השכרת דירה למגורים: שלושת מסלולי המס, פטור / 10% / שולי

נדל"ןהשכרת דירה למגורים: שלושת מסלולי המס, פטור / 10% / שולי

שלושת מסלולי מס שכירות דירה למגורים בישראל ב-2026: פטור עד 5,654 ₪ לחודש, 10% מס מופחת, או מס שולי עם ניכוי הוצאות. דוגמאות השוואה לבחירת המסלול הזול ביותר.

בעלת דירה בגבעתיים משכירה אותה ב-9,000 ₪ לחודש לזוג צעיר. בתחילת ינואר היא מקבלת תזכורת מרואה החשבון: עליה לבחור עד 30 בינואר באיזה מסלול מס לשלם, פטור עד תקרה, 10% שטוח, או מס שולי עם ניכוי הוצאות. הבחירה הזו, שנעשית מדי שנה מחדש, יכולה לשנות את חבות המס שלה ב-8,000 עד 12,000 ₪. במאמר הזה נפרק את שלושת המסלולים, נראה איך הם מחושבים, ונתעמק במקרה שבו כל אחד מהם מנצח.

למה החוק מציע שלושה מסלולים שונים?

מערכת המס בישראל מציעה למשכיר דירת מגורים שלוש חלופות, במטרה להתאים את חבות המס למצבים שונים: משכיר עם דירה אחת ושכירות נמוכה, משקיע עם שכירות גבוהה ללא הוצאות, ומשקיע עם משכנתא טרייה והוצאות גדולות.¹ הבחירה היא שנתית ואינה נעולה לטווח ארוך: בעל הדירה רשאי להחליף מסלול בכל שנת מס.

נקודה מהותית להבנה: שלושת המסלולים חלים רק על השכרת דירת מגורים ליחיד למגורים. השכרה לחברה (גם אם החברה מאכלסת בה את מנהליה), השכרה לדיור מוגן, השכרה תיירותית (Airbnb, Booking) או השכרה למסחר: כולן אינן כשירות וממוסות במס שולי בלבד.²

מסלול 1: פטור עד תקרה

זהו המסלול המקובל ביותר בקרב משכירים פרטיים. הוא מבוסס על חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, וקובע פטור מלא ממס על הכנסה משכירות עד תקרה חודשית מסוימת.³ התקרה מתעדכנת מדי שנה לפי המדד.

תקרת הפטור החודשית בשנת 2026 עומדת על 5,654 ₪^°. כל הכנסה שאינה עוברת את התקרה פטורה לחלוטין ממס, ואינה מדווחת בדוח השנתי.

מה קורה כאשר ההכנסה חורגת מהתקרה?

החוק קובע מנגנון של פטור יחסי: ככל שההכנסה חורגת מהתקרה, הפטור מצטמצם. הנוסחה היא: פטור מעודכן = תקרה − (הכנסה בפועל − תקרה). כלומר, על כל שקל מעל התקרה, הפטור קטן בשקל. בנקודה שבה ההכנסה היא פי שניים מהתקרה (כלומר 11,308 ₪ ב-2026), הפטור מתאפס לחלוטין וכל ההכנסה חייבת במס שולי עם אפשרות לניכוי הוצאות יחסי.

מסלול 2: 10% מס שטוח

מסלול 10% מבוסס על סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ומאפשר תשלום של 10% מס סופי על דמי השכירות הברוטו, בלי ניכוי הוצאות ובלי הכללת ההכנסה בדוח השנתי.⁴ זוהי הבחירה הפשוטה ביותר מבחינה תפעולית: אין צורך בניהול ספרים, אין צורך באסמכתאות הוצאות, ואין דוח שנתי על ההכנסה הזו.

תנאי הסף למסלול 10%

• דירת מגורים בלבד, לא מסחר, לא משרד, לא תיירות.
• השכרה ליחיד למגוריו, לא לחברה, לא להוסטל, לא ב-Airbnb.
• אינה משמשת לעסק, בעל עשר דירות ומעלה שמושכרות עלול להיחשב לעסק ולאבד את הזכאות.
• תשלום בזמן, חובת תשלום עד 30 בינואר של השנה העוקבת. איחור מבטל את הזכאות.

מסלול 3: מס שולי עם ניכוי הוצאות

במסלול מס שולי, ההכנסה משכירות נוספת להכנסה הכוללת של הנישום וממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה הרגילות (31% מינימום, עד 50% במדרגה הגבוהה כולל מס יסף). בתמורה, המשכיר רשאי לנכות את כל ההוצאות המוכרות הקשורות לנכס.¹

אילו הוצאות מותרות לניכוי?

• פחת על הנכס, 2% משווי המבנה (לא הקרקע) בשנה.
• ריבית משכנתא, החלק היחסי לנכס המושכר.
• תיקונים ואחזקה שוטפת, לא שיפוצים מהותיים שמוסיפים ערך (אלה נכנסים להוצאות מוכרות במס שבח).
• ביטוח מבנה, לבעל הדירה.
• ועד בית וארנונה, בתקופות שבהן הדירה ריקה ובאחריות הבעלים.
• דמי ניהול לחברת ניהול דירות, אם רלוונטי.

פחת לפי מסלול: מלא, יחסי, או בכלל לא

ניכוי הפחת תלוי במסלול שבחרת, וזה אחד ההבדלים המעשיים הגדולים ביניהם. הפחת על דירת מגורים הוא 2% לשנה משווי המבנה בלבד (לא הקרקע), מכוח תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989.⁶ איך הוא מתנהג בכל מסלול:

• מסלול מס שולי, ניכוי מלא: מנכים את כל הפחת השנתי כנגד הכנסת השכירות, כמו כל הוצאה מוכרת אחרת.
• מסלול פטור חלקי, ניכוי יחסי בלבד: כשחלק מההכנסה פטור וחלקה חייב, מותר לנכות רק את חלק הפחת היחסי לחלק החייב במס. הפחת המיוחס לחלק הפטור נשרף.
• מסלול 10%, אין פחת כלל: המס מחושב על הברוטו, ואי אפשר לנכות שום הוצאה, כולל פחת.

חשוב להבחין: הניכוי היחסי במסלול הפטור החלקי נקבע לפי חלק ההכנסה החייב, לא לפי בחירה חופשית. ככל שחלק גדול יותר מההכנסה פטור, כך נשאר פחות פחת לניכוי.¹

משכיר שגם שוכר, ובני זוג: הבהרות נפוצות

אחת השאלות החוזרות ביותר בקבוצות הפיננסיות: אני משכיר דירה אחת וגר בשכירות בדירה אחרת, האם אפשר לקזז את שכר הדירה שאני משלם מול ההכנסה מהדירה שאני משכיר? התשובה הקצרה: בדרך כלל לא.

שכר דירה שאני משלם כשוכר אינו מקוזז מהכנסת השכירות

שכר הדירה שאתם משלמים על הדירה שאתם גרים בה הוא הוצאה פרטית למחיה, ואינו מוכר כהוצאה כנגד הכנסת השכירות שאתם מקבלים. גם אם אתם משכירים דירה אחת ושוכרים אחרת, אלה שני אירועים נפרדים לחלוטין מבחינת מס. ההכנסה שאתם מקבלים חייבת במס לפי המסלול שבחרתם, ושכר הדירה שאתם משלמים לא מקטין אותה.¹ זה מנפץ את התפיסה הרווחת של קיזוז אוטומטי בין שתי העסקאות.

במסלול מס שולי מותר לנכות רק הוצאות שקשורות לנכס המושכר עצמו: פחת, ריבית משכנתא על הנכס, תיקונים, ביטוח מבנה ודמי ניהול. הוצאות מחיה, כולל שכר הדירה שלכם, אינן ברשימה.

בני זוג עם הכנסות שכירות נפרדות

כששני בני זוג מחזיקים כל אחד דירה משלו ומשכירים אותה, כל אחד מדווח על הכנסת השכירות שלו בנפרד ובוחר מסלול לדירה שבבעלותו. בדוח מס משותף התמונה מצטרפת, אבל הבחירה במסלול והטיפול המיסויי נעשים לכל נכס לגופו.²

נקודה שמבלבלת רבים: חתימה משותפת של בני זוג על חוזה שכירות כשוכרים אינה משנה את שיוך ההכנסה ביניהם. מי שמחזיק בנכס המושכר הוא זה שמדווח על ההכנסה ממנו, בלי קשר לשאלה מי חתום על החוזה של הדירה שבה הם גרים. שיתוף בחוזה השכירות של דירת המגורים אינו מעביר הכנסה מבן זוג אחד לשני.

השוואה מספרית: אותה שכירות, שלושה מסלולים

הטבלה הבאה משווה את חבות המס בשלושת המסלולים על שכירות חודשית של 9,000 ₪ (108,000 ₪ שנתי), בשני תרחישים: משכיר ללא משכנתא ומשכיר עם הוצאות גבוהות.

מהטבלה ברור: ללא הוצאות, מסלול 10% הוא הזול ביותר בפער משמעותי. עם הוצאות גבוהות, מסלול 10% עדיין מנצח בפער קטן (10,800 ₪ מול 17,360 ₪). מסלול הפטור היחסי הוא לרוב הגרוע ביותר כאשר ההכנסה גבוהה משמעותית מהתקרה.

מתי כל מסלול הוא הזול ביותר?

• פטור עד תקרה: כשההכנסה החודשית נמוכה מ-5,654 ₪ (פטור מלא) או קרובה לתקרה.
• 10% שטוח: ברוב המקרים שבהם ההכנסה גבוהה מהתקרה, ואין הוצאות מימון גבוהות.
• מס שולי: כאשר ההוצאות (בעיקר ריבית משכנתא) גבוהות מאוד, ומדרגת המס של הנישום נמוכה (31%-35%).

איך בוחרים ומדווחים בפועל?

הבחירה במסלול נעשית במועד תשלום המס, לכל שנת מס בנפרד. אין צורך בהודעה מוקדמת לרשות המסים.⁴ המשכיר רשאי לבחור מסלול שונה לכל דירה. למשל, דירה עם משכנתא כבדה במסלול מס שולי, ודירה ללא משכנתא במסלול 10%.

מועדי דיווח ותשלום

• מסלול פטור: אין דיווח אם ההכנסה כולה פטורה. מעל התקרה: דיווח במסגרת הדוח השנתי.
• מסלול 10%: תשלום עד 30 בינואר של השנה העוקבת, דרך טופס מקוון באתר רשות המסים. ההכנסה אינה נכנסת לדוח השנתי.
• מסלול מס שולי: דיווח במסגרת הדוח השנתי (טופס 1301), עם פירוט הוצאות ואסמכתאות.

איפה בודקים את החישוב לפני התשלום?

מחשבון השוואת מסלולי שכר דירה ברשות המסים מאפשר להזין את דמי השכירות וההוצאות, ומציג את שלוש החלופות בצורה השוואתית.⁵ במקרים מורכבים (מספר דירות, נכסים מסחריים מעורבים, או משכנתא משולבת), פנייה לרואה חשבון או יועץ מס מקובלת. ניתוח כדאיות כוללת של דירה להשקעה דורש גם הבנת מסלול המס; נושא שנחקר בעומק במאמר ניתוח כדאיות דירה להשקעה.

שאלות נפוצות

שלושה מסלולי מס חלים על השכרת דירת מגורים בישראל. מסלול פטור: פטור מלא עד 5,654 ₪/חודש (2026); מעל התקרה, פטור יחסי שמצטמצם בקצב שווה לחריגה. מסלול 10%: מס סופי שטוח של 10% מהברוטו, בלי ניכוי הוצאות, תשלום עד 30 בינואר השנה העוקבת. מסלול מס שולי: ההכנסה נכנסת לדוח השנתי במדרגות מס הכנסה, עם ניכוי הוצאות (ריבית משכנתא, פחת 2%, תיקונים, ביטוח). הבחירה היא שנתית, ודירות שונות יכולות להיות במסלולים שונים.