רגולציית Airbnb

רגולציית Airbnb

נדל"ןרגולציית Airbnb

הכללים והמגבלות על השכרת דירות לטווח קצר בישראל

השכרת דירות לתיירים ולטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb הפכה לתופעה נפוצה בישראל, במיוחד בתל אביב, ירושלים ואילת. הרגולציה בתחום מתפתחת בהדרגה ומטילה חובות על בעלי הדירות בתחומי המיסוי, התכנון והבנייה, ודיני השכנים. מי שמשכיר דירה ללא הכרת הכללים עלול למצוא את עצמו חשוף לקנסות ולתביעות.¹

חובות מס על השכרה לטווח קצר

בניגוד להשכרה למגורים ארוכת טווח שנהנית מפטור ממס עד תקרה מסוימת, השכרה לטווח קצר (פחות מ-30 יום) מסווגת לרוב כהכנסה עסקית. המשמעות: חובת דיווח לרשות המסים, ובמקרים מסוימים גם רישום לצורכי מע״מ ותשלום מס הכנסה מלא על הרווחים.²

כדי להבין למה, שווה לקרוא את התנאים של מסלול הפטור עצמו. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש״ן-1990 קובע תנאים מצטברים, וארבעה מהם הם בדיוק המקום שבו השכרה תיירותית נופלת: הדירה מיועדת לשמש למגורים בלבד, היא אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר ואינה חייבת ברישום כזה, היא מושכרת לשוכר שהוא יחיד, וברשות המשכיר הצהרה בכתב של השוכר או חוזה שכירות שממנו ברור כי הדירה משמשת אותו למגורים בלבד.⁴² אורח שלן שלושה לילות אינו מייצר את המסמך הזה, ובכך נשמט הבסיס לפטור.

ההפרש הכספי אינו תיאורטי. בשנת המס 2025 תקרת הפטור עמדה על 5,654 ₪ לחודש, כלומר 67,848 ₪ לשנה, ומעליה הפטור נשחק שקל בשקל עד שהוא מתאפס בכפל התקרה, 11,308 ₪ לחודש.²⁵ על החלק החייב חל שיעור המס השולי של המשכיר, ומדרגת המס הראשונה על הכנסה משכר דירה היא 31%, למעט משכיר שמלאו לו בשנת המס שישים שנה, שלגביו המדרגה הראשונה היא 10%.²

• מס הכנסה: הכנסה מהשכרה תיירותית קצרה חייבת במס לפי מדרגות המס השוליות של המשכיר, כהכנסה מעסק או מיגיעה אישית, ולא במסלולי ההקלה שנועדו להשכרה למגורים.²
• מע״מ: חוק מס ערך מוסף מבחין בין עוסק פטור לעוסק מורשה לפי תקרת מחזור עסקאות שנתית שמתעדכנת מעת לעת.⁶ אנחנו לא מצטטים כאן סכום: התקרה משתנה בין שנות מס, ומספר שהיה נכון בעבר הוא בדיוק סוג הנתון שמטעה. בדקו את הסכום המעודכן מול רשות המסים לפני שאתם מסתמכים עליו.
• ארנונה: רשות מקומית עשויה לבחון סיווג של הנכס כמסחרי או תיירותי, בתעריף ארנונה גבוה מזה של דירת מגורים. הסיווג נקבע בצו הארנונה של אותה רשות, ולכן אין כאן כלל ארצי אחיד שאפשר להסתמך עליו מראש.

סוגיות תכנון ובנייה

שימוש חורג אינו כינוי עממי אלא מונח מחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965: שימוש חורג בקרקע או בבניין הוא אחד השימושים הטעונים היתר, כלומר שימוש שאינו תואם את שנקבע בתכנית או בהיתר הבנייה, והוא מחייב היתר נפרד מהוועדה המקומית.¹ מכאן שהשאלה אינה אם ההשכרה חוקית באופן כללי, אלא אם השימוש בפועל תואם את הייעוד שרשום לאותה דירה.

בנוסף, שכנים בבית משותף רשאים להתנגד להשכרה לטווח קצר אם היא גורמת למטרד, רעש, תנועת אורחים בלתי פוסקת, ופגיעה באיכות החיים. חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 הוא שמסדיר את היחסים בבית משותף: הוא מאפשר לבעלי הדירות לערוך תקנון מוסכם שקובע את זכויותיהם וחובותיהם ואת השימוש ברכוש המשותף, ובבית משותף שלא נערך לו תקנון כזה חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק.³ כלומר, המסמך שקובע אם מותר לכם לארח בתשלום נמצא בדרך כלל בתיק הבית המשותף, ולא בחוזה מול הפלטפורמה.

המגמה לעתיד

הבחנה זו בין מסלולי המס היא הלב של הסוגיה. להשוואה מסודרת בין מסלולי המיסוי על הכנסה משכירות ולהבנת מתי כל מסלול חל, ראו את הרחבה שלנו על מיסוי הכנסות משכירות בשלושת המסלולים.

שאלות נפוצות

מושגי מפתח

מאתעידו וייס

מייסד

נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון

השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.

תחומי מומחיות

השקעותפנסיהביטוחיםמשכנתאות

נבדק לאחרונה: אוגוסט 2026