מס על הכנסות משכירות

שלושה מסלולי מיסוי על דמי שכירות למגורים, ואיך לבחור את הנכון עבורכם

הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל חייבת במס, אך המחוקק מציע שלושה מסלולי מיסוי שונים שמאפשרים לבעלי הנכסים לבחור את החלופה המשתלמת ביותר.¹ הבחירה תלויה בגובה דמי השכירות, בהוצאות על הנכס, ובהכנסות נוספות של בעל הדירה.

חשוב להדגיש: מסלולי המיסוי המתוארים כאן חלים על השכרת דירות מגורים בישראל בלבד. השכרת נכס מסחרי, השכרת דירה בחו"ל, או השכרה "עסקית" (כמו Airbnb בהיקף נרחב), כפופות לכללי מיסוי שונים.

שלושת מסלולי המיסוי

• מסלול פטור (עד התקרה): הכנסה חודשית משכירות למגורים עד כ-5,470 ₪ (נכון ל-2024) פטורה ממס לחלוטין. מעל התקרה ועד כפליה, הפטור מצטמצם באופן ליניארי. מעל כפל התקרה, אין פטור כלל. יתרון: פשטות. חיסרון: אי אפשר לנכות הוצאות.
• מסלול 10% מס מופחת: תשלום מס בשיעור קבוע של 10% על כל הכנסת השכירות (ללא ניכוי הוצאות, ללא פטור). יתרון: שיעור מס נמוך וקבוע. חיסרון: לא ניתן לנכות הוצאות כגון פחת, ריבית על משכנתה, או תיקונים.
• מסלול רגיל (שולי): הכנסת השכירות מצטרפת לכלל ההכנסות וממוסה לפי מדרגות המס (10%-47%). יתרון: ניתן לנכות את כל ההוצאות, פחת, תיקונים, ביטוח, ריבית משכנתה, דמי ניהול. חיסרון: שיעור המס יכול להיות גבוה.

השכרה בחו"ל ונכסים מסחריים

הכנסה מהשכרת נכס בחו"ל ממוסה בשיעור המס השולי של הנישום, עם אפשרות לזיכוי על מס ששולם במדינה הזרה.² לחלופין, ניתן לבחור במסלול 15% מס מופחת על הכנסת שכירות מחו"ל (ללא ניכוי הוצאות וללא זיכוי מס זר).

הכנסה מהשכרת נכס מסחרי (חנות, משרד, מחסן) נחשבת תמיד להכנסה עסקית או פסיבית וממוסה לפי מדרגות המס, ללא אפשרות לפטור או ל-10% מופחת. על הכנסה זו חלים גם דמי ביטוח לאומי ומס בריאות.

מושגי מפתח