עליית ערך קרקע

הסיבה העיקרית היא מחסור מבני: חלק הארי של הקרקע בישראל מנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל ולא נסחר בשוק פרטי חופשי, והשטח הזמין לבנייה מוגבל ביחס לגידול האוכלוסייה. ביקוש עולה עם היצע מוגבל דוחף מחירים למעלה. גורמים נוספים: תשתיות תחבורה חדשות (רכבת קלה, כבישים), שינויי ייעוד שמגדילים את ערך הקרקע, ואינפלציה שתומכת בעליית ערך נכסים ריאליים.

דירה כוללת שני רכיבים: שווי הקרקע ושווי המבנה. המבנה מתבלה עם הזמן ומאבד ערך (פחת), אבל הקרקע שמתחתיו ממשיכה לעלות. ברוב המקרים בישראל, עליית ערך דירה נובעת בעיקר מעליית ערך הקרקע. דירה ישנה בשכונה מבוקשת שווה הרבה בזכות הקרקע, לא בזכות הבטון. זו הסיבה שקרקע "ריקה" לפעמים שווה יותר מהמבנה שעליה.

בעת מכירת קרקע חל מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), על הרווח הריאלי. אם עליית הערך נבעה מאישור תכנית בניין עיר (תב"ע), הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה בנוסף היטל השבחה לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. ההשבחה מחושבת כהפרש בין שווי הקרקע לפני אישור התכנית לאחריו, ועל השומה אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 45 ימים.

זו השקעה ספקולטיבית ומסוכנת. שינוי ייעוד מחקלאי למגורים או מסחר יכול להכפיל ואף לשלש את ערך הקרקע, אבל התהליך נמשך שנים רבות (לפעמים עשורים) ואין ערובה שיאושר. בינתיים, הקרקע לא מייצרת הכנסה שוטפת, לא ניתנת למימוש מהיר, ולפעמים אי אפשר לבנות עליה דבר. חברות שמשווקות "השקעה בקרקע חקלאית" לציבור הרחב לעיתים מגזימות בסיכויי שינוי הייעוד.

היטל השבחה הוא תשלום שהוועדה המקומית לתכנון ובנייה גובה מבעלי קרקע כשערך הנכס עולה בעקבות אישור תכנית. הוא חל בשלושה מקרים: אישור תכנית בניין עיר חדשה, מתן הקלה בבנייה, או אישור שימוש חורג, והוא משולם בעת מכירת הנכס או מימוש הזכויות ולא ברגע האישור. שיעורו, דרכי חישובו והפטורים ממנו קבועים בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ועל שומת ההיטל אפשר לערור לוועדת ערר בתוך 45 ימים ממועד המצאתה.

לא תמיד קרקע עולה בערך. גורמים שעלולים להוריד ערך: הקמת מתקנים מזהמים (מפעלים, אתרי פסולת) בסביבה, שינוי ייעוד שמגביל בנייה, ירידה דמוגרפית באזור (הגירה שלילית מערי פריפריה), עלייה חדה בריבית שמייקרת מימון ומקררת ביקוש, או חוסר ודאות ביטחונית באזורי גבול. פיזור גיאוגרפי חשוב גם בהשקעות נדל"ן.