חברה משכנת
חברה משכנת היא גוף פרטי, לרוב הקבלן שבנה את הפרויקט או חברה מטעמו, שמנהל בספרים פנימיים את רישום הזכויות בדירה כל עוד הזכויות טרם נרשמו על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין.
בקצרה
חברה משכנת היא גוף פרטי שמנהל את רישום הזכויות בדירה במקום לשכת רישום המקרקעין, בדרך כלל עד שהבית המשותף נרשם והזכויות מועברות על שם כל רוכש. בפועל המשמעות היא שהמסמך שמוכיח בעלות אינו נסח רישום ציבורי אלא אישור זכויות שמפיקה החברה, שהמשכנתא מובטחת בהתחייבות ולא ברישום, ושכל מכירה, מחזור משכנתא או ירושה עוברים דרך אותה חברה.
מה זה חברה משכנת, ולמה הדירה לא רשומה בטאבו?
חברה משכנת היא הגוף שמנהל את פנקס הזכויות של הדירה כל עוד הרישום הפורמלי בלשכת רישום המקרקעין
טרם הושלם.
זה אינו מצב חריג ואינו סימן לפגם בעסקה: הוא נוצר כשהקרקע שווקה, נבנתה ואוכלסה לפני שהושלמו שלבי הרישום שבסופם יש לכל דירה תת-חלקה משלה.
ההבחנה החשובה היא בין ניהול הזכויות לבין הבעלות. החברה המשכנת אינה בעלת הדירה ואינה שותפה בה, אלא מנהלת ספר פרטי שבו מופיע מי רכש את הדירה, אילו תשלומים הושלמו ומי הגורם המלווה שלטובתו נרשם שעבוד. רשות מקרקעי ישראל מבחינה בין המצבים במפורש: היא מפיקה אישור זכויות לנכסים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, ומסמך אחר, חלש יותר, כשהנכס מנוהל בידי חברה משכנת, גורם מאכלס, גורם משכן או חברה קבלנית.
2איך בודקים אם הדירה רשומה בטאבו או בחברה משכנת?
הבדיקה מתחילה בשאלה מי בכלל מסוגל להנפיק לכם מסמך זכויות. דירה שרשומה בלשכת רישום המקרקעין נבדקת בנסח רישום מול הלשכה. נכס שמנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל נבדק באישור זכויות מקוון מהאזור האישי של הרשות, באגרה של 81 ₪ בכרטיס אשראי בלבד. 1 ואם בבקשה המקוונת מתקבלת במקום זאת "הודעה על רישום זכויות בנכס", זו התשובה עצמה: הנכס מנוהל בחברה משכנת או בגורם מאכלס.
ההבדל בין שני המסמכים אינו סמנטי. רשות מקרקעי ישראל קובעת שההודעה על רישום זכויות אינה מהווה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב, ושלקבלת אישור זכויות לנכסים כאלה יש לפנות לגורם שמנהל את הנכס בפועל. ההודעה ניתנת ללא אגרה, ושני המסמכים חתומים בחתימה אלקטרונית מאובטחת, כך שרק הקובץ הדיגיטלי נחשב מקור ועותק מודפס אינו נסח רשמי.
1| היבט | רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) | מנוהל ברשות מקרקעי ישראל | מנוהל בחברה משכנת |
|---|---|---|---|
| המסמך שמוכיח את הזכויות | נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין, המרשם הציבורי עצמו | אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל, בעל תוקף משפטי מחייב | אישור זכויות מהחברה המשכנת; רמ"י מפיקה הודעה על רישום זכויות בלבד, ללא תוקף משפטי מחייב |
| איך מוציאים אותו | פנייה ישירה ללשכת רישום המקרקעין | הפקה מקוונת באזור האישי של רמ"י, אגרה 81 ₪ בכרטיס אשראי בלבד | פנייה לחברה שמנהלת את הנכס; ההודעה מרמ"י ניתנת ללא אגרה ואינה מחליפה אותו |
| מה הגורם המלווה דורש למשכנתא | רישום המשכנתא בפנקסי המקרקעין | כתב התחייבות לרישום משכנתא שמנפיקה רמ"י | רמ"י אינה מנפיקה התחייבות לנכס כזה, ולכן היא נדרשת מהגוף שמנהל את הרישום |
| מה נדרש כדי להגיע לטאבו | הרישום כבר הושלם | השלמת מסמכי הרישום מול הלשכה, לרבות פרצלציה | רישום הבית המשותף, ולאחריו העברת הזכויות על שם כל רוכש בנפרד |
למה זה מסבך משכנתא?
כי כשאין רישום ציבורי, אין גם מקום לרשום בו את השעבוד. גורם מלווה שנותן משכנתא על דירה רשומה בטאבו רושם את המשכנתא בפנקסי המקרקעין ורואה אותה בנסח. כשהדירה אינה רשומה שם, הביטחון שלו נשען על מסמך התחייבות: הגוף שמנהל את הזכויות מתחייב שלא לרשום אותן בלשכה אלא אם באותו מעמד תירשם גם המשכנתא לטובתו, ושלא לאשר העברת זכויות ללא הסכמתו.
3רשות מקרקעי ישראל מנפיקה כתב התחייבות כזה רק לנכסים שהיא עצמה מנהלת, שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין ואינם מנוהלים בחברה משכנת או קבלנית. 3 מכאן הבעיה המעשית: שרשרת המסמכים שהבנק מבקש תלויה בגוף פרטי אחד. אם החברה איטית, החליפה בעלות או חדלה לפעול, לוח הזמנים של המשכנתא נקבע לפי קצב התגובה שלה. אותו מנגנון פועל גם במחזור משכנתא, שבו שחרור הביטחון הישן והנפקת התחייבות חדשה מתבצעים מול אותה חברה.
איך זה משפיע על מכירת הדירה?
המכירה אפשרית לחלוטין, אבל מתנהלת מול ספרי החברה במקום מול המרשם הציבורי, וזה מאריך את התהליך ומעביר לקונה סיכון שעליו לתמחר. הקונה אינו יכול לבדוק את הנכס בנסח פומבי ואינו יכול להסתמך על ההודעה שרמ"י מפיקה, שמוגדרת כמסמך ללא תוקף משפטי מחייב. 1 לכן הוא נסמך על אישור זכויות מהחברה, על מסמכי העסקה המקורית ועל הסדר תשלומים מותנה.
דוגמה: מכירת דירה שמנוהלת בחברה משכנת
נקודת הפתיחה: דירה נמכרת ב-2,400,000 ₪, הקונה נוטל משכנתא של 1,440,000 ₪ ומביא הון עצמי של 960,000 ₪. המספרים נבחרו להמחשה.
שלב 1, איתור הרישום: הקונה מבקש אישור זכויות מקוון מרמ"י ומקבל במקומו הודעה על רישום זכויות, ללא אגרה. אילו הנכס היה מנוהל ברמ"י בלבד, אותה בקשה הייתה מפיקה אישור מחייב תמורת 81 ₪.
1שלב 2, המסמך המחייב: אישור הזכויות המחייב מבוקש מהחברה המשכנת, יחד עם אישור על היעדר חובות של המוכר כלפיה.
שלב 3, הביטחון של הבנק: הגורם המלווה אינו יכול לרשום משכנתא בפנקסי המקרקעין ולכן דורש כתב התחייבות. רמ"י אינה מנפיקה אותו לנכס המנוהל בחברה משכנת.
3שלב 4, לוח התשלומים: חוזה שמנוסח לפי מצב הרישום עוצר תשלום סופי, בדוגמה 240,000 ₪, עד שהחברה מאשרת בכתב שהזכויות עברו בספריה ושהשעבוד הישן הוסר.
מה השתנה בפועל: סכום העסקה זהה לזה של דירה רשומה, אבל שלושה שלבים תלויים בגוף פרטי אחד. כשהוא איטי, הכסף של שני הצדדים נעצר איתו.
מה קורה בירושה כשהדירה רשומה בחברה משכנת?
היורשים מקבלים את הזכויות, אבל בספרי החברה ולא במרשם הציבורי. צו הירושה או צו קיום הצוואה מוגש לגורם שמנהל את הרישום, והחברה היא שמעדכנת אצלה את שמות בעלי הזכויות. כל עוד לא נרשם בית משותף אין לדירה תת-חלקה נפרדת בפנקסי המקרקעין, ולכן גם אי אפשר לרשום שם חלק מדירה מסוימת על שם יורש מסוים.
המשמעות מתחדדת כשיש כמה יורשים. שלושה אחים שירשו דירה בשווי 2,400,000 ₪ מחזיקים כל אחד בזכויות בשווי 800,000 ₪, אבל החלוקה קיימת בספרי החברה בלבד. אח שמבקש למכור את חלקו, לשעבד אותו או להעבירו לילדיו יגלה שכל פעולה כזו תלויה בזמינות של אותו גוף פרטי.
איך מעבירים את הרישום מחברה משכנת לטאבו?
המעבר אינו פעולה של דייר בודד אלא שרשרת של שני שלבים ברמת הבניין ואז ברמת הדירה: תחילה נרשם הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, ורק אחריו אפשר להעביר את הזכויות בכל דירה על שם בעליה. זו הסיבה שדייר שפונה ללשכה לבדו מגלה שאין עדיין תת-חלקה שאפשר לרשום עליה דבר. השלב הראשון באחריות מי שבנה ושיווק את הפרויקט, ולכן קצב ההתקדמות תלוי בו.
שני צעדים רגולטוריים קיצרו את הדרך. בשנת 2021 קבעה רשות מקרקעי ישראל שחתימת נציג הרשות על שטרות, בקשות ומסמכים מצורפים, לרבות פרצלציה, זיקת הנאה ובתים משותפים, מעידה כי בוצעו כלל ההליכים הנדרשים ולכן מייתרת אימות נוסף של החתימה, בהתאם לסעיף 14א' לתקנות המקרקעין. 5 בשנת 2023 פרסמו רמ"י והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין הנחיה משותפת על ויתור על חתימה חוזרת של רמ"י על מסמכי הבית המשותף. 6 שתי ההנחיות אינן מייצרות רישום יש מאין, אבל הן מסירות צווארי בקבוק.
| שלב | מי מבצע | מה חייב להתקיים לפניו | מה חוסם בפועל |
|---|---|---|---|
| השלמת חלוקת הקרקע לחלקות (פרצלציה) | היזם או הקבלן מול הגורמים המוסמכים | תוכנית מאושרת ומדידה של השטח | תלות בהליכי תכנון חיצוניים שאינם בשליטת הדיירים |
| רישום הבית המשותף | מי שבנה ושיווק את הפרויקט, מול לשכת רישום המקרקעין | פרצלציה שהושלמה ותשריט בית משותף | חברה שאינה מקדמת את התיק; לרמ"י יש כלי אכיפה מול חברות כאלה |
| העברת הזכויות בדירה על שם הרוכש | החברה המשכנת ובעל הזכויות | בית משותף רשום ותת-חלקה קיימת לדירה | חובות פתוחים מול החברה, מסמכי עסקה חסרים או שעבוד שלא שוחרר |
| רישום המשכנתא בפנקסי המקרקעין | בעל הזכויות והגורם המלווה | זכויות רשומות על שם בעל הדירה | צורך בתיאום מדויק בין מועד העברת הזכויות למועד רישום השעבוד |
מה עושים כשהקבלן לא משלים את הרישום?
קיים מנגנון אכיפה ציבורי, והכרת קיומו משנה את מאזן הכוחות. רשות מקרקעי ישראל מפרסמת רשימה פומבית של חברות קבלניות סרבניות רישום: חברות שלא השלימו רישום בית משותף או רישום זכויות משתכנים בשני תיקי רמ"י או יותר, או בתיק אחד המתייחס ל-100 יחידות דיור ומעלה, ושרמ"י הגישה נגדן תביעות משפטיות באותם תיקים.
4הסנקציה נוגעת לעסקי החברה עצמם: חברה שהוגדרה סרבנית רישום תורשה להשתתף במכרזי רמ"י להקצאת קרקע רק בצירוף ערבות להשלמת המחויבות שבגינה הוגדרה כך, וההסרה מהמאגר מתבצעת רק עם השלמת רישום הבתים המשותפים בכל החלקות שברשימה. רמ"י מציינת שהמידע ניתן כשירות לציבור ואינו יכול לשמש עילה לתביעה.
4שלוש טעויות שחוזרות בנכסים שאינם רשומים בטאבו
להתייחס להודעה על רישום זכויות כאל נסח: רמ"י מגדירה אותה במפורש כמסמך שאינו בעל תוקף משפטי מחייב, והיא גם ניתנת ללא אגרה. היא מאתרת את הנכס, היא אינה מוכיחה זכויות.
1להניח שהמסמך המודפס הוא המקור: גם אישור הזכויות וגם ההודעה חתומים בחתימה אלקטרונית מאובטחת, ורק הקובץ הדיגיטלי נחשב נסח מקור. עותק מודפס אינו נסח רשמי.
1לגלות את זהות הגוף המנהל רק בסגירת העסקה: בירור מי מנפיק אישור זכויות ומי מנפיק כתב התחייבות הוא בקשה אחת כשעושים אותו בתחילת התהליך. כשהוא נדחה לסוף, אותו בירור הופך לשרשרת המתנה מול גוף פרטי שלא חלים עליו זמני מענה קבועים, בזמן שלוח הזמנים של העסקה כבר נעול.
מתי הרישום בחברה משכנת הופך לבעיה אמיתית?
כל עוד גרים בדירה ואין אירוע פיננסי, ההבדל בין רישום בחברה משכנת לבין רישום בטאבו כמעט אינו מורגש. הוא הופך למוחשי בכל נקודה שבה צד שלישי צריך להסתמך על תיעוד הזכויות: מכירה, נטילת משכנתא, מחזור, שעבוד, ירושה, העברה ללא תמורה בין קרובים, או מחלוקת בין שותפים בנכס.
הצעד המעשי הראשון
בררו איפה הזכויות שלכם מתועדות בפועל עוד לפני שיש עסקה על הפרק: הגישו באזור האישי של רשות מקרקעי ישראל בקשה לאישור זכויות, וראו מה חוזר. אישור זכויות מחייב פירושו שהתיק מנוהל ברמ"י; הודעה על רישום זכויות פירושה שקיים גוף פרטי שמנהל את הרישום, ואת שמו ואת פרטי הקשר שלו עדיף לאתר כשאין עדיין לחץ של לוח זמנים.
1מושגים קשורים
מרשם המקרקעין הציבורי, היעד שאליו אמור להגיע כל נכס שמנוהל כיום בחברה משכנת.
הגוף שמנהל את קרקעות המדינה, ומבחין בין אישור זכויות מחייב לבין הודעה על רישום זכויות.
ההגנה שנרשמת במרשם הציבורי לטובת רוכש, וזמינה רק כשהנכס כבר רשום בלשכת רישום המקרקעין.
שאלות נפוצות
חברה משכנת היא גוף פרטי, לרוב הקבלן שבנה את הפרויקט או חברה מטעמו, שמנהל בספרים פנימיים את רישום הזכויות בדירה כל עוד הזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. המסמך שמוכיח בעלות בנכס כזה הוא אישור זכויות שמפיקה החברה; רשות מקרקעי ישראל מפיקה לגביו רק הודעה על רישום זכויות בנכס, שאינה בעלת תוקף משפטי מחייב, ואינה מנפיקה עבורו כתב התחייבות לרישום משכנתא. המעבר לרישום בטאבו מחייב תחילה רישום בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, ורק אחריו העברת הזכויות בכל דירה על שם בעליה.
בקשו אישור זכויות מקוון באזור האישי של רשות מקרקעי ישראל וראו מה חוזר. אישור זכויות פירושו שהתיק מנוהל ברמ"י. הודעה על רישום זכויות בנכס, שאינה בעלת תוקף משפטי מחייב וניתנת ללא אגרה, פירושה שהנכס מנוהל בידי חברה משכנת או גורם מאכלס. נכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין נבדק בנסח רישום מול הלשכה.
נסח רישום מופק מהמרשם הציבורי שבלשכת רישום המקרקעין, ולכן הוא זמין לכל צד לעסקה. אישור זכויות מופק בידי הגוף שמנהל את הזכויות כשהנכס עדיין אינו רשום שם: רשות מקרקעי ישראל בנכסים שהיא מנהלת, או החברה המשכנת בנכסים שמנוהלים אצלה. שניהם מתארים זכויות, רק אחד נשען על מרשם פומבי.
כן, אבל הביטחון של הגורם המלווה נשען על כתב התחייבות לרישום משכנתא במקום על רישום בפנקסי המקרקעין. בהתחייבות כזו הגוף שמנהל את הזכויות מתחייב שלא לרשום אותן בלשכה אלא אם באותו מעמד תירשם גם המשכנתא לטובת המלווה, ושלא לאשר העברת זכויות ללא הסכמתו. רמ"י אינה מנפיקה התחייבות כזו לנכס המנוהל בחברה משכנת.
אין לוח זמנים אחיד, כי המעבר תלוי בשני שלבים שאינם בשליטת הדייר: השלמת חלוקת הקרקע לחלקות ורישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. רק אחרי שהבית המשותף נרשם, ולדירה יש תת-חלקה משלה, אפשר להעביר את הזכויות על שם בעל הדירה. פנייה של דייר בודד ללשכה לפני כן לא תתקדם.
רשות מקרקעי ישראל מפרסמת רשימה פומבית של חברות קבלניות סרבניות רישום: חברות שלא השלימו רישום בית משותף או רישום זכויות משתכנים בשני תיקי רמ"י או יותר, או בתיק אחד של 100 יחידות דיור ומעלה, ושהוגשו נגדן תביעות. חברה כזו תורשה להשתתף במכרזי רמ"י רק בצירוף ערבות להשלמת המחויבות.
המכירה אפשרית, אך מתנהלת מול ספרי החברה המשכנת ולא מול המרשם הציבורי. הקונה נדרש לאישור זכויות מהחברה ולאישור על היעדר חובות של המוכר כלפיה, המלווה נדרש לכתב התחייבות במקום לרישום שעבוד, ולוח התשלומים נבנה כך שתשלום סופי נעצר עד שהחברה מאשרת בכתב שהזכויות עברו בספריה.
- רשות מקרקעי ישראל, דף השירות "אישור זכויות": אגרת אישור זכויות מקוון בסך 81 ₪ בכרטיס אשראי בלבד; לנכס המנוהל גם על ידי חברה משכנת או גורם מאכלס תופק הודעה על רישום זכויות בנכס שאינה מהווה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב וניתנת ללא אגרה, ולקבלת אישור זכויות יש לפנות לגורם המנהל את הנכס; לנכס הרשום בלשכת רישום מקרקעין יש לפנות ללשכה לקבלת נסח רישום; רק הקובץ הדיגיטלי החתום מהווה נסח מקור - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
- רשות מקרקעי ישראל, נוהל 90.08B "אישור זכויות או הודעה על רישום זכויות בנכס": רמ"י מפיקה אישור זכויות עבור נכסים שאינם רשומים בלשכת רישום מקרקעין, והודעה על רישום זכויות בנכס עבור נכסים המנוהלים על ידי חברה משכנת, גורם מאכלס, גורם משכן או חברה קבלנית - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
- רשות מקרקעי ישראל, דף השירות "התחייבות לרישום משכנתא": רמ"י מנפיקה כתב התחייבות לרישום משכנתא בנכסים שהיא מנהלת ואינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין או בחברה משכנת או קבלנית; ההתחייבות היא שלא לרשום את הזכויות בלשכה אלא אם באותו מעמד תירשם גם המשכנתא לטובת הגורם המלווה, ושלא לאשר העברת זכויות ללא הסכמתו - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
- רשות מקרקעי ישראל, "חברות קבלניות סרבניות רישום": קריטריוני הרשימה, אי-השלמת רישום בית משותף או רישום זכויות משתכנים בשני תיקי רמ"י או יותר או בתיק אחד של 100 יחידות דיור ומעלה שבגינם הוגשו תביעות; השתתפות במכרזי הקצאת קרקע מותנית בערבות להשלמת המחויבות; הסרה מהמאגר רק עם השלמת הרישום בכל החלקות; המידע ניתן כשירות לציבור ואינו יכול לשמש עילה לתביעה - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
- רשות מקרקעי ישראל, הודעת דוברות 22.11.2021: חתימת נציג הרשות על שטרות, בקשות ומסמכים מצורפים, לרבות פרצלציה, זיקת הנאה ובתים משותפים, מעידה כי בוצעו כלל ההליכים הנדרשים ומייתרת אימות נוסף של החתימה בהתאם לסעיף 14א לתקנות המקרקעין - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
- רשות מקרקעי ישראל והרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, הודעת דוברות 30.03.2023: הנחיה משותפת בדבר ויתור על חתימה חוזרת של רמ"י על מסמכי הבית המשותף - gov.il gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 10/08/2026
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות