חלופות ביטחונות בשכירות דירה (שיק בנקאי, ערבות בנקאית, תשלום מראש, הוראת קבע, ויתור על ערב)
הכלים שמחליפים שיקים אישיים וערב כשרוצים לשכור דירה: שיק בנקאי, ערבות בנקאית, תשלום מראש והוראת קבע
בקצרה
חלופות ביטחונות בשכירות הן כלים שמחליפים את השיקים האישיים והערב שבעל הדירה רגיל לדרוש: שיק בנקאי, ערבות בנקאית, תשלום מראש, פיקדון מזומן והוראת קבע. ככל שהביטחון נזיל וודאי יותר, כך גובר הסיכוי שבעל הדירה יוותר על ערב. חוק שכירות הוגנת מגביל את סך הביטחונות שעולים כסף לשוכר ל-3 חודשי שכירות או שליש מדמי החוזה, הנמוך מביניהם.
מהן חלופות הביטחונות בשכירות דירה?
חלופות הביטחונות בשכירות הן מנגנונים פיננסיים שמבטיחים לבעל הדירה את התשלום והפינוי בלי להסתמך על שיק אישי או על ערב. במקום שיקים מחשבון הבנק האישי, אפשר להציע שיק בנקאי, ערבות בנקאית, תשלום מראש, פיקדון מזומן או הוראת קבע. ההיגיון פשוט: בעל הדירה דורש ביטחונות כדי לכסות שני סיכונים, אי-תשלום שכר הדירה ונזק לנכס, וכל כלי שמסיר את הסיכון בוודאות גבוהה יותר מקטין את הצורך בביטחונות נוספים כמו ערב.1
זו שאלה חוזרת אצל מי שמוגבל בשיקים, אצל עולים חדשים שאין להם היסטוריית אשראי בישראל, ואצל כל מי שמתקשה למצוא ערב. חשבון נחשב מוגבל אם נמשכו עליו עשרה שיקים ללא כיסוי בתוך שנים-עשר חודשים, וההגבלה נמשכת שנה שבה אסור למשוך ממנו שיקים אישיים. 2 בישראל חוק שכירות הוגנת מגביל את סך הביטחונות שעולים כסף לשוכר שבעל הדירה רשאי לדרוש, ולכן חשוב להכיר גם את הכלים וגם את התקרה החוקית לפני המשא ומתן.1
מה ההבדל בין שיק רגיל, שיק בנקאי וערבות בנקאית?
שיק רגיל הוא הבטחה אישית שלכם שתלויה ביתרה בחשבון ביום הפירעון, ולכן הוא החלש מבין השלושה. שיק בנקאי הוא שיק שהבנק עצמו מוציא אחרי שחייב את חשבונכם, כך שהכיסוי כבר הופקד והשיק כמעט ודאי. ערבות בנקאית היא התחייבות עצמאית של הבנק לשלם לבעל הדירה עם דרישתו הראשונה, בלי להוכיח נזק ובלי בית משפט, והיא הכלי החזק ביותר.
שיק אישי לביטחון: נמסר ולא מופקד, אלא רק אם השוכר מפר. ערכו תלוי בכך שבחשבון יהיה כיסוי, ולכן הוא חלש למי שמוגבל בשיקים.
שיק בנקאי: הבנק מחייב אתכם מראש ומוציא שיק על שמו. הכסף כבר ירד מהחשבון, ולכן זהו ביטחון חזק שמתאים גם למוגבלים בשיקים, שאסור להם למשוך שיקים אישיים מהחשבון המוגבל.
2ערבות בנקאית (אוואל): הבנק "נועל" סכום שווה ערך ומפיק שטר ערבות שבעל הדירה יכול לחלט מיד. הכלי המשכנע ביותר, אך כרוך בעמלה לפי תעריפון הבנק, אחוז מהסכום עם מינימום, ובהקפאת הכסף לכל תקופת השכירות.
4
כמה ביטחונות מותר לבעל הדירה לדרוש לפי החוק?
חוק שכירות הוגנת מגביל את סך הביטחונות הכרוכים בהוצאה כספית לשוכר שבעל הדירה רשאי לדרוש לשלושה חודשי שכירות, או שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה, לפי הנמוך מביניהם. לשון סעיף 25י(ב) מגבילה את הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ונוקבת בערבות בנקאית ובמזומן כדוגמאות. ביטחון שאינו עולה לשוכר כסף כל עוד לא מומש, כמו ערב או שיק ביטחון, אינו מוזכר בלשון הסעיף במפורש, וזו הסיבה שהוא נותר נפוץ; שיק שמומש הופך בדיעבד להוצאה כספית. 1 החוק אינו קובע תקרה נפרדת לתשלום דמי שכירות מראש.1
התקרה חלה על חוזי שכירות למגורים שפרק שכירות הוגנת חל עליהם, ולא על כולם. סעיף 25טו מוציא מהפרק, בין השאר, חוזה שדמי השכירות בו עולים על 20,000 ₪ לחודש, הסכום שנקבע בחוק ב-2017; מתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן ומתפרסם ברשומות בהודעת שר המשפטים, חוזה לשלושה חודשים או פחות בלי ברירת הארכה, חוזה ליותר מעשר שנים בלי ברירת ביטול למשכיר, ודירה בבית מלון, במעון, בדיור מוגן או במעונות סטודנטים. בחוזים כאלה אין תקרה חוקית על הביטחונות.1
דוגמה: חישוב תקרת הביטחונות לחוזה שנתי
בחוזה לשנה עם שכירות של 5,000 ₪ לחודש, דמי השכירות לכל התקופה הם 60,000 ₪. שליש מהם הוא 20,000 ₪, ושלושה חודשי שכירות הם 15,000 ₪. החוק קובע את הנמוך מביניהם, כלומר סך הערובות שעולות לכם כסף מוגבל ל-15,000 ₪. 1 אם תציעו שיק בנקאי לשלושה חודשים, הוא לבדו ממצה את התקרה, ולכן בחוזה שהפרק חל עליו אין מקום חוקי לדרוש בנוסף גם פיקדון במזומן או ערבות בנקאית. ערב או שיק ביטחון אינם עולים לכם כסף כל עוד לא מומשו, ולשון הסעיף אינה מזכירה אותם במפורש. לתשלום דמי שכירות מראש אין תקרה נפרדת בחוק; סעיף 25י(א) מגדיר ערובה כערובה לשם הבטחת חיובי השוכר, ולפי ההגדרה הזאת סכום שמוחזק כביטחון, ולא כדמי שכירות עבור חודשים בפועל, נראה כנופל בתוך אותה תקרה של 15,000 ₪.1
האם תשלום שנה מראש מספיק כדי לוותר על ערב?
תשלום מראש מסיר כמעט לחלוטין את סיכון אי-התשלום, כי בעל הדירה כבר מחזיק בכסף עבור התקופה ששולמה. עם זאת, אין בחוק שכירות הוגנת תקרה נפרדת על תשלום מראש. מה שמוגבל הוא ערובה הכרוכה בהוצאה כספית, וסעיף 25י(א) מגדיר ערובה כערובה לשם הבטחת חיובי השוכר; לפי ההגדרה הזאת, תשלום מראש שנדרש כביטחון ולא כדמי שכירות שוטפים נראה כנופל בתוך אותה תקרה. 1 שוכר שמציע שנה מראש מרצונו עושה זאת כמחווה עסקית, לא כחובה. שימו לב שתשלום מראש אינו מכסה את הסיכון השני, נזק לנכס בתום השכירות, ולכן בעל הדירה עדיין עשוי לבקש ביטחון קטן כנגד נזקים. צירוף של תשלום מראש כמחווה יחד עם שיק בנקאי קטן לנזקים נותן לבעל הדירה ודאות גבוהה, וזה בדיוק המהלך שמאפשר במקרים רבים לוותר על ערב.
השוואת חלופות הביטחונות בשכירות
| סוג ביטחון | עוצמה לבעל הדירה | עלות וחיסרון לשוכר | נספר בתקרת החוק? |
|---|---|---|---|
| שיק אישי לביטחון | נמוכה, תלוי בכיסוי בחשבון | חינם, אך לא זמין למוגבלים בשיקים | לשון הסעיף אינה מזכירה אותו במפורש; אינו כרוך בהוצאה כל עוד לא מומש 1 |
| שיק בנקאי | גבוהה, הכסף כבר חויב | עמלת הוצאה חד-פעמית, הכסף יוצא מראש | כן 1 |
| ערבות בנקאית | גבוהה מאוד, חילוט מיידי | עמלה (אחוז מהסכום, לפי תעריפון הבנק) והקפאת הסכום לכל התקופה 4 | כן 1 |
| תשלום מראש | גבוהה, מסיר סיכון אי-תשלום | מקפיא מזומן לחודשים ששולמו | אין תקרה נפרדת; לפי הגדרת הערובה בסעיף 25י(א), נראה כנספר בתקרה רק אם נדרש כביטחון 1 |
| הוראת קבע | בינונית, מבטיחה גבייה שוטפת | אינה ביטחון לעצמה, נדרש ביטחון נלווה | לא ביטחון בפני עצמו |
האם הוראת קבע יכולה להחליף שיקים שוטפים?
הוראת קבע היא הסדר תשלום שוטף, לא ביטחון. היא מבטיחה לבעל הדירה שדמי השכירות יגבו אוטומטית מדי חודש מהחשבון או מכרטיס האשראי, ולכן היא תחליף סביר לשיקים החודשיים השוטפים. עם זאת, הוראת קבע אינה מכסה אי-תשלום אם אין כיסוי בחשבון, ואינה מכסה נזק לנכס, ולכן בעל הדירה עדיין יבקש לצידה ביטחון אחד, למשל שיק בנקאי קטן או ערבות. השילוב הנפוץ אצל מי שמוגבל בשיקים הוא הוראת קבע לתשלום השוטף, ושיק בנקאי או ערבות בנקאית כביטחון בודד שממצה את התקרה החוקית.
מתי החלופות עוזרות
- מאפשרות לשכור דירה גם בלי שיקים אישיים, מתאים למוגבלים בשיקים
- שיק בנקאי וערבות בנקאית חזקים מספיק כדי לאפשר ויתור על ערב
- תשלום מראש מסיר את סיכון אי-התשלום ומחזק את עמדת המשא ומתן
למה לשים לב
- ערבות בנקאית כרוכה בעמלה לפי תעריפון הבנק ובהקפאת הכסף לכל תקופת השכירות
תשלום מראש מקפיא מזומן, ואם הוא נדרש כביטחון הוא נראה כנופל בתקרת הערובות לפי הגדרת החוק
- הוראת קבע אינה ביטחון לעצמה ומחייבת ביטחון נלווה
בדקו את עצמכם
בעל דירה דורש מכם להפקיד ערובה בגובה שישה חודשי שכירות. האם זה חוקי?
חלופות הביטחונות הן חלק אחד מהתמונה הגדולה של כניסה לדירה ראשונה, לצד תקציב, עלויות נלוות ומשא ומתן על החוזה. להרחבה על כל שלבי המהלך ומה חשוב לבדוק לפני החתימה, ראו את המדריך לדירה ראשונה.
שאלות נפוצות
חלופות הביטחונות בשכירות הן שיק בנקאי, ערבות בנקאית, תשלום מראש, פיקדון מזומן והוראת קבע, שמחליפות שיקים אישיים וערב. ככל שהביטחון נזיל וודאי יותר, כך גובר הסיכוי שבעל הדירה יוותר על ערב. סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה מגביל את סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות. אין בחוק תקרה נפרדת לתשלום דמי שכירות מראש.
כן. אם אתם מוגבלים בשיקים, אפשר להציע ביטחון שאינו תלוי בחשבון השיקים שלכם: שיק בנקאי שהבנק מוציא אחרי שחייב את חשבונכם, ערבות בנקאית, פיקדון מזומן בנאמנות, או תשלום מראש. לתשלום השוטף החודשי אפשר להציע הוראת קבע במקום שיקים דחויים.
במקרים רבים זה מספיק כדי לוותר על ערב, כי תשלום מראש מסיר את סיכון אי-התשלום והשיק הבנקאי מכסה נזקים. שימו לב שחוק שכירות הוגנת אינו קובע תקרה נפרדת לתשלום מראש: הוא מגביל ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר. לפי הגדרת "ערובה" בסעיף 25י(א), ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר, תשלום שנדרש כביטחון נראה כנופל בתוך אותה תקרה, ואילו דמי שכירות ששולמו מראש עבור חודשי שכירות בפועל אינם ערובה.
בשיק בנקאי הבנק מחייב את חשבונכם מראש ומוציא שיק על שמו, כך שהכסף כבר ירד והשיק כמעט ודאי. בערבות בנקאית הבנק נועל סכום ומתחייב לשלם לבעל הדירה עם דרישתו הראשונה, בלי הוכחת נזק ובלי בית משפט. הערבות חזקה יותר אך כרוכה בעמלה לפי תעריפון הבנק, אחוז מהסכום עם מינימום.
לפי חוק שכירות הוגנת, סך הביטחונות שעולים כסף לשוכר מוגבל לשלושה חודשי שכירות או שליש מדמי השכירות לכל תקופת החוזה, הנמוך מביניהם. בחוזה לשנה עם שכירות של 5,000 ₪, התקרה היא 15,000 ₪ (שלושה חודשים), שנמוכים מ-20,000 ₪ שהם שליש מ-60,000 ₪. בתקרה נספרות הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית, שיק בנקאי או פיקדון מזומן; ערב, שטר חוב או שיק ביטחון אינם עולים לשוכר כסף כל עוד לא מומשו, ולשון הסעיף אינה מזכירה אותם במפורש. התקרה חלה רק על חוזים שפרק שכירות הוגנת חל עליהם: חוזה שדמי השכירות בו עולים על 20,000 ₪ לחודש (הסכום שנקבע בחוק ב-2017; מתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי מדד המחירים לצרכן ומתפרסם ברשומות בהודעת שר המשפטים), חוזה לשלושה חודשים או פחות בלי ברירת הארכה וחוזה ליותר מעשר שנים בלי ברירת ביטול למשכיר נמצאים מחוץ לפרק.
הוראת קבע מחליפה היטב את השיקים החודשיים השוטפים, כי היא מבטיחה גבייה אוטומטית מדי חודש. אך היא אינה ביטחון בפני עצמה ואינה מכסה נזק לנכס או אי-תשלום בהיעדר כיסוי, ולכן בעל הדירה יבקש לצידה ביטחון בודד כמו שיק בנקאי או ערבות.
הצעת ביטחון נזיל וודאי יותר היא המנוף המרכזי. הציעו שיק בנקאי או ערבות בנקאית במקום שיק אישי, צרפו תשלום מראש מרצונכם, והסבירו שביטחון כזה ניתן לחילוט מיידי. כשהסיכון הריאלי של בעל הדירה יורד לאפס כמעט, הדרישה לערב הופכת מיותרת.
רשמו במפורש את סוג הביטחון, הסכום, מתי הוא מוחזר, ובאילו תנאים מותר לחלט אותו. אם שילמתם מראש, רשמו בדיוק אילו חודשים כוסו. ודאו שסך הביטחונות שעולים לכם כסף אינו חורג מתקרת חוק שכירות הוגנת, אחרת הסעיף עלול להיות בטל.
בשורה התחתונה, הדרך לשכור דירה בלי שיקים אישיים ובלי ערב היא להחליף את הביטחון החלש בביטחון נזיל וודאי יותר: שיק בנקאי או ערבות בנקאית כביטחון בודד, הוראת קבע לתשלום השוטף, ולפעמים תשלום מראש כמחווה. כל עוד סך הביטחונות שעולים לכם כסף נשאר בתוך תקרת חוק שכירות הוגנת, אתם במסגרת החוק ובעמדת משא ומתן חזקה.1
- חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז-2017, ספר החוקים 2649 מ-19 ביולי 2017, סעיף 25י: סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות או שלושה חודשי שכירות; הערובה מוחזרת בתוך 60 יום ממועד השבת הדירה או עד לפירעון חובות השוכר, לפי המאוחר(2017) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- בנק ישראל. "המדריך לחשבונות מוגבלים". חשבון שנמשכו עליו עשרה שיקים ללא כיסוי בתוך שנים-עשר חודשים (בהפרש של 15 יום לפחות בין הראשון לאחרון) מוגבל לשנה, ובתקופה זו חל איסור למשוך עליו שיקים אישיים boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 16/06/2026
- חוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, מאגר החקיקה הלאומי, הכנסת: החוק שאליו הוסף בשנת 2017 סימן חוזה שכירות למגורים ("חוק שכירות הוגנת"), ובו התקרה על סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שרשאי המשכיר לדרוש(1971) main.knesset.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 05/09/2026
- בנק ישראל, כללי הבנקאות (שירות ללקוח) (עמלות), התשס"ח-2008, התוספת הראשונה (התעריפון המלא), חלק 3 אשראי, סעיף (5) ערבות בנקאית: מחיר באחוז מסכום הערבות עם מינימום, בלי תקופת חיוב קבועה, כשהעמלה בעד ערבות המובטחת בפיקדון כספי ספציפי נמוכה מהעמלה בעד ערבות מכל סוג boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 17/09/2026
מושגים קשורים
המסגרת החוקית שמגבילה את סך הביטחונות שעולים כסף לשוכר, וקובעת מתי מותר לממש אותם ומתי מחזירים אותם.
ההסכם שבו רושמים את סוג הביטחון, הסכום ותנאי החילוט כשמשנים מהסטנדרט.
איך עובדים ערבות בנקאית, שעבוד וערב, וההשלכות של חתימה כערב.
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות