Cash on Cash Return
תשואה על ההון העצמי: כמה באמת מרוויחים מדירה להשקעה
Cash on Cash Return (תשואה על ההון העצמי) הוא מדד שמחשב את התשואה השנתית על הכסף שבפועל השקעתם מכיסכם בנכס נדל"ן, לפני מס. בניגוד ל-Cap Rate שמתעלם ממימון, מדד זה לוקח בחשבון את המשכנתא ומציג את התשואה האמיתית על ההון שהזרמתם לעסקה. עבור משקיעי נדל"ן ישראליים שרוכשים דירות עם משכנתא, זהו אולי המדד החשוב ביותר להשוואת עסקאות.
הנוסחה פשוטה:
חישוב מעשי: דירה להשקעה בישראל
דוגמה: דירת 3 חדרים בבאר שבע
מחיר רכישה: 1,200,000 ₪
הון עצמי: 600,000 ₪ (50%)
משכנתא: 600,000 ₪ בריבית 4.5% ל-25 שנה = 3,330 ₪/חודש
שכירות חודשית: 4,200 ₪
הוצאות שנתיות: ועד בית (2,400 ₪), ביטוח (1,200 ₪), תיקונים (3,000 ₪), תקופת ללא שוכר (4,200 ₪) = 10,800 ₪
חישוב:
הכנסה שנתית: 4,200 × 12 = 50,400 ₪
החזר משכנתא שנתי: 3,330 × 12 = 39,960 ₪
תזרים נקי: 50,400 - 39,960 - 10,800 = -360 ₪ (תזרים שלילי!)
Cash on Cash Return = -360 ÷ 600,000 = -0.06%
בדוגמה הזו, התשואה השנתית על ההון העצמי שלילית. אומנם הנכס עשוי לעלות בערכו, אך מבחינת תזרים מזומנים שוטף, המשקיע מוציא יותר ממה שנכנס. מצב כזה נפוץ למדי בשוק הישראלי, במיוחד במרכז הארץ, שם מחירי הדירות גבוהים ביחס לשכירות.
מהי תשואה "טובה"?
- מתחת ל-0%: תזרים שלילי. המשקיע מממן מכיסו כל חודש. נפוץ בתל אביב וגוש דן, שם ההשקעה מבוססת על ציפייה לעליית ערך.
- 0%-4%: תשואה נמוכה אך חיובית. אופיינית לפריפריה הקרובה (באר שבע, חיפה, נתניה) ולדירות מפוצלות.
- 4%-8%: תשואה טובה. אופיינית לפריפריה רחוקה, נכסים מסחריים או נכסים שנרכשו במחיר מציאה.
- מעל 8%: תשואה מצוינת, אך בדרך כלל מלווה בסיכון גבוה יותר (שוכרים בעייתיים, אזור פחות מבוקש, נכס ישן).
ההבדל בין Cash on Cash ל-Cap Rate
מתי להשתמש בכל מדד?
Cap Rate מתאים להשוואה בין נכסים ללא התחשבות במימון (כמו שמשווים P/E בין מניות). הוא עונה על השאלה: "כמה מניב הנכס עצמו?"
Cash on Cash Return מתאים לבדיקת הכדאיות מנקודת מבט המשקיע. הוא עונה על השאלה: "כמה אני מרוויח על הכסף שהוצאתי מהכיס?"
בישראל, שבה רוב הרוכשים משתמשים במשכנתא, Cash on Cash הוא המדד הרלוונטי יותר.
סיכום
Cash on Cash Return הוא הכלי שמגלה את האמת הפיננסית מאחורי עסקת נדל"ן. בשוק הישראלי, שבו מחירי הדירות גבוהים והשכירויות נמוכות יחסית, משקיעים רבים מגלים שהתשואה השוטפת על ההון שלהם נמוכה מאוד או אפילו שלילית. זה לא אומר שההשקעה גרועה, אם הנכס עולה בערכו, אבל חשוב להכיר את המציאות: אתם למעשה "משלמים" כל חודש עבור ציפייה לעליית ערך. חשבו על זה כעל "פרמיית אופציה" על נדל"ן.
מקורות
- Gallinelli, Frank. "What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow" ↩
- Investopedia. "Cash-on-Cash Return: Definition and Calculation" investopedia.com ↗ ↩
מושגי מפתח
תזרים מזומנים נקי (Net Cash Flow)
הכנסת שכירות בניכוי כל ההוצאות: משכנתא, ועד בית, ביטוח, תיקונים, חודשים ללא שוכר.
Cap Rate
תשואה על הנכס ללא התחשבות במימון. NOI חלקי מחיר הנכס. משמש להשוואה בין נכסים.
LTV (Loan to Value)
יחס המשכנתא למחיר הנכס. ככל ש-LTV גבוה יותר, המינוף גדול יותר והתשואה על ההון העצמי משתנה.
DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
יחס הכנסת שכירות להחזר משכנתא. מעל 1.0 = ההכנסה מכסה את ההחזר. מתחת ל-1.0 = תזרים שלילי.