ניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS)
ניירות הערך שגרמו למשבר 2008 ועדיין משמשים כאחד ממכשירי ההשקעה הגדולים בעולם
כל חודש, מיליוני ישראלים משלמים את המשכנתא שלהם. אבל מה קורה לכסף הזה? במקרים רבים, הבנק לא שומר את ההלוואה אצלו אלא מוכר אותה הלאה. ניירות ערך מגובי משכנתאות (Mortgage-Backed Securities, MBS) הם מכשירים פיננסיים שנוצרים על ידי איגוח (Securitization) של משכנתאות: אוספים מאות או אלפי הלוואות משכנתא, אורזים אותן לתוך מכשיר אחד, ומוכרים למשקיעים זכות לקבל את תזרימי המזומנים (תשלומי קרן וריבית) מהמשכנתאות האלה.1
איך זה עובד בפועל
בנק ישראלי העניק 500 משכנתאות בסכום כולל של 750 מיליון ₪. במקום להמתין 20-30 שנה לקבל את הכסף חזרה, הבנק אורז את כל המשכנתאות לתוך MBS ומוכר אותו לגוף מוסדי (למשל, קרן פנסיה). קרן הפנסיה משלמת 750 מיליון ₪ ומקבלת בתמורה את ההחזרים החודשיים של כל 500 משפחות הלווים. הבנק קיבל את כספו חזרה מיידית ויכול להעניק משכנתאות חדשות.
סוגי MBS
- Pass-Through: הסוג הפשוט ביותר. תשלומי הקרן והריבית "עוברים" ישירות מהלווים למשקיעים (בניכוי עמלת שירות). כל משקיע מקבל חלק יחסי זהה.
- CMO (Collateralized Mortgage Obligation): מבנה מורכב יותר שמחלק את תזרימי המזומנים ל"שכבות" (Tranches) עם סדרי עדיפויות שונים. השכבה הבכירה (Senior) מקבלת תשלום ראשונה ובטוחה יותר, השכבה הנחותה (Junior/Equity) מקבלת אחרונה אך מציעה תשואה גבוהה יותר.2
- Agency MBS: מובטח על ידי גוף ממשלתי (בארה"ב: Fannie Mae, Freddie Mac, Ginnie Mae). נחשב בטוח כמעט כמו אג"ח ממשלתי. זהו רוב שוק ה-MBS העולמי.
- Non-Agency (Private Label) MBS: ללא ערבות ממשלתית. סיכון גבוה יותר אך תשואה גבוהה. אלה היו ה-MBS שהובילו למשבר 2008.
MBS ומשבר 2008
משבר הסאבפריים של 2008 הוא הדוגמה המפורסמת ביותר לכשל ב-MBS. מה השתבש?
- משכנתאות זבל: בנקים אמריקאיים העניקו משכנתאות ללווים שלא יכלו להחזיר ("סאבפריים"), כי ידעו שהם יאגחו וימכרו את הסיכון הלאה.
- דירוג שגוי: סוכנויות הדירוג (S&P, Moody's) נתנו דירוג AAA ל-MBS שהכילו משכנתאות מסוכנות, כי הניחו שמחירי הדירות לא יכולים לרדת בו-זמנית בכל ארה"ב.3
- אפקט דומינו: כשמחירי הדירות ירדו ולווים הפסיקו לשלם, ה-MBS קרסו בערכם, גופים מוסדיים ענקיים נפלו (Lehman Brothers), ושוקי האשראי העולמיים קפאו.
MBS בישראל: תוכנית נת"מ
בישראל, שוק ה-MBS קטן בהרבה מארה"ב. תוכנית נת"מ (ניירות ערך תמורת משכנתאות) הושקה בשנות ה-90 כדי להגביר את הנזילות בשוק המשכנתאות. בנק ישראל רכש MBS ישראליים כחלק מפעילותו במשק. עם זאת, רוב המשכנתאות בישראל נותרות בספרי הבנקים ולא מאוגחות, בין היתר בגלל רגולציה מחמירה יותר ושוק קטן יחסית.
סיכונים ייחודיים של MBS
- סיכון פירעון מוקדם (Prepayment Risk): כשהריבית יורדת, לווים ממחזרים משכנתאות ומשלמים מוקדם. המשקיע מקבל את הקרן חזרה מוקדם ונאלץ להשקיע מחדש בריבית נמוכה יותר.
- סיכון אשראי: לווים עלולים לא לשלם (ברירת מחדל). ב-Agency MBS הסיכון מובטח על ידי הממשלה. ב-Non-Agency המשקיע נושא בסיכון.
- סיכון ריבית: כמו כל אג"ח, עליית ריבית מורידה את מחיר ה-MBS. אך ב-MBS ההשפעה מורכבת יותר בגלל סיכון הפירעון המוקדם.
סיכום
MBS הם מכשיר פיננסי רב-עוצמה שמחבר בין שוק המשכנתאות לשוק ההון. הם מאפשרים לבנקים להעניק יותר משכנתאות, ולמשקיעים לקבל תזרים מזומנים יציב מנכסי נדל"ן. משבר 2008 לימד את העולם שהמכשיר עצמו אינו הבעיה, אלא האופן שבו הוא משמש. כיום, עם רגולציה מחמירה יותר, Agency MBS נחשב להשקעה סולידית. המשקיע הישראלי חשוף ל-MBS בעיקר דרך קרנות אג"ח גלובליות שמחזיקות Agency MBS אמריקאי.
מקורות
- Federal Reserve. "Mortgage-Backed Securities" federalreserve.gov ↗ ↩
- Investopedia. "Mortgage-Backed Security (MBS): Definition and Types" investopedia.com ↗ ↩
- Financial Crisis Inquiry Commission. "Final Report of the National Commission on the Causes of the Financial and Economic Crisis" (2011) ↩
מושגי מפתח
איגוח (Securitization)
תהליך שבו נכסים פיננסיים (הלוואות, משכנתאות) נאספים, נארזים לתוך מכשיר סחיר, ונמכרים למשקיעים. מאפשר לגוף המלווה לשחרר הון ולהלוות שוב.
Tranche (שכבה)
"פרוסה" של MBS עם פרופיל סיכון-תשואה ייחודי. השכבה הבכירה בטוחה ומניבה פחות, הנחותה מסוכנת ומניבה יותר. המבנה מאפשר לכל משקיע לבחור את רמת הסיכון שמתאימה לו.
סיכון פירעון מוקדם (Prepayment Risk)
הסיכון שלווים יחזירו את המשכנתא מוקדם (בדרך כלל במחזור). המשקיע מקבל קרן חזרה מוקדם ונאלץ להשקיע מחדש בתנאים פחות טובים.
סאבפריים (Subprime)
משכנתאות שהועמדו ללווים עם דירוג אשראי נמוך. סיכון ברירת מחדל גבוה. איגוח נרחב של משכנתאות סאבפריים היה הגורם המרכזי למשבר הפיננסי של 2008.