תמ"א 38 / פינוי-בינוי

תמ"א 38 היא תוכנית ממשלתית שנועדה לחזק בניינים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה. כתמריץ, היזם מקבל זכויות בנייה נוספות שמממנות את הפרויקט, כך שהדיירים לא משלמים מכיסם. בתמורה, הדיירים מקבלים שדרוגים כמו ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה ומחסן. בפינוי-בינוי, הבניין נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר.

מסלול 38/1 (חיזוק ועיבוי) משאיר את הבניין הקיים, מחזק אותו ומוסיף קומות, מרפסות ומעלית. הדיירים נשארים במקום במהלך העבודות. מסלול 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) הורס את הבניין לחלוטין ובונה חדש במקומו. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר, ודמי שכירות לתקופת הבנייה. כיום, מסלול 38/2 הוא הנפוץ יותר כי הוא מספק תוצאה טובה יותר לכל הצדדים.

בתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי, הדיירים מקבלים דירה חדשה, גדולה ב-12 עד 25 מ"ר מהמקורית, כולל ממ"ד, מרפסת שמש, חניה ומחסן. היזם משלם דמי שכירות חלופיים לכל תקופת הבנייה. בנוסף, יש פטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה. חשוב לזכור שמכירה עתידית של הדירה החדשה כבר תהיה חייבת במס שבח רגיל.

בפינוי-בינוי, הרוב המיוחס שמפעיל את מנגנון "הדייר הסרבן" הוא 66% מבעלי הדירות במקבץ הבניינים ולפחות 60% מבעלי הדירות בכל בניין. דייר שמסרב לחתום או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים אחרי שהושג הרוב הזה אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות שהסכימו לעסקה, ובית המשפט רשאי למנות עורך דין או רואה חשבון שיחתום במקומו. החוק גם מפרט מתי סירוב נחשב סביר: כשהעסקה אינה כדאית כלכלית, כשלא הוצעו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, וכשקיימות נסיבות אישיות מיוחדות. התהליך המשפטי עלול להוסיף חודשים ושנים לפרויקט.

הסיכון העיקרי הוא בחירת יזם לא אמין. פרויקטים עלולים להתעכב שנים בשלב ההיתרים, ויזם שנקלע לקשיים כלכליים עלול להשאיר דיירים ללא פתרון. חשוב לבדוק: ניסיון קודם של היזם, פרויקטים שהושלם, מצב כלכלי, וחשוב מכל, ערבויות בנקאיות שמגנות על הדיירים. מומלץ מאוד להיעזר בעורך דין שמתמחה בהתחדשות עירונית ומייצג את כל הדיירים.

באופן כללי, דירה בבניין שעבר תמ"א 38/2 שווה יותר מהדירה המקורית, כי היא חדשה, גדולה יותר, כוללת ממ"ד, ונמצאת בבניין מודרני. השווי תלוי במיקום, בגודל התוספת, ובביקוש באזור. עם זאת, בתקופת הבנייה עצמה עלולה להיות אי-נוחות, ותהליך הקבלה עלול להימשך שנים. אם אתם שוקלים לקנות דירה בבניין שמיועד לתמ"א, בדקו בקפידה את סטטוס הפרויקט ואת זהות היזם.