מס על הכנסות משכירות

מס על הכנסות משכירות

מיסוימס על הכנסות משכירות

שלושה מסלולי מיסוי על דמי שכירות למגורים, ואיך לבחור את הנכון עבורכם

הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת במס, אך המחוקק מציע שלושה מסלולי מיסוי שונים שמאפשרים לבעלי הנכסים לבחור את החלופה המשתלמת ביותר.¹ הכנסת שכירות חייבת במס היא עיקרון מקובל גם בשיטות מס אחרות בעולם, אך מנגנון שלושת המסלולים ייחודי לדין הישראלי.³ הבחירה תלויה בגובה דמי השכירות, בהוצאות על הנכס, ובהכנסות נוספות של בעל הדירה.

חשוב להדגיש: מסלולי המיסוי המתוארים כאן חלים על השכרת דירות מגורים בישראל בלבד. השכרת נכס מסחרי, השכרת דירה בחו"ל, או השכרה "עסקית" (כמו Airbnb בהיקף נרחב), כפופות לכללי מיסוי שונים.

שלושת מסלולי המיסוי

• מסלול פטור (עד התקרה): הכנסה חודשית משכירות למגורים עד 5,654 ₪ (2026)^° פטורה ממס לחלוטין.⁴ מעל התקרה ועד כפליה, הפטור מצטמצם באופן ליניארי. מעל כפל התקרה, אין פטור כלל. יתרון: פשטות. חיסרון: אי אפשר לנכות הוצאות.
• מסלול 10% מס מופחת: תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל הכנסת השכירות (ללא ניכוי הוצאות, ללא פטור). יתרון: שיעור מס נמוך וקבוע. חיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות כגון פחת, ריבית על משכנתה, או תיקונים.
• מסלול רגיל (שולי): הכנסת השכירות מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה לפי מדרגות המס (10%-47%). יתרון: ניתן לנכות את כל ההוצאות, פחת, תיקונים, ביטוח, ריבית משכנתה, דמי ניהול. חיסרון: שיעור המס יכול להיות גבוה.

מה קורה כשהשכירות חורגת מהתקרה הכפולה?

מעל פי שניים מתקרת הפטור החודשית, הפטור מתאפס לחלוטין וכל ההכנסה חייבת במס. מסלול הפטור בנוי כך שהוא נשחק ככל שההכנסה גדלה, עד שהוא נעלם.⁴ זה מנגנון התקרה הכפולה, ובלב שלו נוסחת הקיזוז.

תקרת הפטור החודשית בשנת 2026 עומדת על 5,654 ₪, והתקרה הכפולה על 11,308 ₪^°.⁴ הנוסחה פשוטה: על כל שקל שההכנסה חורגת מהתקרה, הפטור קטן בשקל. כלומר הפטור המעודכן שווה לתקרה פחות החריגה.

• הכנסה עד התקרה (5,654 ₪): פטור מלא, ואין צורך לדווח כלל.
• בין התקרה לתקרה הכפולה (5,654 עד 11,308 ₪): הפטור נשחק לפי נוסחת הקיזוז, והיתרה חייבת במס שולי עם ניכוי הוצאות יחסי.
• מעל התקרה הכפולה (11,308 ₪): אין פטור כלל. כל ההכנסה חייבת, ולרוב נכון להשוות מול מסלול 10% או מסלול שולי.

מסלול 10% מול מסלול שולי: השוואה לפי רמת הכנסה

ההבדל בין שני המסלולים הוא מהותי. מסלול 10% הוא מס על הברוטו ללא ניכוי הוצאות. מסלול שולי מאפשר לנכות הוצאות, אבל ממסה את היתרה לפי מדרגות המס הרגילות שלכם.¹ לכן בעל הכנסה גבוהה, שמדרגת המס השולי שלו 47% או 50% כולל מס יסף, לרוב מעדיף את מסלול 10%.

שכירות שלא דווחה: גילוי מרצון

שכירות שהתקבלה ולא דווחה במשך שנים אינה מצב חסר מוצא. רשות המסים מפעילה נוהל גילוי מרצון, מנגנון להסדרת הכנסות שלא דווחו בעבר בתמורה להגנה מהליך פלילי, ולעיתים בהקלה בקנסות.⁵ ההגשה נעשית דרך הנוהל הרשמי של רשות המסים, ותנאי הסף ופרטי הנוהל מתפרסמים מעת לעת, כך שצריך לבדוק את הנוהל העדכני בעת הפנייה.

נקודה חשובה היא ההתיישנות. רשות המסים יכולה לדרוש דיווח ומס על מספר שנים אחורה, ולא ללא הגבלה. היקף השנים שייכללו בהסדר תלוי בנסיבות ובנוהל התקף. במצב של דיווח רטרואקטיבי, ליווי של רואה חשבון או יועץ מס מסייע לבנות את מסד הנתונים של ההכנסות וההוצאות המוכרות לאורך השנים, כולל פחת.⁵

אין לי כסף לשלם את כל החוב בבת אחת, מה האפשרויות?

מי שמגלה חוב מס רטרואקטיבי ואינו יכול לשלם אותו בתשלום אחד אינו חייב לוותר על הסדרה. רשות המסים מאפשרת לפנות לאגף הגבייה ולבקש הסדר תשלומים שפורס את החוב לאורך זמן, בהתאם ליכולת ההחזר ולנסיבות האישיות.⁵ פנייה יזומה, לפני שננקטים הליכי גבייה, היא לרוב הדרך שמותירה את מרב הגמישות.

בתרחיש כמו זה של אדם מבוגר שמחזיק בנכס מניב אך אין לו נזילות לשלם חוב עבר במזומן, יועץ מס או רואה חשבון יכול לבנות את הדיווח כך שיכלול את כל ההוצאות המוכרות שמקטינות את ההכנסה החייבת לאורך השנים, ובמקביל לנהל מול רשות המסים בקשה לפריסת החוב. ההכנסה השוטפת מהשכירות עצמה יכולה לשמש מקור להחזר ההסדר.

פיצול הכנסת שכירות בין בני זוג

כשנכס בבעלות משותפת של בני זוג, הכנסת השכירות משויכת לכל אחד לפי חלקו בנכס. תקרת הפטור נבחנת ברמת ההכנסה המצורפת מהדירה, ולא נפתחת מחדש לכל בן זוג בנפרד.⁴ חתימה משותפת על חוזה כשוכרים אינה מעבירה הכנסה בין בני זוג, ולכל אחד מהם נשמר הטיפול המיסויי על הנכסים שבבעלותו.

היבטי הפיצול בפועל, כולל מה קורה כששני בני הזוג משכירים דירות נפרדות, וכיצד שכירות שמשלמים כשוכרים משתלבת בתמונה, מפורטים במדריך השכרת דירה למגורים, שלושת מסלולי המס.

אני משכיר דירה אחת ובמקביל שוכר אחרת, אפשר לקזז את השכירות שאני משלם?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר, והתשובה מפתיעה רבים: ברירת המחדל היא שלא ניתן לקזז את דמי השכירות שאתם משלמים על דירת המגורים שלכם מול דמי השכירות שאתם מקבלים על דירה שבבעלותכם.⁴ שתי ההתקשרויות נפרדות מבחינת המס. ההכנסה שאתם מקבלים נבחנת מול שלושת מסלולי המיסוי, ודמי השכירות שאתם משלמים בתור שוכרים אינם הוצאה מוכרת כנגדה.

קיים חריג מצומצם בדין: מי שמכר או השכיר את דירת מגוריו ועבר להתגורר בשכירות, יכול בתנאים מסוימים לנכות חלק מדמי השכירות ששילם כנגד ההכנסה מהדירה שהשכיר, אך זהו מסלול מותנה עם תקרות ותנאי זמן.⁴ מי שמתכוון להסתמך עליו צריך לבדוק את התנאים העדכניים מול רשות המסים או יועץ מס, ולא להניח קיזוז אוטומטי.

השכרה בחו"ל ונכסים מסחריים

הכנסה מהשכרת נכס בחו"ל ממוסה בשיעור המס השולי של הנישום, עם אפשרות לזיכוי על מס ששולם במדינה הזרה.² לחלופין, ניתן לבחור במסלול 15% מס מופחת על הכנסת שכירות מחו"ל (ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי מס זר).

הכנסה מהשכרת נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן) נחשבת תמיד להכנסה עסקית או פסיבית וממוסה לפי מדרגות המס, ללא אפשרות לפטור או ל-10% מופחת. על הכנסה זו חלים גם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות.

מס על שכירות הוא רק פרק אחד במיסוי הנדל"ן. כדי לראות איך הוא משתלב עם מס שבח במכירה ומס רכישה בקנייה, ולתכנן את מחזור החיים של הנכס כמכלול, ראו את המדריך המלא מיסוי נדל"ן בישראל. אם ההכנסה שלכם מגיעה מדירה בחו"ל, ההרחבה על זיכוי מס זר ומסלול המס המופחת נמצאת במדריך מיסוי הכנסות מחו"ל.

שאלות נפוצות

מושגי מפתח

מאתעידו וייס

מייסד

נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון

השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.

תחומי מומחיות

השקעותפנסיהביטוחיםמשכנתאות

נבדק לאחרונה: אפריל 2026