מס על הכנסות משכירות
שלושה מסלולי מיסוי על דמי שכירות למגורים, ואיך לבחור את הנכון עבורכם
בקצרה
הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת במס, אך המחוקק מציע שלושה מסלולי מיסוי שונים שמאפשרים לבעלי הנכסים לבחור את החלופה המשתלמת ביותר.1 הבחירה תלויה בגובה דמי השכירות, בהוצאות על הנכס, ובהכנסות נוספות של בעל הדירה.
חשוב להדגיש: מסלולי המיסוי המתוארים כאן חלים על השכרת דירות מגורים בישראל בלבד. השכרת נכס מסחרי, השכרת דירה בחו"ל, או השכרה "עסקית" (כמו Airbnb בהיקף נרחב), כפופות לכללי מיסוי שונים.
שלושת מסלולי המיסוי
- מסלול פטור (עד התקרה): הכנסה חודשית משכירות למגורים עד כ-5,470 ₪° פטורה ממס לחלוטין. מעל התקרה ועד כפליה, הפטור מצטמצם באופן ליניארי. מעל כפל התקרה, אין פטור כלל. יתרון: פשטות. חיסרון: אי אפשר לנכות הוצאות.
- מסלול 10% מס מופחת: תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל הכנסת השכירות (ללא ניכוי הוצאות, ללא פטור). יתרון: שיעור מס נמוך וקבוע. חיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות כגון פחת, ריבית על משכנתה, או תיקונים.
- מסלול רגיל (שולי): הכנסת השכירות מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה לפי מדרגות המס (10%-47%). יתרון: ניתן לנכות את כל ההוצאות, פחת, תיקונים, ביטוח, ריבית משכנתה, דמי ניהול. חיסרון: שיעור המס יכול להיות גבוה.
טיפ
אם הכנסת השכירות שלכם נמוכה מהתקרה (כ-5,470 ש"ח לחודש ב-2025), ייתכן שאתם פטורים ממס לחלוטין במסלול הפטור. בדקו את הזכאות כל שנה, כי התקרה מתעדכנת.
השכרה בחו"ל ונכסים מסחריים
הכנסה מהשכרת נכס בחו"ל ממוסה בשיעור המס השולי של הנישום, עם אפשרות לזיכוי על מס ששולם במדינה הזרה.2 לחלופין, ניתן לבחור במסלול 15% מס מופחת על הכנסת שכירות מחו"ל (ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי מס זר).
הכנסה מהשכרת נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן) נחשבת תמיד להכנסה עסקית או פסיבית וממוסה לפי מדרגות המס, ללא אפשרות לפטור או ל-10% מופחת. על הכנסה זו חלים גם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות.
שאלות נפוצות
מסלול הפטור משתלם כשדמי השכירות החודשיים נמוכים מתקרת הפטור (כ-5,470 שקלים). במקרה כזה, אתם לא משלמים מס כלל על הכנסת השכירות. אם דמי השכירות מעט מעל התקרה, הפטור מצטמצם באופן ליניארי. מעל כפל התקרה, אין פטור כלל. היתרון העיקרי: פשטות מוחלטת.
מסלול 10% עדיף כשדמי השכירות גבוהים מתקרת הפטור ואין לכם הוצאות משמעותיות על הנכס (ללא משכנתה, ללא תיקונים גדולים). שיעור המס נמוך וקבוע, אבל לא ניתן לנכות הוצאות. חשוב לדעת: במסלול זה צריך לשלם את המס תוך 30 יום מתום שנת המס.
הכנסה מהשכרת נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן) נחשבת תמיד להכנסה עסקית או פסיבית וממוסה לפי מדרגות המס, ללא אפשרות לפטור או ל-10% מופחת. על הכנסה זו חלים גם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות. ניתן לנכות הוצאות כמו פחת, תחזוקה וביטוח.
- רשות המסים בישראל. "מיסוי הכנסות משכירות דירת מגורים - שלושת המסלולים" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
- רשות המסים בישראל. "חוזר מס הכנסה - הכנסות שכירות מחו"ל" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
- Investopedia. "Rental Income: Definition, How It Is Taxed, and Example" investopedia.com ↗ ↩נבדק לאחרונה: 30/04/2026
מושגי מפתח
פחת (Depreciation)
ניכוי שנתי בגין בלאי הנכס, בדרך כלל 2% משווי המבנה (ללא הקרקע). מוכר כהוצאה במסלול השולי בלבד.
תקרת פטור
סכום השכירות החודשי המרבי שפטור ממס, מתעדכן מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן.
מס שבח
מס על הרווח ממכירת נדל"ן, חשוב לזכור שניכוי פחת מקטין את עלות הרכישה ומגדיל את השבח העתידי.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות