכנה בנוסחה גדל מהר יותר מהמונה.
• סוג הנכס: נכסים מסחריים (משרדים, חנויות) נוטים להניב תשואת שכירות גבוהה יותר מדירות מגורים, אך חשופים לסיכון שוכר ולתקופות אי-תפוסה ארוכות יותר, ואינם נהנים ממסלולי המיסוי המוקלים שחלים על השכרה למגורים.
• גודל הדירה: דירות קטנות נוטות להניב תשואת שכירות גבוהה יותר מדירות גדולות, כי שכר הדירה אינו עולה ליניארית עם המחיר.
• מצב הנכס: נכס משופץ ומתוחזק מקצר את תקופות אי-התפוסה, שהן ההוצאה הסמויה שהכי קשה לתמחר מראש.

תשואת שכירות לעומת תשואה כוללת

חשוב להבדיל בין תשואת שכירות לבין התשואה הכוללת על ההשקעה. התשואה הכוללת כוללת גם את עליית ערך הנכס (Capital Appreciation) לאורך זמן. עליית ערך אינה מובטחת ואינה קבועה, ואת המגמה בפועל אפשר לעקוב במדד מחירי דירות של הלמ"ס, שמודד שינוי דו-חודשי על בסיס עסקאות שבוצעו בשלושת החודשים שנכללו בחישוב.¹

נקודה שנוטים לפספס: מאז ינואר 1999 מדד מחירי הדירות אינו חלק ממדד המחירים לצרכן.¹ מדד המחירים לצרכן מתפרסם ב-15 בכל חודש ומשמש להצמדות ולניתוח מגמות מחירים במשק,⁵ ולכן תשואה נומינלית של 3% בשנה שבה המדד עלה ב-3% אינה תשואה ריאלית כלל.

ברוטו מול נטו: מה ההבדל בפועל

ההבחנה בין תשואה ברוטו לנטו היא הנקודה שבה משקיעים רבים טועים. תשואה ברוטו מתעלמת מכל ההוצאות ולכן היא תמיד גבוהה יותר, בעוד שהתשואה נטו משקפת את מה שנשאר בפועל בכיס אחרי הוצאות ומס. הטבלה הבאה ממחישה את ההבדל על דירה לדוגמה במחיר 1.5 מיליון ₪ המושכרת ב-4,500 ₪ לחודש (הערכים כלליים ולהמחשה בלבד).

כשמשווים בין שני נכסים, ההשוואה חייבת להיות לפי תשואה נטו. נכס עם תשואת ברוטו גבוהה אך הוצאות תחזוקה כבדות או שיעור אי-תפוסה גבוה עלול להניב בפועל פחות מנכס עם ברוטו נמוך יותר. לחישוב מהיר של נטו לפי מספרים אמיתיים שלכם, אפשר להיעזר במחשבון שכירות מול קנייה, שמפרק את ההוצאות הנלוות.

להעמקה בשיטות ההערכה של נכס להשכרה, בחישוב הוצאות ובניתוח כדאיות מלא, ראו את המדריך המורחב על ניתוח נכס להשכרה ואת המדריך על ניתוח תשואה בנדל"ן.

שאלות נפוצות

מושגי מפתח

מאתעידו וייס

מייסד

נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון

השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.

תחומי מומחיות

השקעותפנסיהביטוחיםמשכנתאות

נבדק לאחרונה: אוגוסט 2026