הריבית הכוללת החזויה במשכנתא והשוואת הצעות בין בנקים

הריבית הכוללת החזויה במשכנתא והשוואת הצעות בין בנקים

בנקאות ומשכנתאותהריבית הכוללת החזויה במשכנתא והשוואת הצעות בין בנקים

המדד האחיד שבנק ישראל מחייב כל בנק להציג באישור העקרוני כדי שתוכלו להשוות הצעות משכנתא תפוח-לתפוח

מה זו הריבית הכוללת החזויה ואיפה מוצאים אותה?

הריבית הכוללת החזויה היא שיעור הריבית הצפוי לכל אורך תקופת ההלוואה, בהתאם לתחזיות משוק ההון, המחושב באותה שיטה אחידה בכל הבנקים. בנק ישראל הגדיר אותה במסגרת רפורמת השקיפות במשכנתאות שנכנסה לתוקף ב-31 באוגוסט 2022, והוא מחייב כל בנק להציג אותה במקום בולט באישור העקרוני.¹

אתם תמצאו אותה בראש האישור העקרוני, לצד שלושה נתונים נוספים: סך התשלומים הצפוי עד סוף התקופה, ההחזר החודשי הראשון, וההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. כל הבנקים מציגים את אותם ארבעה נתונים בדיוק, ולכן אפשר להניח שני אישורים זה לצד זה ולהשוות. ¹ ויש לכם זמן לעשות את זה: הוראת ניהול בנקאי תקין 451 מחייבת את הבנק לשמור על שיעור הריבית שנקבע באישור לתקופה שלא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור, ולציין את התקופה הזו באישור באופן בולט.³

איך הבנק מחשב את המספר הזה?

הבנק מחשב את הריבית הכוללת החזויה על ידי שקלול כל המסלולים בתמהיל לכדי שיעור אחד. בניגוד לריבית הנקובה של מסלול בודד, המספר הזה כולל גם תחזית לעליית הריבית במסלולים המשתנים לאורך השנים, ולכן הוא כמעט תמיד גבוה מהריביות הנקובות שראיתם בהצעה.¹

הביטוי השקלי של אותו מספר הוא סך התשלומים הצפוי: כמה כסף סך הכל אתם צפויים להחזיר עד סוף התקופה, קרן וריבית יחד. שני המספרים מספרים את אותו סיפור, אחד באחוזים ואחד בשקלים.¹

מהם הסלים האחידים של בנק ישראל?

כדי שתוכלו להשוות בין בנקים על אותו בסיס, בנק ישראל קבע שלושה סלי תמהיל אחידים בהרכב זהה בכל הבנקים, ולצידם סל רביעי המותאם לצרכים שלכם. הריבית הכוללת החזויה מוצגת בנפרד לכל אחד מהסלים, כך שאתם משווים תפוח-לתפוח.¹

שלושת הסלים האחידים מורכבים כך: סל ראשון של ריבית קבועה לא צמודה במלואו, סל שני המשלב שליש קבועה לא צמודה עם שליש משתנה צמודה ושליש פריים, וסל שלישי שמחציתו קבועה לא צמודה ומחציתו פריים.¹

למה השוואה לפי ריבית של מסלול בודד מטעה?

השוואה לפי ריבית של מסלול בודד מטעה כי כל בנק יכול להבליט מסלול אטרקטיבי אחד ולהסתיר את התמחור ביתר המסלולים. בנק שמציג ריבית פריים נמוכה יכול לפצות על כך בריבית קבועה גבוהה יותר, וההצעה הכוללת תצא דווקא יקרה יותר. הריבית הכוללת החזויה חוסמת את התרגיל הזה כי היא משקללת את כל המסלולים יחד.

גם פרופיל הלווה משפיע על התמחור יותר ממיקוח נקודתי. אחוז מימון גבוה ויחס החזר להכנסה גבוה מייקרים את ההצעה: בנק ישראל מגדיר הלוואה עם יחס החזר מעל 40% כהלוואה בסיכון גבוה, ואוסר לחלוטין על יחס החזר מעל 50%. ² כדאי לכם להוריד את שני היחסים האלה לפני שאתם מנהלים מיקוח על שברירי אחוז בריבית.

רוצים לראות איך להעמיד כמה אישורים עקרוניים זה מול זה ולנהל מהם סבב בנקים מסודר? קראו את המדריך המורחב על השוואת הצעות משכנתא בין בנקים, שם מוסבר צעד אחר צעד איך להשתמש במדד האחיד כדי לבחור את ההצעה הזולה באמת.

שאלות נפוצות

הריבית הכוללת החזויה היא שיעור הריבית הצפוי לכל אורך המשכנתא לפי תחזיות שוק ההון, מחושב באותה מתודולוגיה בכל הבנקים ומוצג בראש האישור העקרוני. זה המדד היחיד שמאפשר להשוות הצעות בסבב בנקים בצורה הוגנת, כי הוא משקלל את כל המסלולים והעמלות יחד ולא רק ריבית של מסלול בודד.

השורה התחתונה: כשאתם באמצע סבב בנקים, השוו את הריבית הכוללת החזויה ואת סך התשלומים הצפוי באותו סל אחיד, ובמקביל הורידו את אחוז המימון ויחס ההחזר שלכם, שמשפיעים על התמחור יותר ממיקוח על שברירי אחוז.¹

מושגים קשורים

מאתעידו וייס

מייסד

נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון

השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.

תחומי מומחיות

השקעותפנסיהביטוחיםמשכנתאות

נבדק לאחרונה: ספטמבר 2026