רישום דירה לפי חלקים בטאבו: השלכות מס ומשכנתא
איך רישום חלקי בטאבו מחלק את מס הרכישה והמשכנתא בין כמה בעלים
בקצרה
רישום דירה לפי חלקים בטאבו הוא חלוקת הבעלות הרשומה בין כמה אנשים בשברים (למשל הורה 1/3 וזוג 2/3). מס הרכישה מחושב בנפרד לכל בעל חלק לפי הסטטוס שלו, והבנק לרוב משעבד 100% מהנכס גם כשהמשכנתא ניתנת על חלק אחד בלבד.
מה זה רישום דירה לפי חלקים בטאבו?
רישום דירה לפי חלקים הוא
רישום בעלות בטאבו שבו הזכויות בנכס מחולקות בין כמה אנשים בשברים מוגדרים, כמו 1/3 על שם הורה ו-2/3 על שם זוג
. החלוקה הזו אפשרית ומוסדרת ברישום הזכויות שמנהל רשם המקרקעין, וכל בעל חלק נרשם עם השבר המדויק שלו.
4בישראל זה תרחיש נפוץ אצל זוגות שקונים דירה ראשונה בעזרת כסף מההורים. כשהורה משתתף בכסף, אפשר לרשום על שמו חלק יחסי בנכס. אבל החלטה כזו נוגעת בשלושה תחומים בבת אחת: מס רכישה, משכנתא, וזכאות לסטטוס דירה יחידה, וכל אחד מהם מתנהג אחרת כשיש כמה בעלים.
איך מחשבים מס רכישה כשיש כמה בעלים?
מס הרכישה מחושב בנפרד לכל בעל חלק, לפי שווי החלק שלו ולפי הסטטוס האישי שלו ביום העסקה. זוג שזו דירתו היחידה נכנס למדרגות דירה יחידה על החלק שלו, ואילו הורה שכבר מחזיק בדירה משלו נכנס למסלול דירה נוספת על החלק שרשום על שמו.
2ההבדל הזה מהותי. לדירה יחידה יש פטור פתיחה רחב, ולתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027° הוא חל על החלק שעד 1,978,745 ₪. 1 לעומת זאת, רוכש דירה נוספת משלם 8% כבר מהשקל הראשון של החלק שלו.
1מהן מדרגות מס הרכישה לכל סטטוס ב-2026?
הטבלה משווה את שתי קטגוריות הרוכשים לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027°, על בסיס הפרסום הרשמי של רשות המסים.
1| טווח שווי החלק (₪) | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
| עד 1,978,745 | 0% (פטור) | 8% |
| 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% | 8% |
| 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% | 8% |
| מעל 6,055,070 | 8% עד 20,183,565 ומעליו 10% | 10% |
דוגמה: זוג 2/3 והורה 1/3 בדירה של 2,400,000 ₪
זוג קונה דירה ראשונה ב-2,400,000 ₪. ההורה נותן שליש מהכסף ונרשם כבעל 1/3, והזוג רשום כבעל 2/3. מס הרכישה מחושב לכל אחד על שווי החלק שלו.
החלק של הזוג (2/3 = 1,600,000 ₪): כל הסכום נמצא מתחת לפטור של 1,978,745 ₪, ולכן מס הרכישה הוא 0 ₪.1
החלק של ההורה (1/3 = 800,000 ₪): ההורה כבר מחזיק בדירה, ולכן חלקו ממוסה כדירה נוספת. 800,000 × 8% = 64,000 ₪.
1סך מס הרכישה בעסקה: 0 + 64,000 = 64,000 ₪, כולו על חלקו של ההורה.
אילו כל הרוכשים היו בעלי דירה יחידה, מס הרכישה על כל הדירה היה כ-15,538 ₪ בלבד. הרישום של ההורה כבעל חלק הוא זה שיוצר את החיוב הנוסף.
1איך הבנק מתייחס למשכנתא על חלק מהנכס?
הבנק נותן את המשכנתא ללווים, אבל מבחינת הבטוחה הוא לרוב דורש שעבוד על 100% מהנכס, גם כאשר ההלוואה מממנת רק את חלקו של אחד הבעלים. המשמעות המעשית: ההורה שרשום כבעל 1/3 נדרש לחתום כבעל נכס שמסכים לשעבוד, ולא כלווה.
3הסיבה היא משפטית. דירה רשומה היא נכס אחד, ושעבוד על חלק בלבד מקשה על הבנק לממש את הבטוחה במקרה של חדלות פירעון. לכן הבנק מבקש שכל הבעלים הרשומים, כולל ההורה, יחתמו על מסמכי השעבוד גם אם אינם נושאים באחריות להחזר.
דוגמה: משכנתא על חלק הזוג בדירה של 2,400,000 ₪
ההורה נותן 800,000 ₪ במזומן עבור חלקו (1/3). הזוג מביא הון עצמי של 400,000 ₪ ולוקח משכנתא של 1,200,000 ₪ למימון חלקו (2/3 = 1,600,000 ₪). סך המימון: 800,000 + 400,000 + 1,200,000 = 2,400,000 ₪. המשכנתא היא 50% משווי הדירה כולה, ובנק ישראל מתיר עד 75% לדירה יחידה, אז העסקה בתוך המסגרת. 3 עם זאת, השעבוד נרשם על 100% מהדירה, וההורה חותם עליו.
האם רישום חלקי פוגע בזכאות לדירה ראשונה?
זכאות הזוג לסטטוס דירה יחידה תלויה בהם, לא בהורה. כל עוד הדירה הזו היא הדירה היחידה של הזוג, החלק שלהם נהנה ממדרגות דירה יחידה גם אם ההורה מחזיק חלק בדירה ובדירות נוספות.
2בכיוון ההפוך, החוק קובע פטור חשוב: בעלות חלקית של עד שליש בדירה אחרת אינה שוללת מהזוג את סטטוס דירה יחידה ברכישה עתידית. 2 כלומר, אם בעתיד אחד מבני הזוג ירצה לרכוש דירה משלו, החזקת חלק קטן בדירה משפחתית לא בהכרח תפגע בזכאותו, כל עוד החלק אינו עולה על שליש.
יתרונות
- ההורה משתתף בכסף ומקבל בעלות רשומה שמגנה על השקעתו
- חלק הזוג נהנה ממדרגות דירה יחידה ומפטור הפתיחה
- בעלות חלקית של עד שליש לא שוללת סטטוס דירה יחידה ברכישה עתידית
חסרונות
- חלק ההורה ממוסה כדירה נוספת ב-8% אם כבר יש לו דירה
- הבנק לרוב משעבד 100% מהנכס ומחייב את ההורה לחתום על השעבוד
- חלוקת בעלות מסבכת מכירה, ירושה והעברה עתידית של הדירה
שאלות נפוצות
רישום דירה לפי חלקים בטאבו אפשרי ומוסדר ברישום הזכויות. מס הרכישה מחושב בנפרד לכל בעל חלק לפי השווי והסטטוס שלו: חלק הזוג כדירה יחידה, חלק ההורה כדירה נוספת ב-8% אם כבר יש לו דירה. הבנק לרוב משעבד 100% מהנכס וההורה חותם כבעל, לא כלווה. זכאות הזוג לדירה ראשונה תלויה בהם בלבד.
כן. רישום בעלות לפי חלקים מוגדרים, כמו 1/3 על שם הורה ו-2/3 על שם הזוג, אפשרי ומוסדר ברישום הזכויות אצל רשם המקרקעין. כל בעל חלק נרשם עם השבר המדויק שלו, והחלוקה משקפת בדרך כלל את שיעור ההשתתפות בכסף. רצוי לעגן את החלוקה בהסכם בכתב בין הצדדים לפני העסקה.
כן, הזוג יכול לקחת משכנתא למימון חלקו, אבל הבנק לרוב משעבד 100% מהנכס ולא רק את החלק הממומן. לכן ההורה שרשום כבעל 1/3 נדרש לחתום על מסמכי השעבוד כבעל נכס, ולא כלווה. בנק ישראל מתיר מימון של עד 75% לדירה יחידה, והמימון מחושב מול שווי העסקה.
מס הרכישה מחושב בנפרד לכל בעל חלק, לפי שווי החלק שלו ולפי הסטטוס שלו ביום העסקה. בדוגמה של דירה ב-2,400,000 ₪: חלק הזוג (1,600,000 ₪) נמצא מתחת לפטור דירה יחידה ולכן 0 ₪, וחלק ההורה (800,000 ₪) ממוסה כדירה נוספת ב-8%, כלומר 64,000 ₪.
לא. זכאות הזוג לסטטוס דירה יחידה נקבעת לפי מצב הזוג, לא לפי ההורה. כל עוד זו הדירה היחידה של הזוג, חלקם נהנה ממדרגות דירה יחידה. בנוסף, החוק קובע שבעלות חלקית של עד שליש בדירה אחרת אינה שוללת את סטטוס דירה יחידה ברכישה עתידית.
לפני שמחליטים על רישום חלקי, כדאי לבדוק את מס הרכישה הצפוי לכל בעל חלק במחשבון מס הרכישה הרשמי של רשות המסים ולוודא את אחוז המימון מול הבנק. 1 זהו תוכן חינוכי בלבד ואינו ייעוץ מס, משפטי או פיננסי.
- רשות המסים בישראל. "חוזר מ.ה. 1/2026 — עדכון מדרגות מס רכישה לתקופה 16.1.2026–15.1.2027"(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 16/06/2026
- רשות המסים בישראל. "מס רכישה — דירה יחידה והגדרת בעלות חלקית עד שליש" (חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9(ג1ג))(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 16/06/2026
- בנק ישראל. "מגבלות על שיעור המימון (LTV) במשכנתאות לדיור" — הוראת ניהול בנקאי תקין 329(2026) boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 16/06/2026
- רשם המקרקעין (משרד המשפטים). "רישום זכויות במקרקעין"(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 16/06/2026
מושגים קשורים
טאבו
מרשם המקרקעין הרשמי שבו נרשמות זכויות הבעלות בדירה, כולל בעלות לפי חלקים.
בעלות משותפת
החזקה של נכס אחד בידי כמה בעלים, כל אחד בשיעור חלק מוגדר.
אחוז מימון
היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס, מוגבל ל-75% לדירה יחידה.
משכנתא
הלוואה לרכישת דירה שמגובה בשעבוד הנכס לטובת הבנק.
הערת אזהרה
רישום בטאבו שמגן על זכויות צד בעסקה לפני השלמת העברת הבעלות.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות