REIT
מניות REIT מאפשרות חשיפה לשוק הנדל"ן הפיזי בנזילות של שוק המניות
איך להיות בעלים של קניון, חוות שרתים ומגדל משרדים, בלי לקום מהספה
קרן ריט (REIT) היא חברה ציבורית שמטרתה העיקרית היא החזקה, ניהול ותפעול של נכסי נדל"ן מניב. במקום לקנות דירה להשכרה, להתעסק עם שוכרים, תיקוני צנרת ומשכנתאות, אתם יכולים לקנות מניה של REIT בבורסה, ובכך להפוך לשותפים בתיק נכסים עצום המייצר דמי שכירות חודשיים.1
חוק ה-90% ומקלט המס
הקונספט של REIT נולד בארה"ב בשנות ה-60 במטרה לאפשר למשקיע הקטן גישה לפרויקטים מסחריים גדולים (למשל, מרכז לוגיסטי בשטח של 100,000 sq ft, שהם כ-9,290 מ"ר, בעלות של 50 מיליון דולר / כ-180 מיליון ש"ח). כדי ליהנות מסטטוס זה, החברה זוכה לפטור ממס חברות, אך בתמורה עליה לעמוד בתנאים נוקשים (הן לפי ה-SEC בארה"ב והן לפי רשות המסים בישראל לגבי "קרנות ריט ישראליות"):
- חלוקת רווחים: החברה חייבת לחלק לפחות 90% (לעיתים 100%) מההכנסה החייבת שלה כדיבידנד למשקיעים מדי שנה.2 בגלל זה מניות אלו ידועות כ"פרות חולבות" של דיבידנדים.
- מבחן הנכסים: לפחות 75% מנכסי החברה חייבים להיות מושקעים בנדל"ן, משכנתאות או מזומן.
- מבחן ההכנסות: לפחות 75% מההכנסות חייבות לנבוע משכר דירה, ריבית על משכנתאות או מכירת נדל"ן.
למה P/E (מכפיל רווח) לא עובד בנדל"ן?
הסוד המקצועי: שימוש ב-FFO
אם תבדקו את "הרווח הנקי" של מניית REIT, תגלו שהוא לרוב נמוך מאוד, ולכן "מכפיל הרווח" (P/E) נראה יקר להחריד. הסיבה היא כללי החשבונאות הדורשים לנכות פחת (Depreciation) עצום על הבניינים בכל שנה. במציאות, נדל"ן לרוב משביח את ערכו, ולא מאבד אותו! לכן, אנליסטים משתמשים במדד ה-FFO (Funds From Operations), מדד המוסיף חזרה את הפחת לרווח הנקי, ומציג את תזרים המזומנים האמיתי שהחברה מייצרת מהנכסים שלה.
סוגים מרכזיים של קרנות ריט
- Equity REITs (ריט מניב): הרוב המוחלט של השוק (למשל VNQ). חברות הקונות, מנהלות ומשכירות נדל"ן פיזי. ישנן תת-התמחויות מרתקות: חוות שרתים ענקיות (Data Centers), מתקנים רפואיים, מגדלי תקשורת (סלולר), מרכזים לוגיסטיים, וקניונים.
- Mortgage REITs (mREITs): חברות אלו לא מחזיקות בנדל"ן פיזי, אלא מספקות מימון ומשכנתאות ליזמים, או קונות אגרות חוב מגובי משכנתאות (MBS). הן מרוויחות את מרווח הריבית, ונחשבות למסוכנות ורגישות הרבה יותר לשינויי ריבית במשק.
היתרונות מול הסיכונים (רגישות לריבית)
היתרון הברור הוא נזילות ותזרים (Cash Flow): בניגוד לדירה שקשה למכור, מניית REIT אפשר למכור בשנייה. בנוסף, היא מספקת פיזור גיאוגרפי וסקטוריאלי שמשקיע פרטי לא יכול להשיג בעצמו.
החיסרון הגדול ביותר הוא הריבית. מכיוון ש-REITs מחלקות את רוב כספן כדיבידנד, הן נשענות על גיוס חוב (הלוואות) כדי לקנות נכסים חדשים וליצור צמיחה.3 כשהריבית במשק עולה, עלויות המימון שלהן מזנקות. במקביל, דיבידנד של 5% מנדל"ן נראה פחות אטרקטיבי כשאגרות חוב ממשלתיות בטוחות מציעות תשואה דומה.
סיכום
קרנות ריט מציעות למשקיע הישראלי דרך נגישה ונזילה להשקיע בנדל"ן מניב גלובלי. היתרון המרכזי הוא פיזור ותזרים דיבידנדים, אך חשוב לזכור שמדובר בנכס רגיש מאוד לסביבת הריבית. בתקופות של ריבית עולה, מומלץ לבחון את רמת המינוף של הקרן.
מקורות
- U.S. Securities and Exchange Commission (SEC). Real Estate Investment Trusts (REITs) sec.gov ↗ ↩
- Nareit. What Is a REIT? How They Work and How to Invest reit.com ↗ ↩
- Investopedia. Real Estate Investment Trust (REIT): How They Work and How to Invest investopedia.com ↗ ↩
מושגי מפתח
FFO
Funds From Operations. המדד החשוב ביותר לבחינת הרווחיות של ריט. מנטרל את הוצאות הפחת החשבונאיות שלא באמת יצאו מקופת החברה.
שיעור היוון (Cap Rate)
התשואה השנתית שמייצר נכס נדל"ן (הכנסות תפעוליות נטו חלקי שווי הנכס). משמש להערכת השווי של התיק הכולל של הקרן.
NAV (שווי נכסי נקי)
Net Asset Value. השווי ההוגן המוערך של כל נכסי הנדל"ן של הקרן בשוק החופשי, פחות החובות שלה. משקיעים משווים את מחיר המניה ל-NAV.
שיעור תפוסה (Occupancy Rate)
אחוז השטחים המושכרים מתוך סך השטחים שבבעלות הקרן. מדד קריטי ליעילות ההנהלה ואיכות הנכסים.