תמ"א 38 / פינוי-בינוי
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, עם תמריצי בנייה
בקצרה
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית מספר 38) היא תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית שנועדה לחזק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה. כתמריץ ליזמים, התוכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות שמממנות את עלות החיזוק, כך שהדיירים לא משלמים מכיסם.1
לצד תמ"א 38, פועלת תוכנית פינוי-בינוי שבה מתחמים שלמים נהרסים ונבנים מחדש. שתי התוכניות יחד מהוות את עמוד השדרה של ההתחדשות העירונית בישראל.
שני מסלולי תמ"א 38
38/1, חיזוק ועיבוי
הבניין הקיים נשאר, מחוזק ומשודרג. נוספות קומות, מרפסות, מעלית, חניות ומחסנים. הדיירים נשארים במקום במהלך העבודות. מסלול זה כמעט ולא מאושר עוד מ-2022.
38/2, הריסה ובנייה מחדש
הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר + דמי שכירות לתקופת הבנייה. המסלול המועדף כיום.
מה מקבלים הדיירים?
- דירה חדשה: גדולה ב-12-25 מ"ר מהדירה המקורית (בתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי)
- שדרוגים: ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן
- דמי שכירות: היזם משלם שכירות חלופית בתקופת הבנייה (בהריסה ובנייה מחדש)
- פטור ממס: פטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה
רוב דרוש
לאישור פרויקט תמ"א 38 נדרשת הסכמת 67% מבעלי הדירות בבניין. בפינוי-בינוי נדרשים גם 67%, אך קיים מנגנון "דייר סרבן" שמאפשר בתנאים מסוימים להוציא צו בית משפט נגד דיירים שמסרבים ללא הצדקה סבירה. חוק ההתחדשות העירונית מ-2022 חיזק את הכלים כנגד סרבנים.2
סיכונים
בדיקת יזם חובה
לפני חתימה על עסקת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, חובה לבדוק את היזם: ניסיון קודם, פרויקטים שהושלמו, מצב כלכלי, ערבויות בנקאיות, וביקורות של דיירים בפרויקטים קודמים. מומלץ להיעזר בעורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית שייצג את הדיירים.
- עיכובים: פרויקטים עלולים להתעכב שנים בשלב התכנון וההיתרים
- יזם בקשיים: אם היזם נקלע לקשיים כלכליים באמצע הפרויקט – חשוב לוודא ערבות בנקאית
- איכות בנייה: לא תמיד עומדת בסטנדרט גבוה, חשוב לבדוק את היזם
- מיסוי עתידי: הפטור חל על קבלת הדירה החדשה, אך מכירה עתידית תחויב במס שבח רגיל
תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק בניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה. כתמריץ, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות שמממנות את הפרויקט, כך שהדיירים לא משלמים מכיסם. בתמורה, הדיירים מקבלים שדרוגים כמו ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה ומחסן. בפינוי-בינוי, הבניין נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.
מסלול 38/1 (חיזוק ועיבוי) משאיר את הבניין הקיים, מחזק אותו ומוסיף קומות, מרפסות ומעלית. הדיירים נשארים במקום במהלך העבודות. מסלול 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הורס את הבניין לחלוטין ובונה חדש במקומו. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, ודמי שכירות לתקופת הבנייה. כיום, מסלול 38/2 הוא הנפוץ יותר כי הוא מספק תוצאה טובה יותר לכל הצדדים.
בתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי, הדיירים מקבלים דירה חדשה, גדולה ב-12 עד 25 מ"ר מהמקורית, כולל ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומחסן. היזם משלם דמי שכירות חלופיים לכל תקופת הבנייה. בנוסף, יש פטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה. חשוב לזכור שמכירה עתידית של הדירה החדשה כבר תהיה חייבת במס שבח רגיל.
נדרשת הסכמת 67% מבעלי הדירות בבניין. חוק ההתחדשות העירונית מ-2022 חיזק את הכלים נגד דיירים סרבנים: אם דייר מסרב ללא הצדקה סבירה, ניתן לפעול נגדו משפטית. בית המשפט יכול לחייב דייר סרבן להצטרף לפרויקט ואף לפצות את שאר הדיירים על עיכובים שגרם. עם זאת, התהליך המשפטי עלול להוסיף חודשים ושנים לפרויקט.
הסיכון העיקרי הוא בחירת יזם לא אמין. פרויקטים עלולים להתעכב שנים בשלב ההיתרים, ויזם שנקלע לקשיים כלכליים עלול להשאיר דיירים ללא פתרון. חשוב לבדוק: ניסיון קודם של היזם, פרויקטים שהושלם, מצב כלכלי, וחשוב מכל, ערבויות בנקאיות שמגנות על הדיירים. מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג את כל הדיירים.
באופן כללי, דירה בבניין שעבר תמ"א 38/2 שווה יותר מהדירה המקורית, כי היא חדשה, גדולה יותר, כוללת ממ"ד, ונמצאת בבניין מודרני. השווי תלוי במיקום, בגודל התוספת, ובביקוש באזור. עם זאת, בתקופת הבנייה עצמה עלולה להיות אי-נוחות, ותהליך הקבלה עלול להימשך שנים. אם אתם שוקלים לקנות דירה בבניין שמיועד לתמ"א, בדקו בקפידה את סטטוס הפרויקט ואת זהות היזם.
- רשות מקרקעי ישראל. "תמ"א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
- מנהל התכנון הארצי. "תכנית מתאר ארצית 38" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 15/05/2026
- Investopedia. "Urban Renewal" investopedia.com ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
מושגי מפתח
פינוי-בינוי
הריסת מתחם שלם ובנייה מחדש של שכונה חדשה, בהיקף גדול יותר מתמ"א 38.
דייר סרבן
בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט ללא הצדקה סבירה, וניתן לפעול נגדו משפטית.
זכויות בנייה
אחוזי הבנייה הנוספים שהיזם מקבל כתמריץ, ומהם הוא מממן את הפרויקט.
ערבות בנקאית
ערבות שהיזם חייב להעמיד לדיירים להבטחת התחייבויותיו.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות