מדד תשומות הבנייה
מדד תשומות הבנייה הוא מדד מחירי התשומה בבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא המדד היחיד שחוק המכר מתיר להצמיד אליו חלק מהתשלומים בחוזה רכישת דירה מקבלן, ולכן הוא הסיבה שהמחיר בחוזה אינו הסכום הסופי.
בקצרה
מדד תשומות הבנייה הוא המדד שמייקר בפועל דירה שנקנתה מקבלן. חוק המכר (דירות) קובע שתשלום עבור רכישת דירה אינו נושא הצמדה למדד כלשהו ואינו נושא ריבית, ומתיר חריג אחד: הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר יישארו לא צמודים, וההצמדה תיפסק לא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה.
1מה זה מדד תשומות הבנייה, ולמה הוא מופיע בחוזה של הדירה?
מדד תשומות הבנייה הוא מדד מחירי התשומה בבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כלומר מדד שעוקב אחרי מה שעולה לבנות ולא אחרי מה שעולה לקנות. הוא מופיע בחוזה שלכם משום שחוק המכר (דירות) נוקב בו בשמו: סעיף 5ג לחוק מגדיר "מדד תשומות הבנייה" כמדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או כמדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. 2 בחוזה לרכישת דירת מגורים המדד הרלוונטי הוא הראשון מבין השניים.
ההיגיון הכלכלי מאחורי הסעיף פשוט. הקבלן מתחייב היום למחיר, ומספק את המוצר בעוד שנתיים או שלוש. בזמן הזה הוא רוכש את התשומות שמהן נבנה הבניין, והמחיר שלהן משתנה. ההצמדה היא המנגנון שמעביר חלק מסיכון ההתייקרות הזו מהקבלן לרוכש.
הנקודה שרוב הרוכשים מפספסים היא שהחוק לא מאשר את ההעברה הזו במלואה, אלא מגביל אותה בשלושה ממדים בבת אחת: כמה מכל תשלום, איזה חלק מהמחיר מוגן לגמרי, ועד מתי השעון רץ.
לחוק יש גם הגדרה מדויקת של איזה מדד קובע. סעיף 5ג(ד) מפנה למדד שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה, כלומר למדד הידוע באותו רגע ולא למדד של החודש שבו מתבצע התשלום. 2 זו הסיבה שבחוזים כתוב "המדד הידוע" ולא "מדד חודש פלוני", ולכן תשלום שמתבצע בתחילת החודש ותשלום שמתבצע בסופו יכולים להיות מוצמדים לאותו מדד בדיוק.
איזה חלק מהתשלום לקבלן באמת צמוד למדד?
לכל היותר מחצית מכל תשלום, ולא המחיר כולו. ברירת המחדל בחוק היא הפוכה לגמרי ממה שרוב הרוכשים מניחים: סעיף 5ג(א) קובע שתשלום שמשלם קונה למוכר בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו, ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום לפי סעיף 5ב. 1 ההצמדה אינה זכות אוטומטית של הקבלן אלא חריג שדורש הסכמה מפורשת בחוזה.
סעיף 5ג(ב) מגדיר את גבולות החריג. הצדדים לחוזה מכר רשאים להסכים ביניהם שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה, ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים במועד כריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו. 1 יש כאן שתי מגבלות נפרדות שפועלות יחד. האחת עובדת על כל תשלום בנפרד ומקצה לו תקרה של מחצית, והשנייה עובדת על המחיר כולו ומגדירה חמישית ראשונה שנשארת מחוץ למשחק.
| הכלל | מה קובע החוק | המשמעות המעשית עבור הרוכש |
|---|---|---|
| ברירת המחדל | תשלום בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית כלשהי | בלי סעיף הצמדה מפורש בחוזה, המחיר החוזי הוא הסכום שתשלמו |
| החריג המותר | הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה | גם אם המוכר מבקש יותר, מחצית מכל תשלום היא התקרה |
| הרצפה המוגנת | 20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו | החמישית הראשונה של המחיר נשארת מחוץ להצמדה לגמרי |
| תקרת הזמן | ההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר | איחור של המוכר במסירה אינו מוסיף עוד הצמדה |
| החריג לתקרת הזמן | תקרת הזמן אינה חלה כשהעיכוב במסירה הוא מהמקרים שבסעיף 5א(ג) | עיכוב שנגרם ממעשה או ממחדל של הרוכש אינו עוצר את שעון ההצמדה |
| ריבית | לא תתווסף ריבית כלשהי, למעט בשל איחור בתשלום לפי סעיף 5ב | פריסת התשלומים עצמה אינה נושאת ריבית |
ממתי ועד מתי רצה ההצמדה?
ההצמדה רצה ממדד הבסיס שנקבע בחוזה ועד המדד הידוע במועד כל תשלום, ולא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה. מדד הבסיס הוא נקודת האפס: המדד שממנו מודדים את השינוי, והוא נרשם בחוזה במפורש. מדד התשלום הוא המדד הידוע ביום שבו מבצעים בפועל את התשלום. ההפרש באחוזים בין השניים הוא כל מה שקובע את גובה התוספת.
נובעת מכך מסקנה מעשית שקל לפספס:
תשלום שמתבצע מוקדם נושא הצמדה קטנה יותר, לא כי הוא זול יותר, אלא כי עברו פחות חודשים בין מדד הבסיס למדד התשלום.
לכן לוח התשלומים בחוזה, ולא רק המחיר, הוא שקובע את הסכום הסופי. שני חוזים על אותה דירה ובאותו מחיר יכולים להסתיים בסכומים שונים רק בגלל פריסה שונה של אבני הדרך.
סעיף 5ג(ג) מוסיף את הבלם החשוב ביותר: ההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה כפי שנקבע בחוזה המכר. במילים אחרות, המועד החוזי למסירה הוא קו הסיום של שעון ההצמדה, גם אם הבנייה נמשכת אחריו. לכלל הזה יש חריג מפורש: הוראות סעיף קטן זה לא יחולו כשחל עיכוב במסירה מהסוג שמנוי בסעיף 5א(ג), כלומר עיכוב שנגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד, או עיכוב שהוא תוצאה של נסיבות סיכול לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
1כמה ההצמדה מוסיפה בשקלים, ואיך מחשבים אותה?
התוספת בכל תשלום שווה לחלק הצמוד באותו תשלום כפול שיעור עליית המדד מהבסיס ועד המדד הידוע במועד התשלום, ולכן הדרך היחידה להרגיש את הסדר גודל היא לפרק תשלום אחר תשלום. הדוגמה שלמטה מניחה דירה במחיר חוזי של 2,000,000 ₪, תשלום ראשון של 400,000 ₪ במועד החתימה שהוא בדיוק 20% מהמחיר, וארבעה תשלומים נוספים של 400,000 ₪ כל אחד לפי אבני דרך בבנייה. החוזה מצמיד את המקסימום שהחוק מתיר, כלומר מחצית מכל תשלום. שיעורי עליית המדד בטבלה נבחרו להמחשת המנגנון בלבד, ואינם נתון שפורסם ואינם תחזית.
| התשלום | סכום התשלום | החלק הצמוד | עליית המדד מהבסיס (להמחשה) | תוספת ההצמדה |
|---|---|---|---|---|
| בחתימה, 20% מהמחיר החוזי | 400,000 ₪ | אינו צמוד על פי החוק | לא רלוונטי | 0 ₪ |
| אבן דרך ראשונה | 400,000 ₪ | 200,000 ₪ | 1.5% | 3,000 ₪ |
| אבן דרך שנייה | 400,000 ₪ | 200,000 ₪ | 3.0% | 6,000 ₪ |
| אבן דרך שלישית | 400,000 ₪ | 200,000 ₪ | 4.5% | 9,000 ₪ |
| תשלום המסירה | 400,000 ₪ | 200,000 ₪ | 6.0% | 12,000 ₪ |
| סך הכול | 2,000,000 ₪ | 800,000 ₪ | לא רלוונטי | 30,000 ₪ |
אותה דירה, אותם מדדים, שני משטרים משפטיים
בדוגמה שלמעלה תוספת ההצמדה מסתכמת ב-30,000 ₪, שהם 1.5% מהמחיר החוזי. אילו אותם ארבעה תשלומים היו צמודים במלואם ולא במחציתם, כפי שהיה אפשרי בחוזה שנחתם לפני תחילת תיקון מס' 9, התוספת הייתה 60,000 ₪, שהם 3% מהמחיר. ההפרש של 30,000 ₪ אינו נובע משום שינוי במדד עצמו אלא רק מהגבלת ההצמדה למחצית התשלום. בחוזה ישן גם החמישית הראשונה של המחיר לא הייתה מוגנת, ולכן הפער בפועל גדול עוד יותר.
3שימו לב לשורה האחרונה בטבלה: מתוך 2,000,000 ₪, רק 800,000 ₪ נושאים הצמדה בכלל. הבסיס הצמוד הוא 40% מהמחיר, ולא 100%, וזו בדיוק המשמעות המספרית של הצירוף בין תקרת המחצית לרצפת ה-20%. מי שמחשב את החשיפה שלו על מלוא מחיר הדירה מקבל מספר גדול פי שניים וחצי מהחשיפה האמיתית.
מה ההבדל בין מדד תשומות הבנייה למדד המחירים לצרכן?
שני המדדים מודדים סלים שונים לחלוטין, ולכן אין שום סיבה שהם יזוזו באותו קצב. מדד תשומות הבנייה עוקב אחרי מחירי התשומות בבנייה, כלומר אחרי עלות ייצור המבנה. מדד המחירים לצרכן עוקב אחרי סל הצריכה של משק בית. שניהם מתפרסמים בידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ושם מסתיים הדמיון.
| היבט | מדד תשומות הבנייה | מדד המחירים לצרכן |
|---|---|---|
| מה הוא מודד | מחירי התשומות בבנייה, כלומר עלות ייצור המבנה | מחירי סל המוצרים והשירותים של משק בית |
| מי מפרסם אותו | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה | הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה |
| מעמדו בחוזה רכישת דירה מקבלן | המדד היחיד שהחוק מתיר להצמיד אליו חלק מהתשלום | החוק אינו מתיר להצמיד אליו תשלום בעד רכישת דירה |
| איפה הוא נוגע ברוכש | קובע את התוספת השקלית על התשלומים שטרם שולמו לקבלן | קובע את ההצמדה במסלולי משכנתה צמודי מדד ובחסכונות צמודים |
| מה קורה כששניהם משתנים | משפיע על יתרת התשלומים לקבלן בלבד | משפיע על החזר המשכנתה הצמודה ועל כוח הקנייה של ההכנסה |
ההבחנה הזו חשובה כי היא מסבירה מצב שנראה סותר: אפשר שרוכש יראה עלייה בתשלומים לקבלן בלי שינוי מקביל בהחזר המשכנתה שלו, או ההפך. שני המנגנונים פועלים במקביל על אותו משק בית, אבל הם ניזונים משני סלים שאין ביניהם קשר מחייב.
מה קורה בחוזה שנחתם לפני תחילת תיקון מס' 9?
ההגבלות של סעיף 5ג אינן חלות עליו. תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) פורסם בספר החוקים ב-30 ביוני 2022, ותחילתו נקבעה לשבעה ימים מיום פרסומו. 3 החוק הוסיף גם הוראת תחולה מפורשת: התיקון לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו, ועל דירה כזו ממשיכות לחול הוראות חוק המכר (דירות) כנוסחו ערב יום התחילה.
3המשמעות היא ששני שכנים באותו בניין יכולים לחיות בשני משטרי הצמדה שונים לגמרי, לפי תאריך החתימה שלהם. מי שחתם קודם עשוי למצוא בחוזה שלו הצמדה על מלוא יתרת התשלומים ובלי תקרת זמן קבועה בחוק, ומי שחתם אחר כך מוגן בתקרת המחצית, ברצפת ה-20% ובעצירת ההצמדה במועד המסירה החוזי. לכן התאריך שמופיע בעמוד הראשון של החוזה הוא הנתון הראשון שכדאי לבדוק לפני שקוראים את סעיף ההצמדה עצמו.
מה כדאי לבדוק בחוזה לפני החתימה?
הבדיקה מתחילה בחמישה נתונים שמופיעים בחוזה עצמו ואינם דורשים שום מומחיות כדי לאתר אותם.
מדד הבסיס וזהותו: איזה מדד בדיוק נקבע כמדד הבסיס, ומאיזה חודש. חוזה שאינו נוקב במדד בסיס ברור משאיר את נקודת האפס פתוחה לפרשנות.
שיעור ההצמדה בכל תשלום: החוק מתיר עד מחצית מכל תשלום. סעיף שמצמיד שיעור גבוה יותר חורג מהתקרה שסעיף 5ג(ב) קובע.
זיהוי ה-20% הלא צמודים: ודאו שהתשלומים הראשונים שמצטברים ל-20% מהמחיר החוזי מסומנים בחוזה כתשלומים שאינם נושאים הצמדה.
מועד המסירה החוזי: זהו קו הסיום של ההצמדה. ככל שהמועד הזה מנוסח בבירור ובתאריך ולא בניסוח עמום, כך קל יותר לדעת מתי השעון נעצר.
לוח אבני הדרך: פריסה שדוחפת חלק גדול מהתשלומים לשלב מאוחר בבנייה מגדילה את חלון ההצמדה על אותם תשלומים.
ההצמדה אינה הסיכון היחיד בחוזה מול קבלן
סעיף ההצמדה קובע כמה תשלמו, אבל הוא אינו קובע מה מבטיח את הכסף שכבר שילמתם. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מסדיר את הבטוחות שהמוכר חייב להעמיד לרוכש, וזהו סעיף נפרד לגמרי בחוזה. שני הסעיפים נקראים יחד: האחד מגן על גובה התשלום, והשני על התשלום עצמו.
4ההצמדה היא רק אחד מהמנגנונים שמרכיבים את העלות האמיתית של דירה מקבלן, לצד לוח התשלומים, עלות המשכנתה והבטוחה שמגנה על הכסף. להרחבה על אופן ההשוואה בין לוחות תשלומים ובין סוגי הבטוחות, ראו את המדריך המלא על
רכישת דירה מקבלן
.
מושגים קשורים
המדד השני שרוכש דירה פוגש, והוא מודד סל צריכה של משק בית ולא עלות בנייה.
הבטוחה שמגנה על הכסף שכבר הועבר לקבלן, בנפרד מהשאלה כמה הוא יעלה בסוף.
שאלות נפוצות
מדד תשומות הבנייה הוא מדד מחירי התשומה בבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, והוא המדד היחיד שחוק המכר (דירות) מתיר להצמיד אליו תשלום בעד רכישת דירה. ברירת המחדל בחוק היא שתשלום כזה אינו צמוד ואינו נושא ריבית, ורק בהסכמה מפורשת בחוזה אפשר להצמיד עד מחצית מכל תשלום. שני סייגים משלימים את ההגנה: 20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר אינם מוצמדים כלל, וההצמדה נעצרת לא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה. ההגבלות האלה חלות רק על חוזים שנכרתו מתחילת תיקון מס' 9 לחוק ואילך.
עד מחצית מכל תשלום, בהסכמה מפורשת בחוזה. סעיף 5ג לחוק המכר (דירות) קובע שברירת המחדל היא היעדר הצמדה מוחלט, ומתיר לצדדים להסכים על הצמדה של עד מחצית מכל תשלום למדד תשומות הבנייה. בנוסף, 20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר אינם מוצמדים בכלל, כך שהבסיס הצמוד קטן משמעותית ממחיר הדירה.
ככלל לא. סעיף 5ג(ג) קובע שההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר, כך שהמועד החוזי הוא קו הסיום של השעון גם אם הבנייה נמשכת אחריו. לכלל יש חריג: הוא אינו חל כשהעיכוב במסירה נגרם ממעשה או ממחדל של הקונה בלבד, או כשהעיכוב נובע מנסיבות סיכול לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
הם מודדים סלים שונים לחלוטין. מדד תשומות הבנייה עוקב אחרי מחירי התשומות בבנייה, כלומר אחרי עלות ייצור המבנה, ואילו מדד המחירים לצרכן עוקב אחרי סל הצריכה של משק בית. חוק המכר מתיר להצמיד תשלום בעד דירה למדד תשומות הבנייה בלבד, ואילו מדד המחירים לצרכן נוגע לרוכש דרך מסלולי משכנתה צמודי מדד וחסכונות צמודים.
לא. תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) פורסם ב-30 ביוני 2022 ותחילתו שבעה ימים מיום פרסומו, והוא כולל הוראה מפורשת שלפיה הוא לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו. על חוזה ישן יותר ממשיכות לחול הוראות החוק כנוסחו ערב יום התחילה, ולכן הוא עשוי לכלול הצמדה רחבה יותר מזו שהחוק מתיר היום.
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 5ג: תשלום בעד רכישת דירה לא יוצמד למדד כלשהו ולא תתווסף עליו ריבית למעט בשל איחור בתשלום לפי סעיף 5ב; הצדדים רשאים להסכים כי עד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה ובלבד ש-20% מהמחיר החוזי המשולמים בכריתת החוזה או לפני כל תשלום אחר לא יוצמדו; ההצמדה תהיה עד למועד שלא יאוחר ממועד המסירה שנקבע בחוזה, למעט עיכוב כאמור בסעיף 5א(ג) - מאגר החקיקה הלאומי(1973) main.knesset.gov.il ↗ ↩
- חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, סעיף 5ג(ד): הגדרת "מדד תשומות הבנייה" כמדד מחירי תשומה בבנייה למגורים או כמדד מחירי תשומה בבנייה למסחר ולמשרדים, לפי העניין, שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שפורסם לאחרונה לפני מועד ההצמדה - מאגר החקיקה הלאומי(1973) main.knesset.gov.il ↗ ↩
- חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 9), התשפ"ב-2022, ספר החוקים 2983 מיום 30 ביוני 2022, עמוד 914: הוספת סעיף 5ג בעניין הצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, תחילת החוק שבעה ימים מיום פרסומו, והוראת התחולה שלפיה התיקון לא יחול על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו - מאגר החקיקה הלאומי(2022) main.knesset.gov.il ↗ ↩
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974: החוק המסדיר את הבטוחות שעל המוכר להעמיד לרוכש דירה להבטחת כספים ששילם, בנפרד מהסדרת מחיר הדירה וההצמדה - מאגר החקיקה הלאומי(1974) main.knesset.gov.il ↗ ↩
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות