תמ"א 38 / פינוי-בינוי
תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים ישנים מפני רעידות אדמה, עם תמריצי בנייה
תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית מספר 38) היא תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית שנועדה לחזק מבנים ישנים (שנבנו לפני 1980) מפני רעידות אדמה. כתמריץ ליזמים, התוכנית מעניקה זכויות בנייה נוספות שמממנות את עלות החיזוק, כך שהדיירים לא משלמים מכיסם.1
לצד תמ"א 38, פועלת תוכנית פינוי-בינוי שבה מתחמים שלמים נהרסים ונבנים מחדש. שתי התוכניות יחד מהוות את עמוד השדרה של ההתחדשות העירונית בישראל.
שני מסלולי תמ"א 38
38/1, חיזוק ועיבוי
הבניין הקיים נשאר, מחוזק ומשודרג. נוספות קומות, מרפסות, מעלית, חניות ומחסנים. הדיירים נשארים במקום במהלך העבודות. מסלול זה כמעט ולא מאושר עוד מ-2022.
38/2, הריסה ובנייה מחדש
הבניין נהרס ובמקומו נבנה בניין חדש לחלוטין. הדיירים מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר + דמי שכירות לתקופת הבנייה. המסלול המועדף כיום.
מה מקבלים הדיירים?
- דירה חדשה: גדולה ב-12-25 מ"ר מהדירה המקורית (בתמ"א 38/2 ופינוי-בינוי)
- שדרוגים: ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית, חניה ומחסן
- דמי שכירות: היזם משלם שכירות חלופית בתקופת הבנייה (בהריסה ובנייה מחדש)
- פטור ממס: פטור ממס שבח וממס רכישה על הדירה החדשה
רוב דרוש
לאישור פרויקט תמ"א 38 נדרשת הסכמת 67% מבעלי הדירות בבניין. בפינוי-בינוי נדרשים גם 67%, אך קיים מנגנון "דייר סרבן" שמאפשר בתנאים מסוימים להוציא צו בית משפט נגד דיירים שמסרבים ללא הצדקה סבירה. חוק ההתחדשות העירונית מ-2022 חיזק את הכלים כנגד סרבנים.2
סיכונים
בדיקת יזם חובה
לפני חתימה על עסקת תמ"א 38 או פינוי-בינוי, חובה לבדוק את היזם: ניסיון קודם, פרויקטים שהושלמו, מצב כלכלי, ערבויות בנקאיות, וביקורות של דיירים בפרויקטים קודמים. מומלץ להיעזר בעורך דין מתמחה בהתחדשות עירונית שייצג את הדיירים.
- עיכובים: פרויקטים עלולים להתעכב שנים בשלב התכנון וההיתרים
- יזם בקשיים: אם היזם נקלע לקשיים כלכליים באמצע הפרויקט – חשוב לוודא ערבות בנקאית
- איכות בנייה: לא תמיד עומדת בסטנדרט גבוה, חשוב לבדוק את היזם
- מיסוי עתידי: הפטור חל על קבלת הדירה החדשה, אך מכירה עתידית תחויב במס שבח רגיל
מקורות
- רשות מקרקעי ישראל. "תמ"א 38, פינוי-בינוי והתחדשות עירונית" gov.il ↗ ↩
- מנהל התכנון הארצי. "תכנית מתאר ארצית 38" mavat.moin.gov.il ↗ ↩
- Investopedia. "Urban Renewal" investopedia.com ↗ ↩
מושגי מפתח
פינוי-בינוי
הריסת מתחם שלם ובנייה מחדש של שכונה חדשה, בהיקף גדול יותר מתמ"א 38.
דייר סרבן
בעל דירה שמסרב להצטרף לפרויקט ללא הצדקה סבירה, וניתן לפעול נגדו משפטית.
זכויות בנייה
אחוזי הבנייה הנוספים שהיזם מקבל כתמריץ, ומהם הוא מממן את הפרויקט.
ערבות בנקאית
ערבות שהיזם חייב להעמיד לדיירים להבטחת התחייבויותיו.