ארנונה
מס מוניציפלי שמשלמים לרשות המקומית בגין החזקת נכס מקרקעין
בקצרה
ארנונה היא מס רכוש מוניציפלי שנגבה על ידי הרשויות המקומיות בישראל מכל מחזיק בנכס, בין אם בעלים ובין אם שוכר. סעיף 8(א) לחוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992 מנסח זאת במפורש: המועצה תטיל בכל שנת כספים ארנונה כללית על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין, הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס.1 הכסף מממן שירותים מוניציפליים: חינוך, רווחה, תברואה, תשתיות ועוד.
בניגוד למס הכנסה או מע"מ שנגבים על ידי המדינה, הארנונה נגבית על ידי הרשות המקומית, אך היא אינה קובעת את התעריף באופן חופשי. שר האוצר ושר הפנים קובעים בתקנות סכום מזערי וסכום מרבי לכל סוג נכס, וכל שנה מתעדכן התעריף של הרשות לפי שיעור העדכון שנקבע בחוק, בתוך הטווח הזה. העלאה מעבר לשיעור העדכון טעונה אישור שני השרים, ואישור כזה ניתן עד 15 בדצמבר שלפני שנת הכספים.1 גובה הארנונה נקבע לפי שלושה פרמטרים עיקריים: שטח הנכס, סוג השימוש (מגורים, מסחר, תעשייה, משרדים) והאזור הגיאוגרפי, ולכן חשבון על אותה דירה בדיוק נראה אחרת בשתי רשויות שונות.
חישוב ארנונה למגורים
החישוב עצמו פשוט: שטח הנכס במטרים רבועים מוכפל בתעריף למ״ר של הסיווג והאזור. החוק אף קובע איך מעגלים את השטח, כל חלק של מטר רבוע מעוגל למטר השלם הקרוב, ומחצית מטר רבוע מעוגלת כלפי מטה.1
דוגמה ממחישה: דירת 80 מ״ר
בתעריף היפותטי של 95 ₪ למ״ר לשנה: 80 × 95 = 7,600 ₪ בשנה, כלומר כ-633 ₪ בחודש.
אותה דירה בדיוק, ברשות שהתעריף בה 40 ₪ למ״ר: 3,200 ₪ בשנה, כ-267 ₪ בחודש.
המספרים כאן להמחשת המנגנון בלבד. את התעריף בפועל יש לקרוא מצו הארנונה של הרשות הרלוונטית לשנת הכספים הנוכחית, כי הוא משתנה בין רשויות, בין סיווגים ובין אזורים בתוך אותה עיר.
ארנונה על נכסים מסחריים גבוהה משמעותית מארנונה למגורים, ועובדה זו משפיעה ישירות על כדאיות ההשקעה בנדל״ן מסחרי ועל גובה דמי השכירות שניתן לגבות. יש לכך גם זנב משפטי: אם המחזיק בנכס שאינו למגורים הוא חברה פרטית שלא שילמה את הארנונה, רשאית הרשות המקומית לגבות את חוב הארנונה הסופי מבעל השליטה בחברה, בהתקיים הנסיבות שבסעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה.1
ערעור על חיוב ארנונה
השגה למנהל הארנונה
מי שחויב בארנונה רשאי להגיש השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, אך רק על אחת מארבע עילות סגורות: שהנכס אינו באזור שנקבע בהודעה, שנפלה טעות בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו, שאינו המחזיק בנכס, או טענה של בעל שליטה בעסק. מנהל הארנונה חייב להשיב תוך 60 יום, ואם לא השיב, רואים אותו כמי שקיבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה את המועד בעד 30 יום מטעמים מיוחדים שיירשמו. מי שנדחה רשאי לערור לוועדת ערר תוך 30 יום, ועל החלטת הוועדה אפשר לערער לבית משפט לעניינים מינהליים. החוק אף מחייב את הרשות לפרט בהודעת התשלום עצמה את הזכויות והמועדים האלה.2
הנחות ופטורים
לפני המספרים, ההבחנה שקובעת הכול: משרד הפנים מחלק את ההנחות להנחת חובה, שהרשות חייבת לתת בשיעור הקבוע, ולהנחת רשות, שהיא רשאית לתת עד תקרה שנקבעה בתקנות ואינה חייבת. לכן כמעט כל שיעור שמופיע להלן הוא תקרה ולא הבטחה, ומי שקורא "עד 90%" צריך לבדוק מה החליטה מועצת הרשות שלו בפועל.4
- אזרחים ותיקים: הנחת חובה של 30% לפי חוק האזרחים הוותיקים, לגבי 100 מ״ר משטח הנכס. במסלול הנחת הרשות שבתקנות, אזרח ותיק המקבל קצבת זקנה, שאירים, תלויים או נכות מעבודה זכאי להנחה שאינה עולה על 25% לגבי 100 מ״ר, ואם הוא מקבל בנוסף גמלת הבטחת הכנסה, עד 100%.34
- עולים חדשים: הנחת רשות של עד 90% לגבי 100 מ״ר, למשך 12 חודשים מתוך 24 החודשים המתחילים ביום הרישום במרשם האוכלוסין כעולה לפי חוק השבות. ההנחה אינה חייבת להילקח מיד, יש חלון של שנתיים לנצל בו שנה.3
- נכים: כאן הנתון שהכי הרבה טועים בו. נכות רפואית של 90% ומעלה מזכה בהנחת רשות של עד 40% בלבד, ולא בפטור. מי שדרגת אי-כושר ההשתכרות שלו 75% ומעלה והוא מקבל קצבה חודשית מלאה זכאי לעד 80%, ובעל תעודת עיוור לעד 90%. נכי צה"ל, נכי משטרה ונפגעי פעולות איבה מקבלים הנחת חובה של 66% לגבי 70 מ״ר, ועד 90 מ״ר במשפחה של יותר מארבע נפשות.34
- הנחה כלכלית: הנחת רשות לפי טבלת מבחן ההכנסה שבתקנות, בטווח של 40% עד 90% לפי ההכנסה ומספר הנפשות.4
- נכס ריק: ההנחה יורדת במדרגות, לא נעלמת בבת אחת. בניין ריק זכאי לעד 100% בששת החודשים הראשונים, לעד 66% בחודשים 7 עד 12, ולעד 50% בחודשים 13 עד 36. בניין חדש שטרם אוכלס זכאי לעד 100% למשך 12 חודשים.4
- נכס שאינו ראוי לשימוש: פטור מלא לשלוש שנים מכוח פקודת העיריות, אחריו חמש שנים בחיוב בסכום המזערי שבתקנות, ובתום התקופה פטור מלא שוב.4
- אזור שדרות ועוטף עזה: הנחת חובה של 45% למגורים ו-39% לנכס אחר, ללא מגבלת שטח.4
- מוסדות ציבור: מוסדות חינוך, דת ומוסדות ללא מטרות רווח עשויים לקבל פטור מלא או חלקי.
שלושה כללים שמבטלים הנחות בפועל
ראשית, גם מי שעומד בכמה עילות מקבל הנחה אחת בלבד, הגבוהה מביניהן, ולא סכום שלהן. שנית, מי שמחזיק בשני נכסים או יותר מקבל הנחה על נכס אחד בלבד, ומי שהחזיק בנכס רק חלק מהשנה מקבל הנחה יחסית למספר החודשים. שלישית, ואת זה הכי כדאי לדעת מראש: לא תינתן הנחה כלל אלא אם יתרת הארנונה של אותה שנה שולמה מראש בתשלום אחד, בהוראת קבע או בהסדר תשלומים שהרשות אישרה.3
ארנונה כגורם בהשקעות נדל״ן
חשוב לדעת
משקיעי נדל״ן חייבים להתייחס לארנונה כהוצאה תפעולית קבועה. החייב הוא המחזיק, ופקודת העיריות מגדירה מחזיק כמי שמחזיק למעשה בנכס כבעל, כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון.5 בדירה להשקעה, הארנונה בדרך כלל מגולגלת על השוכר, אך בתקופות בהן הדירה ריקה, ההוצאה נופלת על הבעלים. בנדל״ן מסחרי, ארנונה גבוהה מפחיתה את ה-NOI ומורידה את שיעור ההיוון. חשוב לבדוק את תעריפי הארנונה באזור ההשקעה ולוודא שאין חובות ארנונה על הנכס לפני רכישתו.
| פרמטר | נכס למגורים | נכס מסחרי |
|---|---|---|
| תעריף למ״ר | נמוך יחסית | גבוה משמעותית, לפי הסיווג בצו הארנונה |
| מי נושא בעלות | מגולגל על השוכר, נופל על הבעלים בתקופת ריק | מגולגל על השוכר, נופל על הבעלים בתקופת ריק |
| השפעה על התשואה | הוצאה שוטפת מתונה | מפחית משמעותית את ה-NOI ואת שיעור ההיוון |
| הנחות אפשריות | ותיקים, עולים, נכים, הכנסה נמוכה, נכס ריק | מוגבלות, בעיקר לנכס ריק או פטורים ייחודיים |
ארנונה היא רק אחת מן ההוצאות התפעוליות שקובעות אם עסקת נדל״ן משתלמת. כדי לראות איך היא נכנסת לתחשיב התשואה נטו לצד שכר דירה, ועד ההוצאות ובלאי, ראו את המדריך המורחב על ניתוח כדאיות נכס להשקעה.
שאלות נפוצות
לפי החוק, החייב בתשלום ארנונה הוא "המחזיק" בנכס. פקודת העיריות מגדירה מחזיק כאדם המחזיק למעשה בנכס כבעל, כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון. בדירה שכורה, השוכר הוא המחזיק והוא משלם את הארנונה. חשוב לעדכן את הרשות המקומית בכל החלפת שוכרים ולעשות "שינוי מחזיקים", כדי שחובות ארנונה לא ייצברו על שם הבעלים. בדירה ריקה, הבעלים הוא המחזיק ומשלם את הארנונה.
העיקריות: עולים (עד 90% לגבי 100 מ״ר, ל-12 חודשים מתוך חלון של 24 חודשים מיום הרישום כעולה), אזרחים ותיקים (30% הנחת חובה, ובמסלול הרשות עד 25%, ועד 100% למקבל הבטחת הכנסה), נכות רפואית של 90% ומעלה (עד 40% בלבד, לא פטור), בעלי הכנסה נמוכה (40% עד 90% לפי טבלת מבחן ההכנסה), חיילים בשירות חובה ועד ארבעה חודשים אחרי השחרור (100% הנחת חובה לגבי 70 מ״ר), ונכס ריק (עד 100% בששת החודשים הראשונים, ואז עד 66% ועד 50%). רוב השיעורים האלה הם תקרות של הנחת רשות, לא זכאות אוטומטית. צריך להגיש בקשה עם מסמכים לאגף הארנונה ברשות המקומית, ולשלם את יתרת הארנונה של אותה שנה מראש או בהוראת קבע כתנאי לקבלת ההנחה.
אם אתם סבורים שהחיוב שגוי (שטח לא נכון, סיווג לא מתאים, או מיקום שגוי), הגישו השגה בכתב למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת החיוב. המנהל חייב להשיב תוך 60 יום, ואם לא השיב במועד רואים אותו כמי שקיבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה את המועד בעד 30 יום מטעמים מיוחדים. אם התשובה שלילית, אפשר לערור לוועדת ערר לארנונה תוך 30 יום מיום שנמסרה התשובה, ועל החלטת הוועדה אפשר לערער לבית משפט לעניינים מינהליים. שימו לב שעילות ההשגה סגורות: אזור, סוג הנכס, גודלו או השימוש בו, וזהות המחזיק. טענה שהארנונה עצמה נקבעה שלא כדין אינה נדונה במסלול הזה. מומלץ לצרף מדידת שטח מוסמכת אם הטענה נוגעת לשטח הנכס.
חוב ארנונה צובר ריבית פיגורים והצמדה למדד. הרשות המקומית יכולה לפתוח הליכי גבייה: עיקול חשבון בנק, עיקול משכורת, ואפילו עיקול מיטלטלין. בנוסף, חוב ארנונה רשום כ"שעבוד שלילי" ברשות, ואי אפשר למכור את הנכס או לרשום העברת בעלות עד שהחוב מסולק. לכן כדאי להסדיר חובות מוקדם ככל האפשר, רשויות רבות מציעות הסדרי תשלומים.
כל רשות מקומית קובעת את תעריפיה, אך לא בחלל ריק: שר האוצר ושר הפנים קובעים בתקנות סכום מזערי וסכום מרבי לכל סוג נכס, והתעריף מתעדכן כל שנה בשיעור עדכון קבוע בחוק בתוך הטווח הזה. חריגה כלפי מעלה טעונה אישור שני השרים, שניתן עד 15 בדצמבר שלפני שנת הכספים, והחוק אף מתנה העלאת ארנונה על נכס שאינו מבנה מגורים בהעלאה מקבילה על מבני מגורים. מכאן שהפערים בין רשויות נובעים מהיסטוריית התעריפים, מהסיווגים והאזורים שנקבעו, ומרמת השירותים והרכב האוכלוסייה, ולא מהחלטה חופשית של גזבר.
ארנונה היא הוצאה תפעולית שוטפת שמשפיעה על התשואה נטו מהנכס. בדירה להשקעה, הארנונה מגולגלת על השוכר, אבל בתקופות ביניים (דירה ריקה) ההוצאה נופלת על המשקיע, ואז נכנסת לתמונה מדרגת ההנחה לבניין ריק: עד 100% בששת החודשים הראשונים, ואז עד 66% ועד 50%. בנדל"ן מסחרי, התעריף למ״ר גבוה משמעותית ומפחית את ה-NOI (הכנסה תפעולית נטו). לפני רכישת נכס, קראו את צו הארנונה של הרשות לשנת הכספים הנוכחית, בדקו את הסיווג והאזור שבהם הנכס מסווג, וחשבו את התוצאה לתוך תחשיב הכדאיות.
- חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, סעיף 8 (ארנונה כללית) וסעיף 9 (סכומי הארנונה הכללית)(1992) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 11/08/2026
- חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, סעיפים 3 עד 7א(1976) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 11/08/2026
- תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג-1993, תקנות 2, 17, 20 ו-21(1993) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 11/08/2026
- משרד הפנים, gov.il. "סוגי ההנחות בארנונה" (טבלת הנחות חובה והנחות רשות) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 11/08/2026
- פקודת העיריות [נוסח חדש], סעיף 1 (הגדרת "מחזיק") וסעיף 269 main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 11/08/2026
מושגי מפתח
סיווג נכס
הקטגוריה שהרשות המקומית מייחסת לנכס (מגורים, מסחר, תעשייה), הקובעת את תעריף הארנונה למ״ר.
ועדת ערר לארנונה
גוף עירוני שאליו ניתן לערור על גובה הארנונה, סיווג הנכס, או שטח הנכס שנקבע לחיוב.
מחזיק בנכס
מי שמשתמש בנכס בפועל (בעלים או שוכר), הוא החייב בתשלום הארנונה לרשות המקומית, לא הבעלים הרשום בהכרח.
אזור מס (Rating Zone)
חלוקת העיר לאזורים שונים עם תעריפי ארנונה שונים, לפי מיקום ואופי הנכסים.
היטל ביוב
תשלום חד-פעמי או שוטף עבור חיבור נכס לתשתית הביוב העירונית, הנגבה לעיתים יחד עם הארנונה.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות