תשואת שכירות
מדד התשואה השנתית על השקעה בנדל"ן להשכרה
תשואת שכירות היא היחס בין הכנסת השכירות השנתית לבין שווי הנכס, ומבוטאת באחוזים. זהו מדד בסיסי אך חיוני להערכת כדאיות השקעה בנדל"ן למגורים או לעסקים. תשואת שכירות גבוהה מעידה על כך שהנכס מייצר הכנסה שוטפת משמעותית ביחס להשקעה.
בישראל, תשואות השכירות על דירות מגורים הן מהנמוכות בעולם המערבי, בממוצע כ-2.5%-3.5% ברוטו.1בתל אביב התשואות נמוכות אף יותר (כ-2%-2.5%), בעוד שבפריפריה ניתן להשיג תשואות של 4%-5%. לשם השוואה, בערים אירופאיות רבות התשואות נעות סביב 4%-6%.
חישוב תשואת שכירות
טיפ
בישראל, תשואת שכירות ממוצעת על דירות מגורים עומדת על כ-2.5%-3.5%, נמוכה ביחס לעולם. אם אתם מחפשים תשואה גבוהה יותר, שקלו נכסים מסחריים (4%-7%) או השקעה בנדל"ן בחו"ל דרך קרנות ריט.
גורמים המשפיעים על תשואת השכירות
- מיקום: ערים עם מחירי דירות גבוהים (תל אביב, הרצליה) מציגות תשואות נמוכות יותר, כי מחיר הנכס גבוה ביחס לשכר הדירה.
- סוג הנכס: נכסים מסחריים (משרדים, חנויות) מניבים תשואות גבוהות יותר מדירות מגורים, אך הם גם מסוכנים יותר.
- גודל הדירה: דירות קטנות (2-3 חדרים) נוטות להניב תשואת שכירות גבוהה יותר מדירות גדולות.
- מצב הנכס: נכס משופץ ומתוחזק מושך שוכרים איכותיים יותר ומפחית תקופות ללא שוכר.
תשואת שכירות לעומת תשואה כוללת
חשוב להבדיל בין תשואת שכירות לבין התשואה הכוללת על ההשקעה. התשואה הכוללת כוללת גם את עליית ערך הנכס (Capital Appreciation)לאורך זמן. בישראל, מחירי הדירות עלו בממוצע כ-5%-8% בשנה בעשור האחרון, ולכן התשואה הכוללת גבוהה משמעותית מתשואת השכירות לבדה.2
שאלות נפוצות
תשואת שכירות היא היחס בין הכנסת השכירות השנתית לבין שווי הנכס, ומבוטאת באחוזים. החישוב הבסיסי (ברוטו): שכירות חודשית כפול 12, חלקי מחיר הנכס, כפול 100. לדוגמה, דירה שעולה 1.5 מיליון שקלים ומושכרת ב-4,500 שקלים לחודש מניבה תשואה ברוטו של 3.6%. התשואה נטו מפחיתה הוצאות כמו ארנונה, ועד בית, תיקונים, ביטוח ומס.
תשואה ברוטו מחשבת רק את היחס בין השכירות השנתית למחיר הנכס, בלי להתחשב בהוצאות. תשואה נטו מפחיתה את כל ההוצאות השוטפות: ארנונה, ועד בית, תיקונים, ביטוח, תקופות שבהן הנכס עומד ריק, ומס על הכנסות שכירות. בדרך כלל התשואה נטו נמוכה ב-1% עד 1.5% מהברוטו. כשאתם משווים בין נכסים, חשוב להשוות תמיד לפי תשואה נטו.
כמה דרכים: שיפוץ ממוקד שמצדיק העלאת שכר דירה (מטבח, חדר רחצה), צמצום תקופות ללא שוכר על ידי תחזוקה שוטפת ומחיר שוק הוגן, בחירת מסלול מיסוי אופטימלי (פטור, 10%, או שולי בהתאם למצב שלכם), ושינוי ייעוד כגון חלוקה לדירת סטודנטים או השכרה לטווח קצר באזורים תיירותיים (בכפוף לרגולציה).
- בנק ישראל. "סקר שוק הדיור ומחירי הדירות" boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
- הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. "מחירי הדיור וסטטיסטיקות שכירות" cbs.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
- OECD. "Housing Market Indicators - Israel" oecd.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
מושגי מפתח
Gross Yield (תשואה ברוטו)
תשואת השכירות לפני ניכוי הוצאות תפעול, תחזוקה ומיסוי.
Net Yield (תשואה נטו)
תשואת השכירות לאחר ניכוי כל ההוצאות הנלוות, המשקפת את הרווח האמיתי.
Cap Rate (שיעור היוון)
מדד דומה המשמש בעיקר בנדל"ן מסחרי, המחשב את היחס בין ההכנסה התפעולית הנקייה לשווי הנכס.
Vacancy Rate (שיעור אי-תפוסה)
אחוז הזמן שבו הנכס עומד ריק ללא שוכר, הפוגע ישירות בתשואה הנטו.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות