מה חשוב לדעת
- שרשרת המועדים קשיחה: 90 יום להשגה מיום קבלת הודעת התשלום, 60 יום לתשובת מנהל הארנונה מיום קבלת ההשגה, 30 יום לערר מיום שנמסרה התשובה, ו-45 יום לערעור מינהלי מיום שנמסרה החלטת הוועדה.
- עילות ההשגה סגורות. טענה שצו הארנונה עצמו נקבע שלא כדין אינה נדונה לא אצל מנהל הארנונה ולא בוועדת הערר, אלא בעתירה מינהלית.
- מנהל הארנונה שלא השיב תוך 60 יום נחשב כמי שקיבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה את מועד התשובה בתוך אותם 60 יום, ולא יותר מ-30 יום נוספים.
- נטל הראיה מוטל על המשיג ועל העורר, בגלל חזקת התקינות המנהלית. מכאן שהתיעוד שמצורף לכתב הערר הוא עיקר התיק.
- דוח נציב תלונות הציבור מפברואר 2026 מצא ש-24.1% מתלונות הארנונה המוצדקות נגעו לפעולה בניגוד לחוק או בלי סמכות חוקית, שיעור גדול כמעט פי חמישה מהשיעור המקביל בכלל התלונות באותה תקופה.
- דוח מבקר המדינה 2023 מצא רשויות שבהן לא הייתה ועדת ערר מתפקדת, ורשויות שאינן מפרסמות את החלטות הוועדה באתר כנדרש בתקנה 20(ג).
השגה וערר על ארנונה: 90 יום להשגה, 60 יום לתשובת מנהל הארנונה, 30 יום לערר ו-45 יום לערעור מינהלי. העילות הסגורות, מה מגישים בפועל ומה נשאר מחוץ לוועדה.
חיוב ארנונה שנראה שגוי נתקף בשלושה שלבים ובלוח מועדים קשיח: השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, ערר לוועדת הערר תוך 30 יום מיום שנמסרה תשובתו, וערעור לבית משפט לעניינים מינהליים תוך 45 יום מהמסירה. ארבע עילות ההשגה סגורות, וטענה שהתעריף עצמו נקבע שלא כדין אינה נדונה במסלול הזה כלל.12
הדף הזה עוסק בהליך בלבד. את הגדרת "מחזיק", את תפריט ההנחות ואת מנגנון החישוב תמצאו במונח ארנונה, והם לא נשנים כאן.
הזכויות האלה חייבות להופיע על החשבון עצמו
סעיף 7א לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 מחייב את הרשות לפרט בהודעת התשלום עצמה את זכות ההשגה, את זכות הערר ואת המועדים. המשמעות המעשית היא שהמידע שממנו מתחילה הספירה אמור להיות מודפס על הודעת התשלום שקיבלתם, ולא משהו שצריך לחפש.12
מה בדיוק מותר לטעון בהשגה על ארנונה?
ארבע טענות בלבד, והן קבועות בסעיף 3(א) לחוק הערר.1 הראשונה, שהנכס אינו מצוי באזור שנקבע בהודעת התשלום. השנייה, שנפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו. השלישית, שהמשיג אינו המחזיק כמשמעותו בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות.13 הרביעית נוגעת לנכס שהוא עסק לפי סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים במשק המדינה, התשנ"ג-1992: שהמשיג אינו בעל שליטה, או שחוב הארנונה על אותו נכס סולק בידי המחזיק.14
סעיף 3(ב) סוגר את הדלת מהצד השני. לא מנהל הארנונה ולא ועדת הערר רשאים לדון בטענה שמעשה המועצה בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה נגוע באי-חוקיות, שלא במסגרת העילות שבסעיפים 3(א)(1) עד 3(א)(3).1 מדריך משרד הפנים לוועדות הערר מנסח זאת חד: סמכות מנהל הארנונה מוגבלת לנושאים עובדתיים וטכניים מסוימים, והוא אינו מוסמך לדון בטענה בדבר אי-חוקיות צו הארנונה או היותו מנוגד לחקיקת ההקפאה.2 סמכות הוועדה נגזרת מסמכותו: היא יכולה לשמוע בערר רק את מה שהוא היה יכול לשמוע בהשגה.2
| הטענה | לאן היא הולכת | המקור |
|---|---|---|
| הנכס אינו באזור שנקבע בהודעת התשלום | השגה למנהל הארנונה, ואחריה ערר לוועדה | סעיף 3(א)(1)1 |
| טעות בסוג הנכס, בגודלו או בשימוש בו, בהודעה שמשיגים עליה | השגה ואחריה ערר | סעיף 3(א)(2)1 |
| "איני המחזיק בנכס" | השגה ואחריה ערר, ובאיחור, ברשות בית המשפט, גם בהליך משפטי אחר | סעיפים 3(א)(3) ו-3(ג)1 |
| בעל שליטה בעסק, או שחוב הארנונה סולק בידי המחזיק | השגה ואחריה ערר | סעיף 3(א)(4)14 |
| צו הארנונה נקבע שלא כדין או בניגוד לחקיקת ההקפאה | לא בוועדה. עתירה מינהלית | סעיף 3(ב), ומדריך משרד הפנים12 |
| קביעת התעריפים, הסיווגים והאזורים בצו הארנונה עצמו, להבדיל מהשאלה לאיזה אזור שויך הנכס שלכם בהודעה | לא בוועדה | סעיף 3(ב), ומדריך משרד הפנים12 |
שימו לב להבחנה בשתי השורות האחרונות מול השורה הראשונה: הטענה שהנכס שלכם שויך בהודעה לאזור הלא נכון היא עילת השגה מובהקת, ואילו הטענה שהחלוקה לאזורים או התעריף שנקבע להם פסולים היא בדיוק מה שהוועדה אינה מוסמכת לשמוע.
בחירת המסלול הלא נכון עולה זמן שאין. מדריך משרד הפנים מפנה בעניין זה לעע"ם 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (2005), ולבג"ץ 467/23 גימנסיה בתי ספר תיכוניים ע"ש גולדנר בע"מ נ' עיריית חיפה (2023).2
מהו לוח המועדים מהודעת התשלום ועד לבית המשפט?
שבעה מועדים, ורובם נספרים מיום שהמסמך נמסר או התקבל בפועל, ולא מהיום שבו הוא הופק. היוצא מן הכלל היחיד הוא הזימון לדיון, שנספר אחורה מהמועד שנקבע לדיון.
| השלב | מי מחליט | המועד | ממתי נספר |
|---|---|---|---|
| הגשת השגה | מנהל הארנונה, שהוא עובד המועצה | 90 יום | מיום קבלת הודעת התשלום1 |
| תשובת מנהל הארנונה | מנהל הארנונה | 60 יום | מיום קבלת ההשגה1 |
| הארכת מועד התשובה | ועדת הערר בלבד | עד 30 יום נוספים | ההחלטה חייבת להינתן בתוך אותם 60 יום12 |
| הגשת ערר | ועדת הערר | 30 יום | מהיום שבו נמסרה תשובת המנהל1 |
| תשובת המנהל לערר | מנהל הארנונה | 30 יום | מהיום שנמסר לו העתק כתב הערר2 |
| זימון לדיון | ועדת הערר | 15 יום לפחות | אחורה, מהמועד שנקבע לדיון2 |
| ערעור מינהלי | בית משפט לעניינים מינהליים | 45 יום | מהיום שההחלטה נמסרה לצדדים2 |
המערער אינו הצד היחיד שיכול לפנות לבית המשפט. סעיף 6(ב) לחוק מקנה את זכות הערעור על החלטת הוועדה גם למנהל הארנונה.1
דוגמת ספירה: חיוב על 112 מ"ר במקום 96 מ"ר
הודעת תשלום נמסרה ב-8 בינואר של שנה קלנדרית רגילה שאינה מעוברת, והנכס מחויב לפי 112 מ"ר בעוד שמדידה מוסמכת מראה 96 מ"ר. 90 הימים להשגה נספרים מ-8 בינואר ומסתיימים ב-8 באפריל. ההשגה נמסרה ב-2 בפברואר, ולכן 60 הימים לתשובה מסתיימים ב-3 באפריל. תשובה דוחה שנמסרה ב-25 במרץ פותחת 30 יום לערר, עד 24 באפריל. החלטת ועדה שנמסרה ב-1 ביולי פותחת 45 יום לערעור מינהלי, עד 15 באוגוסט. הסכום שבמחלוקת הוא 16 המטרים הרבועים כפול התעריף שבצו הארנונה של הרשות לאותו סיווג ולאותו אזור, והוא חוזר בכל שנה עד שהרישום מתוקן. השטחים והתאריכים כאן בדויים ונועדו להמחיש את נקודות הספירה בלבד. בשנה מעוברת כל תאריך שנספר דרך פברואר זז ביום אחד, ולכן יש לספור על לוח השנה של השנה הרלוונטית ולא להעתיק את הדוגמה.
מה קורה אם מנהל הארנונה לא עונה בזמן?
שתיקה עובדת לטובת המשיג, ויש לכך חריג אחד בלבד. סעיף 4(א) מחייב את המנהל להשיב תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. סעיף 4(ב) קובע שאם לא השיב, רואים אותו כמי שקיבל את ההשגה, אלא אם ועדת הערר האריכה את מועד מתן התשובה מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שההארכה לא תעלה על 30 יום.1 המדריך של משרד הפנים מדגיש שההארכה חייבת להינתן בתוך אותם 60 יום ולא בדיעבד.2
איך נראה כתב ערר שמוגש כמו שצריך?
תקנות סדרי הדין בוועדת ערר, התשל"ז-1977, קובעות חמישה פרטים שכתב הערר חייב לכלול: שם העורר, עיסוקו, מענו ומען להמצאת מסמכים; פרטי הנכס שבגינו נדרש התשלום; התאריך שבו נמסרה לו תשובת מנהל הארנונה על ההשגה; הנימוקים שעליהם הוא מבסס את הערר; ואם הוא מבקש להופיע בפני הוועדה ולטעון.2
המכניקה עצמה ישנה ופשוטה, ולכן קל להיכשל בה. כתב הערר נמסר לוועדה או נשלח למענה בדואר רשום, בארבעה עותקים, וחתום בידי העורר או בא כוחו.2 הוועדה מעבירה העתק למנהל הארנונה, והוא מגיש תשובה מנומקת בארבעה עותקים לא יאוחר מ-30 יום מהיום שנמסר לו העתק הערר, ומצרף לעותק הראשון את ההחלטה שעליה עוררים.2
לגבי ההשגה עצמה, החוק אינו קובע לה צורה. מה שכן חשוב הוא שני שעונים שנספרים מתאריכים שיכול להיות שתידרשו להוכיח: 60 הימים לתשובת המנהל נספרים מיום קבלת ההשגה, ו-30 הימים לערר נספרים מיום שנמסרה התשובה.1 מי שלא שמר תיעוד מסירה מתקשה להוכיח את שני התאריכים האלה בהמשך, וגם התאריך שבו נמסרה התשובה הוא אחד מחמשת הפרטים שכתב הערר חייב לציין.2
על מי מוטל נטל ההוכחה מול הרשות?
על מי שמשיג ועורר. מדריך משרד הפנים מנסח זאת כך: נטל הראיה מוטל על המשיג, העורר, שכן חזקה על הרשות שהיא פועלת כדין, כלומר חזקת התקינות המנהלית.2 מכאן שכל המשקל נופל על מה שמצורף לכתב הערר: מדידה, תשריט, חוזה, תיעוד מסירה, תמונות.
יש כלל פרשנות שמאזן במידת מה. אותו פרק במדריך מציין שכאשר תכליתו של חוק מס אינה ברורה, הוא מתפרש בצמצום ולטובת הנישום.2
איך מתנהל הדיון בוועדה, ומה קורה אחריו?
הדיון מתנהל לפי סדר קבוע: העורר נשמע ראשון, מנהל הארנונה אחריו, והוועדה רשאית להתיר לעורר להשיב.2 הגוף שמנהל אותו הוא ועדה עצמאית מעין שיפוטית, שמכריעה בסכסוך בין מנהל הארנונה, שהוא הזרוע המבצעת של הרשות, לבין החייב בתשלום.5 המועצה ממנה ועדה או ועדות של שלושה חברים מבין הכשירים להיבחר כחברי מועצה, ואת היושב ראש.1
תקנה 9(א) מאפשרת לוועדה להכריע בערר על סמך החומר שבכתב ובהיעדר הצדדים, אם אף אחד מהם לא ביקש בכתב להופיע. בפועל, מציין המדריך, ועדות הערר נוהגות לקבל החלטות רק לאחר דיון שנערך בנוכחות הצדדים.2 הזימון נמסר או נשלח בדואר רשום 15 יום לפחות לפני הדיון.2 מאז תיקון 2012 הדיונים פומביים, לפי נוהל שהמועצה מפרסמת באתר הרשות, והיושב ראש רשאי לסגור את הדלתות או לאסור פרסום פרטים בעילות שנקבעו.2 הוועדה רשאית גם לאחד עררים ולתת בהם החלטה אחת.2
ההחלטה חייבת להיות מנומקת, בכתב, חתומה בידי החברים, ולציין בגופה שניתן לערער עליה לבית המשפט לעניינים מינהליים שבאזור שיפוטו יושבת הוועדה, תוך 45 יום מיום שהומצאה לצדדים.2 העתקים מאושרים נמסרים או נשלחים בדואר רשום סמוך ככל האפשר למתן ההחלטה, וההחלטות מתפרסמות באתר הרשות המקומית לפי הוראת היושב ראש.2
הוצאות ושכר טרחת עורך דין: תלוי מי יושב בראש
תקנה 19א, שנוספה ב-2012, מתירה לפסוק הוצאות לצד, לרבות שכר טרחת עורך דין, רק כאשר יושב ראש הוועדה כשיר להתמנות לשופט של בית משפט שלום. שכר מומחים אינו נכלל, והיושב ראש רשאי להורות על הפקדת ערובה להוצאות.2 מי ששוקל להיעזר בעורך דין יכול לבדוק מראש מי מכהן כיושב ראש הוועדה ברשות שלו, כי זה קובע אם קיים בכלל אפיק להשבת ההוצאה.
פספסתם את 90 הימים, מה נשאר?
מעט, ובלי ודאות. יש מסלול סטטוטורי אחד ומסלול פסיקתי אחד שהוא שנוי במחלוקת.
המסלול הסטטוטורי הוא סעיף 3(ג): מי שלא השיג במועד על העילה של "איני המחזיק" רשאי להעלות אותה בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט.1 הוא חל על העילה הזו בלבד.
לצדו קיימת סמכות לקבל השגה שהוגשה באיחור. בבר"מ 901/14 עבוד ויקטור ואח' נ' עיריית חיפה ואח' קבע בית המשפט העליון שהסמכות נתונה במשותף למנהל הארנונה ולוועדת הערר, אך הגדיר אותה בצמצום: היא אמורה להיות מופעלת אך לעיתים חריגות, במתינות ובזהירות, כדי שלא לפגוע ביציבות ובוודאות שהן כה חשובות בתחום הדינמי של חיובי ארנונה, שכן ככלל שומה שלא הוגשה בגינה השגה במועד הופכת סופית.2
מעבר לכך, הפסיקה חלוקה. בעת"מ (חי') 51958-05-20 קול הכרמל נ' עיריית חיפה (2.6.2022) הותר לנישום, ברשות בית המשפט, להעלות טענה שיכולה הייתה להיות נושא להשגה אף שלא הוגשה, במפורש "לא דרך השגרה", כשהשיקולים הם מודעות האזרח להליך ההשגה והשאלה אם ייגרם עיוות דין. בקו דומה, בעת"מ 61245-03-22 פלוני נ' עיריית חולון (14.11.2022) נדרשה הכרעה עובדתית שיפוטית בנסיבות. מנגד, בעת"מ 46815-06-20 רפאל אדלר ואח' נ' עיריית תל אביב ואח' (24.11.2021) סירב בית המשפט להיזקק לטענות כאלה מחוץ למסלול הערר.2 מדריך משרד הפנים מציג את שתי הגישות בלי להכריע ביניהן. הכלל היחיד שאפשר לסמוך עליו הוא 90 הימים.
עזבתם את הנכס וממשיכים לקבל חיובים, מה קורה?
סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מחייבים גם את הבעלים וגם את המחזיק להודיע לרשות בכתב על שינוי בזהות המחזיק, וכל עוד לא נמסרה הודעה כזו יהיה המחזיק חייב בתשלום הארנונה בגין הנכס.32 במילים אחרות, יציאה פיזית מהנכס אינה מנתקת את החיוב. ההודעה עושה זאת.
החריג היחיד שבו חבותו של מחזיק רשום פוקעת בלי שמסר הודעה הוא כאשר הפקיד האחראי על רישום וגביית הארנונה ידע בפועל על חילופי המחזיקים, כפי שנקבע בעע"ם 2330/21 וע"מ 3563/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב-יפו (17.7.2022).2
הדרישה לצרף הסכם חתום היא מחלוקת פתוחה, לא כלל
בעת"מ (ת"א) 33098-10-13 מזרחי נ' עיריית תל אביב (13.11.2014) נקבע שככלל רשאית הרשות לפעול על פי הודעת שינוי מחזיק בלי לחקור, ורשאית לתקן את רישומיה כשמוצג מסמך הנחזה חתום בידי המשכיר והשוכר. בגישה אחרת לחלוטין, בעת"מ (חי') 46488-09-17 אלכסיי צ'ובנקו נ' מוסך בזק חיפה בע"מ (8.6.2018) נקבע שהרשות אינה רשאית להסתפק בהודעה בלבד ועליה לדרוש שיצורף לה הסכם העברת הזכויות החתום. מדריך משרד הפנים מציג את שתי הגישות ואינו מכריע, וחותם ב"ימים יגידו אם המגמה תמשיך להתחזק".2 שימו לב שהחובה השנויה במחלוקת מוטלת על הרשות, לא על השוכר היוצא. מבחינה מעשית, צירוף הסכם שכירות או הסכם העברה חתום לצד ההודעה ושמירת האישור מקצרים את הוויכוח, כי עד שהשינוי נרשם המחזיק הרשום נשאר חייב.
הנכס נהרס או ניזוק, מה קובע סעיף 330?
סעיף 330 לפקודת העיריות בנוסחו המתוקן בונה מסלול מדורג, וכולו מותנה בכך שהבניין נמצא במצב של נכס הרוס או ניזוק.32 עם מסירת ההודעה בכתב, לא משתלמת ארנונה במשך שלוש שנים מיום ההודעה, זו תקופת הפטור הראשונה. אחריה באות חמש שנים שבהן משתלמת ארנונה בסכום המזערי לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק ההסדרים, לפי הסיווג התואם את השימוש האחרון בבניין, זו תקופת התשלום.24 אם בתום תקופת התשלום הבניין עדיין הרוס או ניזוק, נמסרת הודעה נוספת בכתב ולא משתלמת ארנונה. התקופות נמנות ברצף או במצטבר.2
שני סייגים חשובים. הראשון, הפטור אינו רטרואקטיבי: אין באמור כדי לגרוע מחובת המחזיק בשיעורי ארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה.2 השני, "השימוש האחרון" פורש בבית המשפט המחוזי כשימוש האחרון שעולה בקנה אחד עם הדין שבתוקף בעת הטלת החיוב, ולא כל שימוש היסטורי.2 אלה שאלות עובדתיות על מצב הנכס ועל השימוש בו, ולכן משרד הפנים מציב אותן בפרק ההדרכה של חברי ועדות הערר עצמם.2
כמה טוב עובדת המערכת הזו בפועל?
פחות טוב ממה שהחוק מתאר, ושני דוחות ביקורת המדינה מתעדים את הפער.
נציב תלונות הציבור פרסם בפברואר 2026 דוח מיוחד על תלונות הציבור בנושא ארנונה, לתקופה ינואר 2023 עד נובמבר 2025, שבה התקבלו 937 תלונות ארנונה.5
| תוצאת הטיפול | שיעור מהתלונות שהנציבות הייתה מוסמכת לברר |
|---|---|
| מוצדקות, או שעניינן בא על תיקונו בלי צורך בהכרעה | 40%5 |
| לא מוצדקות | 32%5 |
| הסתיימו מסיבות שונות או לא נבדקו | 16%5 |
| הופנו להשלמת פרטים ולמיצוי ההליך מול הרשות | 12%5 |
שימו לב שהבסיס בטבלה אינו 937. ה-937 הן התלונות שהתקבלו בתקופת הדוח, והשיעורים מחושבים על התלונות שהנציבות הייתה מוסמכת לברר, שהן תת-קבוצה שלהן.5
הנתון החזק ביותר בדוח נוגע לעילות שבגינן נמצאו התלונות מוצדקות: 70.3% מהן נגעו להתנהלות בניגוד למינהל תקין, ו-24.1% לפעולה בניגוד לחוק או בלי סמכות חוקית, שיעור שהדוח מתאר כגדול כמעט פי חמישה מהשיעור המקביל של 5% בכלל התלונות שטופלו באותה תקופה.5 נושא ההנחות והפטורים היה התמה הגדולה ביותר, 41.8% מתלונות הארנונה, בשיעור הצדקה או תיקון של 41.6%.5 כשנלוותה לתלונת הארנונה גם תלונת שירות, רובן נגעו לטיפול בפניות (35 תלונות), בשיעור הצדקה או תיקון של 65.7%.5 סך הכספים שהתקבלו בידי מתלוננים ואחרים שנפגעו, בעקבות החלטות הנציבות בתקופת הדוח, עמד על 376,508 שקלים חדשים (ש"ח).5
חשוב לדעת את גבול הסמכות: הנציבות בודקת את הצד המינהלי של ועדת הערר, כמו אי-כינוס או עיכובים במתן החלטה, אך לא את גופן של החלטותיה, משום שאלה פעולות מעין שיפוטיות לפי סעיף 38(4) לחוק מבקר המדינה, התשי"ח-1958 [נוסח משולב].5
דוח מבקר המדינה על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2023 מוסיף את הצד המבני. שלוש רשויות נותרו חודשים ועד כשנה בלי ועדת ערר לארנונה: קריית טבעון מדצמבר 2021 ועד סוף דצמבר 2022, ריינה מאוגוסט 2022 ועד מועד סיום הביקורת, וכפר סבא מיוני 2022 ועד מרץ 2023. בשתי הראשונות ציין הדוח כי הן מתקשות לאתר מועמדים המעוניינים להתמנות לחברי ועדת הערר ועומדים בתנאים שנקבעו בחוק ובהנחיות.6
גם כשוועדה קיימת, התקנות אינן קובעות תדירות כינוס מזערית, ולכן האילוץ היחיד הוא חובת המינהל התקין. ב-2022 התכנסה ועדת הערר של עיריית כפר סבא פעם אחת אף שהוגשו 36 עררים, ונכון לנובמבר 2022 לא ניתנה החלטה ב-30 מהם. ועדת הערר של מועצה אזורית עמק יזרעאל לא התכנסה כלל באותה שנה, אף שהוגשו שלושה עררים. ועדת ריינה התכנסה פעם אחת ב-2022 בשלושה עררים, ושניים מהם נותרו פתוחים בדצמבר 2022.6
ולבסוף הפרסום. תקנה 20(ג) מחייבת פרסום החלטות הוועדה באתר הרשות, אך הדוח מצא שעמק יזרעאל, קריית טבעון וריינה לא פרסמו כלל, וכפר סבא ונוף הגליל פרסמו חלקית.62 המשמעות המעשית לקורא היא שאין להניח שאפשר לקרוא החלטות קודמות של הוועדה ברשות שלכם לפני שמגישים. הממצאים מתייחסים לתקופות הביקורת שצוינו, ולא בהכרח למצב היום.
למי שמחפש את שאר התמונה, כולל ההנחות, ההבחנה בין הנחת חובה להנחת רשות ומי נחשב מחזיק, המונח ארנונה מכסה את זה במלואו.
חיוב ארנונה שנראה שגוי נתקף בשלושה שלבים ובלוח מועדים קשיח: השגה למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת הודעת התשלום, ערר לוועדת הערר תוך 30 יום מיום שנמסרה תשובתו, וערעור לבית משפט לעניינים מינהליים תוך 45 יום מהמסירה. ארבע עילות ההשגה סגורות, וטענה שהתעריף עצמו נקבע שלא כדין אינה נדונה במסלול הזה כלל.
90 יום, והספירה מתחילה מהיום שבו התקבלה אצלכם הודעת התשלום, לא מהיום שבו היא הופקה או נשלחה. כך קובע סעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976. אחרי ההשגה מתחילים שני שעונים נוספים: מנהל הארנונה חייב להשיב תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה, ואם התשובה דוחה אתכם, יש 30 יום להגיש ערר לוועדת הערר, מהיום שבו נמסרה לכם התשובה. מכיוון שכל המועדים נספרים ממסירה או מקבלה בפועל, כדאי לשמור תיעוד מסירה של כל מסמך בשרשרת. החוק גם מחייב את הרשות לפרט את הזכויות והמועדים האלה בהודעת התשלום עצמה, לפי סעיף 7א.
ברירת המחדל היא לטובתכם. סעיף 4(ב) לחוק הערר קובע שאם מנהל הארנונה לא השיב על ההשגה תוך 60 יום מיום קבלתה, רואים אותו כמי שקיבל את ההשגה. יש חריג אחד: אם ועדת הערר האריכה את מועד מתן התשובה, מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובלבד שההארכה לא תעלה על 30 יום. מדריך משרד הפנים לוועדות הערר מדגיש שההארכה חייבת להינתן בתוך אותם 60 יום ולא בדיעבד. שימו לב שזו סמכות אחת בלבד מתוך שתיים: הסמכות לקבל השגה שהוגשה באיחור, אחרי 90 הימים, היא סמכות נפרדת לגמרי, והיא נתונה במשותף למנהל הארנונה ולוועדת הערר.
כל טענה שאינה נופלת לארבע העילות הסגורות שבסעיף 3(א) לחוק. סעיף 3(ב) אוסר במפורש על מנהל הארנונה ועל הוועדה לדון בטענה שמעשה המועצה בהטלת הארנונה או בקביעת סכומיה נגוע באי-חוקיות, שלא במסגרת העילות שבסעיפים 3(א)(1) עד 3(א)(3). מדריך משרד הפנים מנסח זאת כך: סמכות מנהל הארנונה מוגבלת לנושאים עובדתיים וטכניים מסוימים, והוא אינו מוסמך לדון בטענה בדבר אי-חוקיות צו הארנונה או היותו מנוגד לחקיקת ההקפאה. סמכות הוועדה נגזרת מסמכותו, ולכן היא יכולה לשמוע בערר רק את מה שהוא היה מוסמך לשמוע בהשגה. טענות מסוג זה נדונות בעתירה מינהלית, במסלול אחר לגמרי.
החוק אינו מחייב ייצוג, וכתב הערר יכול להיחתם בידי העורר עצמו או בידי בא כוחו. השאלה הכלכלית היא אחרת: תקנה 19א לתקנות סדרי הדין, שנוספה בשנת 2012, מתירה לפסוק הוצאות לצד, לרבות שכר טרחת עורך דין, רק כאשר יושב ראש הוועדה כשיר להתמנות לשופט של בית משפט שלום. שכר מומחים אינו נכלל בהוצאות שניתן לפסוק, והיושב ראש רשאי גם להורות על הפקדת ערובה להוצאות. כלומר, ברשויות שבהן היושב ראש אינו עומד בתנאי הכשירות הזה, אין אפיק להשבת שכר טרחה גם אם תזכו. זו בדיקה שאפשר לעשות מראש מול הרשות.
כמעט תמיד כן, ובכל מקרה בלי ודאות. יש מסלול סטטוטורי אחד ומסלול פסיקתי אחד שנוי במחלוקת. הסטטוטורי הוא סעיף 3(ג): מי שלא השיג במועד על העילה של "איני המחזיק" רשאי להעלות אותה בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, והוא חל על העילה הזו בלבד. לצדו קיימת סמכות לקבל השגה שהוגשה באיחור, שבית המשפט העליון קבע בבר"מ 901/14 עבוד ויקטור נ' עיריית חיפה כי היא נתונה במשותף למנהל הארנונה ולוועדת הערר, אך אמורה להיות מופעלת אך לעיתים חריגות, במתינות ובזהירות, שכן ככלל שומה שלא הוגשה בגינה השגה במועד הופכת סופית. מעבר לכך הפסיקה חלוקה, וההקלה נתונה לשיקול דעת ונדירה.
עזיבה פיזית אינה מנתקת את החיוב. סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מחייבים גם את הבעלים וגם את המחזיק להודיע לרשות בכתב על שינוי בזהות המחזיק, וכל עוד לא נמסרה הודעה כזו, המחזיק הרשום חייב בתשלום הארנונה בגין הנכס. החריג היחיד שבו החבות פוקעת בלי הודעה הוא כאשר הפקיד האחראי על רישום וגביית הארנונה ידע בפועל על חילופי המחזיקים, כפי שנקבע בעע"ם 2330/21 וע"מ 3563/21 (2022). האם הרשות חייבת לדרוש הסכם חתום לצד ההודעה היא שאלה שהפסיקה חלוקה בה, ומדריך משרד הפנים אינו מכריע בה. מעשית, צירוף הסכם שכירות או העברה חתום ושמירת אישור המסירה מקצרים את הוויכוח.
סעיף 330 לפקודת העיריות בונה מסלול מדורג, וכולו מותנה בכך שהבניין נמצא במצב של נכס הרוס או ניזוק. עם מסירת הודעה בכתב לרשות לא משתלמת ארנונה במשך שלוש שנים מיום ההודעה. אחריהן באות חמש שנים שבהן משתלמת ארנונה בסכום המזערי לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק ההסדרים במשק המדינה, לפי הסיווג התואם את השימוש האחרון בבניין. אם בתום התקופה הזו הבניין עדיין במצב הזה, נמסרת הודעה נוספת בכתב ולא משתלמת ארנונה. שני סייגים: הפטור אינו רטרואקטיבי ואינו גורע מחובת המחזיק בשיעורי ארנונה שהגיע זמן פירעונם לפני מסירת ההודעה, ו"השימוש האחרון" פורש בבית המשפט המחוזי כשימוש האחרון שעולה בקנה אחד עם הדין שבתוקף בעת הטלת החיוב, ולא כל שימוש היסטורי.
לפי תקנה 20(ג) לתקנות סדרי הדין, החלטות הוועדה מתפרסמות באתר האינטרנט של הרשות המקומית, לפי הוראת יושב ראש הוועדה. בפועל, דוח מבקר המדינה על הביקורת בשלטון המקומי לשנת 2023 מצא שהחובה הזו אינה מקוימת בכל מקום: עמק יזרעאל, קריית טבעון וריינה לא פרסמו החלטות כלל, וכפר סבא ונוף הגליל פרסמו רק חלק. הממצאים מתייחסים לתקופת אותה ביקורת ולא בהכרח למצב היום, אך המסקנה המעשית עומדת: אל תניחו שתמצאו תקדים מקומי לפני ההגשה, ובדקו זאת מול הרשות במקום להסתמך על כך.
תקנה 9(א) מאפשרת לוועדה להכריע בערר על סמך החומר שבכתב ובהיעדר הצדדים, אם אף אחד מהם לא ביקש בכתב להופיע ולטעון. עם זאת, מדריך משרד הפנים מציין שבפועל ועדות הערר נוהגות לקבל החלטות רק לאחר דיון בנוכחות הצדדים. הזימון נמסר או נשלח בדואר רשום 15 יום לפחות לפני מועד הדיון. בדיון נשמע העורר ראשון ואחריו מנהל הארנונה, והוועדה רשאית להתיר לעורר להשיב. מאז תיקון 2012 הדיונים פומביים, לפי נוהל שהמועצה מפרסמת באתר הרשות, והיושב ראש רשאי לסגור את הדלתות או לאסור פרסום פרטים בעילות שנקבעו. הבקשה להופיע היא אחד מחמשת הפרטים שכתב הערר חייב לכלול.
- חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, סעיפים 2 עד 8 (ס"ח 822 מיום 29.7.1976 עמ' 252; תיקון אחרון ס"ח 2020 מיום 8.8.2005 עמ' 750) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026
- משרד הפנים, המינהל לשלטון מקומי, "ועדת ערר על קביעות ארנונה כלליות, הדרכת נבחרים ברשויות המקומיות", מהדורה שישית, שבט התשפ"ד, ינואר 2024, פרק א' סעיפים 1.1-1.8, פרק ב', ונספחים 1-2 (נוסח חוק הערר, ונוסח תקנות הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) (סדרי דין בוועדת ערר), התשל"ז-1977) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026
- פקודת העיריות [נוסח חדש], סעיף 1 (הגדרת "מחזיק"), סעיף 269, סעיפים 325-326 וסעיף 330 main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026
- חוק הסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, סעיפים 8, 8(ג) ו-9 main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026
- נציב תלונות הציבור, "דוח מיוחד, תלונות הציבור בנושא ארנונה", שבט התשפ"ו, פברואר 2026, עמ' 9-17 (מעמד ועדת הערר, נתוני התלונות ותוצאות הטיפול בהן לתקופה ינואר 2023 עד נובמבר 2025) library.mevaker.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026
- מבקר המדינה, "דוח על הביקורת בשלטון המקומי 2023, ארנונה ברשויות המקומיות: אסדרה, הטלה ומתן הנחות", תקציר (מינוי ועדות הערר, תדירות התכנסותן ופרסום החלטותיהן) library.mevaker.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 22/08/2026