היטל השבחה: איך יודעים את הסכום מראש, מה חוסם את הטאבו ומה קורה בהשגה

smart-consumerהיטל השבחה: איך יודעים את הסכום מראש, מה חוסם את הטאבו ומה קורה בהשגה

היטל השבחה: מתי אפשר לדרוש שומה מראש ולקבלה תוך 90 יום, מה חוסם את רישום הטאבו, כמה זמן לוקח כל מסלול השגה, ומה מצא מבקר המדינה על הפער בין השומות.

סיכמתם מחיר על נכס, או הגשתם בקשה להיתר, ואז נוחתת דרישת תשלום בהיטל השבחה על מאות אלפי שקלים. הדף הזה לא מסביר מה זה היטל השבחה. הוא עוסק בשאלה אחרת לגמרי: מה אתם יכולים לדעת מראש, מה בדיוק עוצר את העסקה כשהחוב פתוח, וכמה השתנו הסכומים כשמחלוקות הגיעו להכרעה.

את ההגדרה, את שיעור המחצית, את שלושת אירועי מימוש הזכויות ואת הפטורים תמצאו במונח היטל השבחה. את מפת מסלולי ההשגה לפי סעיף 14, כלומר איזו מחלוקת הולכת לאיזה גוף, ואת מנגנון מינוי השמאי תמצאו במונח שמאי מכריע. כאן נעסוק במה שהמערכת מייצרת בפועל. המקור הוא ביקורת שערך מבקר המדינה בחודשים יוני עד דצמבר 2023 בעיריות הרצלייה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון, בהשלמות במינהל התכנון, באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים ובמשרד הפנים, ופרסם ביולי 2024. ¹

איך אפשר לדעת את סכום ההיטל לפני שמתחייבים?

אפשר לדרוש שומה מראש, בתנאי אחד. סעיף 4(4)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעל מקרקעין לבקש שומת השבחה עוד לפני מימוש הזכויות, אם הוועדה המקומית החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש, ומחייב לספק לו אותה תוך 90 יום מקבלת הדרישה. ^{1 2} זה גם פרק הזמן המחייב היחיד שנקבע בחוק להכנת שומת השבחה פרטנית. לשומות אחרות החוק לא קצב זמן. ¹

באותו סעיף נקבע ששר הפנים, בהסכמת שר האוצר ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, רשאי לקבוע אגרה בעד עריכת השומה, ושאם שולמה אגרה, סכומה ינוכה מהיטל ההשבחה. ^{1 2} ההוראות האלה נכנסו לחוק בתיקון מס' 126. בדברי ההסבר נכתב שהנוסח הקודם לא היה ברור: חלק מהוועדות דרשו הוכחה לכוונה לממש, חלקן התנו את הכנת השומה במקדמה על חשבון ההיטל, וחלקן דרשו תשלום מיידי של ההיטל לאחר הכנתה, כך שבעלי מקרקעין לא ידעו מה החיוב הצפוי לפני המימוש. ¹

נכון לדוח מבקר המדינה שפורסם ביולי 2024, שר הפנים לא התקין את תקנות האגרה. באותו דוח נמצא ששלוש מארבע העיריות שנבדקו, הרצלייה, ירושלים ורמת גן, מבקשות מקדמה כספית כתנאי להכנת השומה אף שאין תקנות המסמיכות אותן לכך, ואילו רמת השרון אינה גובה מקדמה. ¹ לפי הלוח שבאותו דוח מיולי 2024, המקדמה הקבועה מראש עמדה על 3,000 ש"ח בהרצלייה ועל 2,500 ש"ח ברמת גן. בירושלים שמאי העירייה קובע סכום שונה בכל בקשה, בהתחשב בעלות הכנת השומה ובכפוף להגשת אסמכתאות, והכנת השומות המקדמיות הוגבלה שם למקרים חריגים ולתנאים מצטברים. ¹ אלה ארבע עיריות שנבדקו בביקורת אחת ובמועד אחד, לא מחירון ארצי.

מה בדיוק חוסם את הטאבו כשההיטל לא סולק?

סעיף 324 לפקודת העיריות, ולצידו הוראה מקבילה בתוספת השלישית. הסעיף קובע שלא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשות לרישום והסדרי זכויות במקרקעין תעודה חתומה בידי ראש העירייה או מי שהוא הסמיך לכך. התעודה מעידה שכל החובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה, והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר, סולקו במלואם או שאין חובות כאלה. ^{1 4} הוראה דומה נקבעה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה לעניין חובות בהיטל השבחה. ^{1 2}

תשלום הוא הדרך הרגילה לפתוח את החסם. יש גם דרך שנייה, והיא צרה יותר משנדמה. מבקר המדינה מתאר את שלב הגבייה כך: הרשות המקומית מפיקה דרישת תשלום לחייב, והוא נדרש לשלם אותה או להעמיד ערובה לתשלומה כדי לממש את זכויותיו במקרקעין שהושבחו. ¹ בחוק עצמו, ההוראה שנוגעת להליך תלוי ועומד ממוקדת יותר. סעיף 14(ה) לתוספת השלישית, בנוסח שנקבע בתיקון מס' 84 משנת 2008, קובע שהגשת ערר או ערעור לא תעכב את מימוש הזכויות במקרקעין אם החייב שילם את ההיטל. ערובה במקום תשלום נקבעה שם למקרה אחד ומוגדר: מי שמבקש היתר בנייה לצורכי מגוריו או מגורי קרובו והגיש ערר או ערעור, ההגשה לא תעכב את מתן ההיתר אם נתן ערובה לתשלום הסכום השנוי במחלוקת. ⁷

המסקנה המעשית פשוטה. אל תניחו שערובה עומדת לרשותכם כברירת מחדל, ובררו מול הוועדה המקומית מה בדיוק היא דורשת בתיק שלכם לפני שאתם קובעים מועד לחתימה או לרישום.

הרשות לרישום מקרקעין יצרה ממשק ממוחשב לקבלת האישור על היעדר חובות, אבל השימוש בו תלוי בהצטרפות הרשות המקומית. מבין ארבע העיריות שנבדקו, רק ירושלים הצטרפה נכון למועד הביקורת; הרשות לרישום מקרקעין מסרה בינואר 2024 שהיא מקבלת את ההמלצה וקוראת לכל הרשויות שטרם הצטרפו לעשות זאת. ¹

חוב שהגיע להליכי גבייה הוא נושא נפרד, ועל ההגנות שחלות שם על שכר ועל קצבה יש אצלנו דף משלו: כמה מהשכר ומהקצבה אפשר לעקל.

ומה קורה בתוך בקשה להיתר בנייה?

המחלוקת אינה עוצרת את הרישוי, אבל היא גם לא פוטרת מתשלום. חוק התכנון והבנייה קובע שרשות הרישוי תמסור את פירוט החיובים תוך 10 ימי עבודה ממועד קבלת החלטתה על התאמת הבקשה לתוכניות ולהנחיות המרחביות, או ממועד אישור מכון הבקרה, החלטה או אישור שיש לקבל תוך 55 עד 165 ימי עבודה. ^{1 2} סעיף 145(ד2) לחוק מחייב את רשות הרישוי לתת את היתר הבנייה גם אם לא שלחה למבקש את פירוט החיובים במועד. ^{1 2}

זו לא נקודה תיאורטית. בתשובתו למבקר המדינה הסביר מינהל התכנון שההליכים הכרוכים בהיטלי השבחה אינם מעכבים את רישוי הבנייה, בדיוק משום שמבקש ההיתר יכול לקבל אותו גם בהיעדר הסכמה על החיוב. ¹ שימו לב להבחנה: היעדר הסכמה על הסכום אינו חוסם את ההיתר, ובכל זאת בשלב מימוש הזכויות מבקר המדינה מתאר דרישת תשלום שיש לשלמה או להעמיד ערובה לתשלומה. ¹

כמה זמן לוקח כל מסלול, ומה צריך להיות בערר עצמו?

הרבה יותר מאמת המידה, ובפער שגדל ככל שעולים במסלול.

הנתונים מדוח מבקר המדינה שפורסם ביולי 2024, על הליכים שהוגשו בשנים 2018 עד 2022 והטיפול בהם הסתיים. שורת השמאי המכריע נמדדת מקבלת הבקשה למינוי ועד מסירת ההחלטה לצדדים, ולא עד פרסומה. ¹ שתי אמות המידה אינן מועד אחד שכתוב בחוק, אלא חישוב שבנה מבקר המדינה מתוך משכי הזמן המרביים שנקבעו לשלבי הטיפול בתוספת השלישית ובשתי מערכות התקנות. 140 הימים הם כ-110 ימים של שלבים שנקצב להם זמן בתקנות סדרי הדין בוועדות ערר, בתוספת 30 ימים לשני שלבים שלא נקצב להם זמן כלל. ¹ 180 הימים הם הזמן המצטבר של הליך ההכרעה בתרחיש העקרוני, מהודעה על זהות השמאי ועד מסירת ההחלטה לצדדים. ¹ בשני המסלולים הדין מתיר הארכה: השמאי המכריע רשאי להאריך את משכי הטיפול מטעמים מיוחדים שיירשמו, ויושב ראש ועדת הערר רשאי להאריך כל מועד שנקבע בתקנות. ¹

בתוך מסלול השמאי המכריע, הפירוק לשלבים מראה איפה נשבר לוח הזמנים. מקבלת הבקשה ועד המינוי: 15 ימי תקן, 13 בפועל, 88% מההליכים בתוך התקן. מהדיון האחרון ועד ההחלטה: 60 ימי תקן, 77 בפועל, 52% בתוך התקן. מקבלת ההחלטה ועד מסירתה לצדדים: התקן הוא 7 ימים מיום השלמת תשלום שכרו של השמאי המכריע, ובפועל חלפו 41 ימים בממוצע, ומבקר המדינה מציין שהשלב הזה תלוי בתשלום שכר הטרחה בידי הצדדים. ממסירת ההחלטה לצדדים ועד מסירתה לפרסום: 7 ימי תקן, 25 בפועל, 14% בתוך התקן. בסך הכול 33% מההליכים הסתיימו בתוך זמן התקן. הניתוח נעשה על 10,452 הליכים שנפתחו בבקשות שהוגשו בשנים 2018 עד 2022, שהושלמו ושהיו לגביהם מלוא הנתונים, ומקרי קיצון הוסרו ממנו. ¹

בצד השני, גם מסלול ועדת הערר נתקע. נכון ליולי 2023, ב-46% מהעררים על שומות השבחה שהוגשו בשנים 2018 עד 2022 הטיפול טרם הסתיים, ובמחוז תל אביב ב-73%. ¹ מטה התכנון הלאומי מסר במרץ 2024 שבמחוז תל אביב הוקפא הטיפול בכ-2,300 עררים עד להכרעה עקרונית בבית המשפט העליון, ושבניכוי המקרים האלה שיעור העררים שלא הסתיימו עומד על 30%. ¹

הערר עצמו מוגש תוך 45 ימים מיום המצאת השומה או שומת השמאי המכריע לחייב, בכתב, למזכירות ועדת הערר, בחמישה עותקים ובצירוף עותקים נוספים לפי מספר המשיבים. ³ הוא צריך לכלול את פרטי העורר והמשיבה, ואת פרטי התוכנית או הבקשה להקלה או לשימוש חורג, ובכללם גוש וחלקה. עוד צריכים להיות בו נימוקי הערר, נסח רישום או מסמך אחר המעיד על הזכות בנכס, ושומת הוועדה המקומית עם המסמכים הנלווים לה. ולבסוף: דרישת התשלום, השומה המכרעת כשהערר עליה, ושומה מטעם העורר או לחילופין בקשה לפטור מהגשת שומה. ³ בהנחיות מינהל התכנון להגשת ערר על היטל השבחה נכתב שההגשה אינה כרוכה בתשלום אגרה, ושהיא נעשית במסירה ידנית או בדואר רשום, ולא בפקס או במייל; המועד שבו נתקבל הערר במזכירות הוא המועד הקובע, וערר שהגיע באיחור לא יתקבל אלא אם ניתנה החלטה המאשרת ארכה. ³ מינהל התכנון מציין שההנחיות כלליות, כפופות לדין ולתקנות, אינן ממצות ואינן תחליף לייעוץ משפטי, ושייתכנו דרישות נוספות בוועדות הערר השונות. ³

ההיגיון הזה חוזר בכל מקום שבו החלטה כתובה דוחה אתכם: יש לה כללי צורה ויש לה שעון. אותו עיקרון בדף דחיית תביעת ביטוח.

מה באמת יוצא מהשגה על השומה?

בכמחצית מההליכים שהסתיימו יצא שינוי, אבל לא בהכרח בדרך שנשמעת כמו ניצחון.

ההתפלגות הזאת נוגעת לעררים שהוגשו בשנים 2018 עד 2022 על שומות שהכינו ועדות מקומיות בכל הארץ, ורק להליכים שהסתיימו ושתוצאתם תועדה, לפי דוח מבקר המדינה מיולי 2024. ¹ מבקר המדינה קורא אותה כך: ב-55% מההליכים הערר התקבל במלואו או בחלקו או הסתיים בהסכמה או בפשרה, כלומר בכמחצית מההליכים הערר הביא לשינוי השומה או אף לביטולה, וזה מצביע על כך שחלק ניכר מהשומות היו טעונות תיקון לטובת העורר או שנדרש היה לבטלן. ¹ שימו לב מה עוד יש בטבלה: 29% מההליכים נמחקו בהסכמת העורר ו-10% נדחו. 55% אינם הסיכוי שלכם לזכות, אלא התפלגות של תיקים שהוגשו, נוהלו והסתיימו.

על גובה הפער בין שומת הוועדה להכרעה, בהיעדר נתונים כוללים בנושא, בדק מבקר המדינה מדגם אקראי של 60 שומות מכריעות שפורסמו לציבור בשנת 2022, במחלוקות על שומות שהכינו 34 ועדות מקומיות, שסכומי ההשבחה בהן נעו בין כ-15,000 ש"ח לכ-32 מיליון ש"ח. ¹ ב-57 מתוך 60 (95%) הפחית השמאי המכריע את שומת הוועדה, במקרה אחד השומה המכרעת הייתה זהה, ובשני מקרים הסכום שנקבע היה גבוה מזה שקבעה הוועדה. שיעור ההפחתה הממוצע עמד על 36%; סכום ההפחתה הממוצע משווי ההשבחה עמד על כ-1.1 מיליון ש"ח והחציון על כ-163,000 ש"ח; ההפחתה הגדולה ביותר הייתה כ-11 מיליון ש"ח, 71% מהשומה. ¹

התפלגות הפערים באותו מדגם: ב-10 שומות (17%) הפער עלה על 75%, ובשבע מהן על 90%. ב-18 מקרים (30%) הפער עלה על 50%, וכולם הפחתות. ב-24 מקרים (40%) הפער נע בין 25% ל-50%, וב-23 מהם השמאי המכריע הפחית. ¹ כלומר בכ-70% מהמדגם היה פער מהותי מעל 25%, וברובו המכריע כלפי מטה.

זה מדגם של 60 שומות מכריעות שפורסמו בשנה אחת, 2022. הוא לא נתון ארצי על כלל השומות, והוא בוודאי לא הבטחה לתוצאה בתיק שלכם. הרקע שהוא נשען עליו מסביר גם למה אין נתון טוב יותר: מינהל התכנון לא בחן את תפקוד הוועדות המקומיות בהיבטים הניהוליים של קביעת ההיטלים, ולכן לא נבדקה סוגיית הפערים בין שומות הוועדות לחיובים הסופיים. ¹ במקביל, במכלול התקנים המקצועיים אין תקן שקובע את הפירוט הנדרש בשומת השבחה, מלבד התייחסות בהקשר של בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי. ¹

איך זה נראה על מספרים?

דוגמה להמחשה בלבד, לא תחזית. נניח ששומת הוועדה המקומית קובעת השבחה של 800,000 ש"ח. ההיטל הוא מחצית ממנה, כלומר 400,000 ש"ח. ^{1 2} מכאן שלושה ענפים, וכל אחד מהם נמדד בזמן ולא רק בכסף.

לא עושים כלום. הסכום נשאר פתוח, ובלי תעודה על סילוק החובות הרשות לרישום מקרקעין לא תרשום את ההעברה. ^{1 4} היתר בנייה, לעומת זאת, אפשר לקבל גם בהיעדר הסכמה על החיוב, אך הגשת ערר או ערעור אינה מסירה את החסם ממימוש הזכויות כל עוד ההיטל לא שולם. ^{1 7}

פונים לשמאי מכריע. המסלול הזה פתוח למי שחולק על סכום החיוב בלבד; מי שחולק על עצם החיוב פונה לוועדת הערר. ¹ אם התיק היה מתנהג כמו הממוצע במדגם 60 השומות שפורסמו ב-2022, הפחתה של 36% הייתה מורידה את ההשבחה מ-800,000 ל-512,000 ש"ח, ואת ההיטל מ-400,000 ל-256,000 ש"ח: הפרש של 144,000 ש"ח. ¹ המילה החשובה במשפט הזה היא "אם". באותו מדגם החציון של ההפחתה עמד על כ-163,000 ש"ח משווי ההשבחה, ובשני מקרים הסכום דווקא עלה. ¹ בצד הזמן והעלות: ההליך נמשך בממוצע 238 ימים לעומת אמת מידה של כ-180, הרשות המקומית מחויבת לשלם מחצית משכר טרחתו של השמאי המכריע, ולפי סעיף 20 לתקנות שמאי מכריע העברת ההחלטה לצדדים מותנית בכך שהצדדים שילמו את שכר הטרחה. ¹

מגישים ערר לוועדת הערר המחוזית. לפי הנחיות מינהל התכנון אין אגרת הגשה. ³ יש שעון: 429 ימים בממוצע בכלל המחוזות ו-696 במחוז תל אביב, בעררים שהוגשו בשנים 2018 עד 2022 והסתיימו. ¹ ויש התפלגות תוצאות, זו שבטבלה למעלה, שבה 35% מההליכים נסגרו בהסכמה או בפשרה ולא בהכרעה. ¹

איזו זכות של בעלי עסקים לא הופיעה בדרישות התשלום שנבדקו?

לשלם עד 40% מההיטל, או להעמיד ערבות לסכום הזה, במקום מלוא ההיטל. הזכות הזאת נקבעה בתיקון מס' 110 לחוק התכנון והבנייה, שנחקק במסגרת תיקוני חקיקה שיזמה הממשלה ב-2016. התיקון קובע שלא יתנו מתן היתר לשימוש חורג למטרת עסק בתשלום מלוא היטל ההשבחה או בערבות לתשלום מלואו, אלא רק בתשלום של עד 40% מסך ההיטל או בערבות לסכום הזה. ^{1 2} לפי דברי ההסבר, ההוראה נועדה למנוע עיכוב במתן היתר לשימוש חורג, שהוא אחד התנאים לקבלת רישיון עסק. ¹

מבקר המדינה בדק את דרישות התשלום ששלחו העיריות שנבדקו בשנת 2023 בגין שימוש חורג למטרת עסק, וגם את אתרי האינטרנט שלהן, ומצא שארבעתן אינן מיידעות את בעל העסק על הזכות הזאת ודורשות את מלוא ההיטל כתנאי להיתר. עיריית ירושלים מסרה שהיא מקבלת את ההמלצה, ועיריית רמת גן מסרה שתבחן את יישומה. ¹ הממצא הזה מוגבל לארבע העיריות שנבדקו ולמועד הביקורת. את הזכות עצמה מבקר המדינה מתאר כזכות שקיימת בחוק התכנון והבנייה, על אף שהעיריות אינן מיידעות עליה. ^{1 2}

לאן הולך הכסף שנגבה?

לייעודים שהחוק קובע. סעיף 13 לתוספת השלישית מייעד את הסכומים שנגבו, אחרי ניכוי הוצאות הגבייה, לכיסוי הוצאות הוועדה המקומית או הרשות המקומית להכנת תוכניות ולביצוען. בכלל זה הוצאות פיתוח, רכישת מקרקעין לצורכי ציבור, והוצאות שימור אתר או הפקעתו. הסעיף מייעד את הכספים גם למימון מחלקת ההנדסה או מינהל ההנדסה שמתפעלים את הוועדה. מדי שנה מותר להשתמש ב-10% מהכספים שנותרו אחרי הכיסוי הזה להשקעה בחינוך, בכפוף לסייגים ולאישור שר הפנים. ^{1 2}

הסדר גודל מסביר למה זה מעניין את הרשות לא פחות מכם. בשנת 2021 גבו הרשויות המקומיות כ-8.7 מיליארד ש"ח מהיטלי השבחה, ובכלל הסכום הזה כ-2.6 מיליארד ש"ח שהעבירה רשות מקרקעי ישראל כחלף היטל השבחה; היתרות שהיו צבורות בקרנות הייעודיות הסתכמו בסוף 2021 בכ-7.5 מיליארד ש"ח; וההכנסות מארנונה באותה שנה, בניכוי הנחות, הסתכמו בכ-27.9 מיליארד ש"ח. ההשוואה שעורך מבקר המדינה בדוח שפרסם ביולי 2024: ההכנסות מהיטלי השבחה שוות ערך לכשליש מההכנסות מארנונה, והיתרה שנצברה בקרנות שווה ערך לכרבע מההכנסות השנתיות מארנונה. ¹

על קרקעות בניהול רשות מקרקעי ישראל חל הסדר מיוחד המבוסס על הסכמים בין הרשות לרשויות המקומיות, ולפיו היא משלמת חלף היטל השבחה בשיעור של 12% מהתקבולים ממכירת המקרקעין. ¹

ומה שלא מתפרסם: העיריות שנבדקו אינן מפרסמות לציבור את שומות ההשבחה שהכינו, את השומות הסופיות ואת סכומי ההיטל שנגבו מבעלי הנכסים, וזה פוגע ביכולת של הציבור לבחון אם דרישת תשלום מסוימת מוצדקת, שוויונית והוגנת. ¹

במה זה שונה מהשגה על ארנונה?

חוק אחר, שעון אחר, וגם עילות אחרות. השגה על ארנונה מתנהלת לפי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, ולוח המועדים והעילות שלה מפורטים במלואם בדף השגה וערר על ארנונה. ⁶ כאן די בהבחנה אחת: היטל השבחה הוא חיוב נקודתי שנקשר לאירוע מימוש זכויות, וההשגה עליו מתנהלת לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. ^{1 2}

הבחנה שנייה שכדאי לכם להחזיק: כשערך המקרקעין עולה בלי קשר לאסדרה התכנונית או לפיתוח תשתיות, אלא בשל שינויים במחירי הנדל"ן, מה שחל הוא מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, שהוא מס על רווח ריאלי ממכירת זכויות במקרקעין. זה נושא נפרד לגמרי מהיטל ההשבחה. ^{1 5}

מה עוד עשוי להשתנות?

המנגנון עצמו נמצא כבר שנים על שולחן הממשלה, בלי מסקנות. באוגוסט 2021 החליטה הממשלה להנחות את שרת הפנים להקים ועדה ציבורית בראשות נציג ציבור בעל מומחיות בתכנון ובנייה. הוועדה הייתה אמורה לבחון את מנגנון היטלי ההשבחה בשים לב למשך הזמן לעריכת שומות, למחלוקות עליהן, להשפעת המנגנון על הוודאות העסקית ביוזמות פיתוח ולחלוקת ההיטלים בין רשויות מקומיות, ולהגיש המלצות תוך שישה חודשים. ¹ מבקר המדינה מצא שההחלטה לא יושמה, ושמאוגוסט 2021 ועד אוקטובר 2023 לא הוקמה ועדה ציבורית כזאת. ¹

בפברואר 2023 החליטה הממשלה להקים צוות ממשלתי בין-משרדי בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה ונציג שר הפנים, שיבחן בין היתר אם יש צורך בעריכה מחודשת של הוראות חוק התכנון והבנייה. נכון לאוקטובר 2023 הצוות לא השלים את עבודתו. ¹ המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מסרה בתשובתה למבקר המדינה בפברואר 2024 שהוראות התוספת השלישית מעוררות שאלות משפטיות ויישומיות רבות, ושמנגנון היטל ההשבחה הוא רכיב כלכלי מרכזי בשוק הנדל"ן הסובל מחוסר ודאות ומהליכים משפטיים ארוכים. ¹

בצד המעשי, מינהל התכנון מסר בתשובתו ממרץ 2024 שבפברואר 2024 פורסם להערות הציבור תזכיר חוק התכנון והבנייה, שמציע תיקונים לייעול הליכי היטל השבחה ותביעות פיצויים, ושהוא צופה שהצוות הממשלתי יגיש את המלצותיו עד סוף 2024. ¹ כל התיאור הזה הוא תצלום מצב שנכון למועד הביקורת ולפרסום הדוח ביולי 2024, וכדאי לכם לבדוק מה קרה מאז לפני שאתם מסתמכים עליו.

אז מה עושים עכשיו?

מוציאים מספר מהוועדה לפני שמתחייבים. אם הוועדה המקומית החליטה לדחות את עריכת השומה עד למימוש הזכויות, פנו אליה בדרישה לשומת השבחה לפי סעיף 4(4)(א) לתוספת השלישית, ותעדו את מועד קבלת הדרישה אצלה: מניין 90 הימים מתחיל ממנו. כל מה שנכתב כאן על מסלולים, לוחות זמנים ופערים רלוונטי רק אחרי שיש מספר על השולחן. ^{1 2}

סעיף 4(4)(א) לתוספת השלישית מאפשר לכם לדרוש שומת השבחה לפני מימוש הזכויות, אם הוועדה המקומית החליטה לדחות את עריכתה עד למימוש, ואז עליה לספק אותה תוך 90 יום מקבלת הדרישה. בלי תעודה על סילוק חובות לעירייה אין רישום העברה. במדגם של 60 שומות מכריעות מ-2022 שבדק מבקר המדינה, השמאי המכריע הפחית ב-57 מהן, בממוצע 36%.