חוזה שכירות
ההסכם המשפטי שמסדיר את היחסים בין בעל הנכס לשוכר
בקצרה
חוזה שכירות הוא הסכם משפטי בין משכיר לשוכר שמגדיר את תנאי השכירות, דמי השכירות, חובות הצדדים וערבויות. בישראל, רוב החוזים נערכים לשנה עם אופציה להארכה. חוזה טוב מגן על שני הצדדים ומונע סכסוכים.חוזה שכירות הוא הסכם משפטי בין משכיר (בעל הנכס) לשוכר, המגדיר את תנאי השכירות, דמי השכירות, תקופת השכירות, חובות הצדדים, וערבויות. חוזה טוב מגן על שני הצדדים ומונע סכסוכים עתידיים. בישראל, רוב חוזי השכירות למגורים נערכים לתקופה של שנה עם אופציה להארכה.
תיקון 2017 לחוק השכירות והשאילה, שהתקבל בכנסת ב-17 ביולי 2017 ופורסם בספר החוקים 2649, הוסיף לחוק סימן ו' בנושא חוזה שכירות למגורים. הסימן קובע שהחוזה ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים, שהעתק חתום יימסר לכל אחד מהם, ושהוא יכלול את הפרטים המנויים בתוספת השנייה לחוק.12 מה משתלם יותר?
הסימן אינו חל על כל שכירות. הוא אינו חל על דירה בבית מלון או דירה שמושכרת למטרת נופש, על דירה במעון, בדיור מוגן או במעונות לסטודנטים, על דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה, על חוזה לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים בלי ברירת הארכה, על חוזה לתקופה העולה על עשר שנים בלי ברירת ביטול למשכיר, ועל חוזה שדמי השכירות בו עולים על 20,000 ₪ לחודש (סכום שמתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן).1
סעיפים חיוניים בחוזה שכירות
- דמי שכירות ותשלומים: גובה השכירות החודשית, מועד התשלום, אמצעי תשלום (העברה/שיקים), ומנגנון הצמדה או עדכון מחיר בתום תקופת האופציה.
- תקופת שכירות ואופציה: תאריכי תחילה וסיום, תנאים למימוש אופציית הארכה, ותנאים ליציאה מוקדמת (למשל מציאת שוכר חלופי).
- ערבויות: שיק ביטחון, ערבות בנקאית, או פיקדון מזומן. חוק שכירות הוגנת מגביל את הערבויות לסכום מקסימלי.
- תחזוקה ותיקונים: סעיף 25ח לחוק מטיל על השוכר אחריות לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה, ועל המשכיר את תיקונו של כל ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך, בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מיום שקיבל דרישה. פגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, יתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.1
פינוי שוכר
הפינוי אינו נעשה בידי בעל הדירה. הוא מתחיל בפסק דין לפינוי מושכר, וממנו נפתח תיק הוצאה לפועל, ככלל 15 יום לאחר מתן פסק הדין או המצאתו. לחייב נשלחת אזהרה הכוללת הודעת פינוי, ובתקופת האזהרה, 20 יום, הוא יכול להתפנות מרצון. רק לאחר מכן מגיש הזוכה בקשה לפינוי בטופס 500, והפינוי מתבצע במהלך 14 הימים שלאחר מתן הצו בידי רשם ההוצאה לפועל.3
מי נושא בתשלומים
סעיף 25ט מונה את התשלומים שבהם נושא השוכר: דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכת שירותים שוטפים כמו מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומים לאחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף. השוכר לא יישא במישרין בתשלומים שאינם ברשימה הזו, ובכלל זה תשלום לרכישה או להשבחה של מערכות ומיתקנים קבועים, דמי ביטוח מבנה, ודמי תיווך אם המתווך פעל מטעם המשכיר.1 משרד המשפטים מבהיר שההוראה בדבר תשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי נקבעה במישור היחסים שבין השוכר למשכיר, ואינה מסדירה את החובות המוטלות על המתווך.4
ערבויות וביטחונות
מגבלות חוק שכירות הוגנת
סעיף 25י קובע שסך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, והחוק נוקב במפורש בערבות בנקאית ובמזומן, לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או פי שלושה מדמי השכירות לחודש.1 החוק גם מגדיר מתי מותר לממש ערובה: אי-תשלום דמי שכירות במועד, אי-תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, אי-תשלום התשלומים השוטפים, ואי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות, כל אחד עד גובה החוב או עלות התיקון. המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש ולאפשר לו לתקן, ולהשיב את הערובה או את יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה או ממועד פירעון החובות, לפי המאוחר.1
לצד המגבלות, החוק קובע גם חובות הודעה. אם למשכיר יש ברירה להארכת תקופת השכירות, עליו להודיע על מימושה לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה; אם הברירה נתונה לשוכר, עליו להודיע לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה. תניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטלה, אלא אם ניתנה גם לשוכר זכות ביטול מקבילה, ואז המשכיר מודיע 90 ימים מראש לפחות והשוכר 60 ימים מראש לפחות.1
מתי דירה אינה ראויה למגורים
התוספת הראשונה לחוק מונה את התנאים שכל אחד מהם הופך דירה ללא ראויה למגורים: היעדר מערכת ניקוז לרבות סילוק שפכים, היעדר מערכת חשמל או תאורה, היעדר פתחי אוורור ותאורה טבעית ודלתות וחלונות לסגירתם לרבות דלת כניסה עם אמצעי נעילה, היעדר מערכת להספקת מי שתייה, היעדר מחיצה בין השירותים לדירה, וסיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו. מסירת דירה שאינה ראויה למגורים נחשבת הפרת חוזה.1
ערבות בנקאית מול שיק ביטחון: מה חזק יותר?
שני מנגנוני הביטחון הנפוצים בחוזי שכירות נבדלים בעיקר במהירות המימוש ובעלות לשוכר. הטבלה הבאה משווה ביניהם באופן כללי, כדי להבהיר מה כל צד מקבל ומוותר.
| היבט | ערבות בנקאית | שיק ביטחון |
|---|---|---|
| מהירות מימוש למשכיר | מיידית, ללא הליך משפטי | דורש פנייה להוצאה לפועל |
| עלות לשוכר | עמלה בנקאית שנתית + חסימת מסגרת | ללא עלות ישירה |
| רמת ההגנה על המשכיר | גבוהה | בינונית |
| החזרה בתום החוזה | ביטול הערבות מול הבנק | החזרת השיק לשוכר |
להעמקה בבחירת נכס להשקעה, בחישוב התשואה ובניתוח הכולל של עסקת השכרה, ראו את המדריך על ניתוח נכס להשקעה להשכרה, שם החוזה הוא אחד הרכיבים בהערכת הסיכון והתשואה.
שאלות נפוצות
חוזה שכירות חייב לכלול: גובה דמי השכירות ומועד התשלום, תקופת שכירות ותנאי אופציה להארכה, חלוקת אחריות לתחזוקה ותיקונים, סעיפי ערבויות (שיק ביטחון, ערבות בנקאית), תנאים ליציאה מוקדמת, וסעיף פיצוי מוסכם על הפרות. מומלץ שהחוזה ייערך על ידי עורך דין ולא להשתמש בחוזים גנריים.
סעיף 25י קובע שסך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או פי שלושה מדמי השכירות לחודש. סעיף 25ו מחייב את המשכיר למסור דירה ראויה למגורים לפי התוספת הראשונה, וסעיף 25ח מחייב אותו לתקן ליקוי או פגם שאינו קל ערך תוך 30 ימים מהדרישה, ופגם דחוף תוך שלושה ימים. סעיף 25ט מוציא מרשימת התשלומים שהשוכר נושא בהם את ביטוח המבנה ואת דמי התיווך כשהמתווך פעל מטעם המשכיר. סעיף 25יד קובע שעל חלק מההוראות אפשר להתנות רק לטובת השוכר.
שיק ביטחון הוא שיק שמופקד בידי המשכיר ומוחזר בתום החוזה, אך ניתן לחילוט רק דרך ההוצאה לפועל. ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק לשלם למשכיר סכום מסוים, וניתנת לחילוט מיידי ללא צורך בהליך משפטי. ערבות בנקאית מגנה על המשכיר טוב יותר אך עולה לשוכר כסף.
הפינוי עובר דרך פסק דין ודרך ההוצאה לפועל, לא דרך בעל הדירה. את הבקשה לביצוע פסק דין לפינוי מושכר אפשר להגיש ככלל 15 יום לאחר מתן פסק הדין או המצאתו. לאחר פתיחת התיק נשלחת לחייב אזהרה הכוללת הודעת פינוי, ובתקופת האזהרה שאורכה 20 יום הוא יכול להתפנות מרצון. אחר כך מגיש הזוכה בקשה לפינוי בטופס 500, והפינוי מתבצע במהלך 14 הימים שלאחר מתן הצו בידי רשם ההוצאה לפועל.
זכות השכירות שהוקנתה לשוכר יפה כלפי כל אדם. אם המשכיר מקנה את זכותו לרוכש, הרוכש בא במקומו לעניין הזכויות והחיובים שבחוזה השכירות ולפי דין, גם אם לא ידע על קיום החוזה, וטענות שהיו לשוכר כלפי המשכיר עומדות לו גם כלפי הרוכש. בנוסף, סעיף 25יא מחייב את המשכיר להודיע לשוכר בכתב על העברת הזכויות לפני מועד מסירת הדירה לרוכש, ולפרט בהודעה את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות עמו.
- רשומות, ספר החוקים 2649. "חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017", 19.07.2017 - נוסח סימן ו' (חוזה שכירות למגורים), סעיפים 25א-25טו והתוספות(2017) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971 - מאגר החקיקה הלאומי, הכנסת(1971) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- רשות האכיפה והגבייה. "בקשת זוכה לפינוי דייר (שוכר) מדירה שכורה" (תקופת האזהרה, טופס 500 ומועד ביצוע הפינוי) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- משרד המשפטים, האגף לאסדרת מקצועות. "חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ז-2017" (דף המידע המשפטי ותשלומי המשכיר לצד שלישי)(2017) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
מושגי מפתח
אופציית הארכה
זכות שניתנת לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתנאים מוגדרים מראש, בדרך כלל עם עדכון מחיר קטן.
פיצוי מוסכם
סכום שנקבע מראש בחוזה כפיצוי על הפרה (למשל, איחור בפינוי), ללא צורך להוכיח נזק בפועל.
שיק ביטחון
שיק שמופקד בידי המשכיר כערבות, ומוחזר לשוכר בתום החוזה אם קיים את כל התחייבויותיו.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות