מסלול 10% שכר דירה
המסלול המקוצר למיסוי הכנסה משכירות, בלי ניכוי הוצאות, בלי חישוב לינארי, ומתי הוא משתלם
בקצרה
מסלול 10% מאפשר למשכיר דירת מגורים לשלם מס סופי של 10% מסך דמי השכירות, בלי לנכות הוצאות ובלי לכלול את ההכנסה בדוח השנתי. המסלול חל רק על דירת מגורים שמושכרת ליחיד למגורים בלבד, ובהכנסה שלא עולה על שכר השוק. הבחירה במסלול היא לכל שנת מס, ולמשכיר יש שלוש חלופות לבחור מהן.
איך עובד מסלול 10% שכר דירה?
בעלים שמשכיר דירה ב-7,000 ₪ לחודש משלם 8,400 ₪ מס שנתי ומסיים את החובה, בלי לנהל ספרי הוצאות ובלי שההכנסה תיכנס לדוח השנתי. זה מסלול 10% שכר דירה לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה: מס סופי על דמי השכירות הברוטו, בלי ניכוי הוצאות, בתשלום עד 30 יום מתום השנה.1
מהן שלוש החלופות שעומדות בפני המשכיר?
החוק מציע שלושה מסלולים אלטרנטיביים, ולמשכיר זכות לבחור את המתאים לו בכל שנת מס:2
- מסלול 10%: מס סופי של 10% על דמי השכירות הברוטו, בלי ניכוי הוצאות. דיווח ותשלום עד 30 בינואר של השנה העוקבת.
- מסלול פטור עד תקרה: פטור מלא על הכנסה משכירות עד תקרה של 5,654 ₪ לחודש בשנת 2026. מעל התקרה, חיוב במס שולי לאחר ניכויי הוצאות מותרות.3
- מסלול מס שולי: ההכנסה נכנסת לדוח השנתי, ניתן לנכות הוצאות מותרות (פחת, ריבית משכנתא, שיפוצים), אך משולם מס לפי מדרגות מס ההכנסה (31% מינימום עד 50% מקסימום).
השוואה מספרית: דירה שמושכרת ב-6,500 ₪ לחודש
הכנסה שנתית: 78,000 ₪. הוצאות (אחזקה, ביטוח, ועד): 8,000 ₪. ריבית משכנתא: 18,000 ₪.
מסלול 10%: 78,000 × 10% = 7,800 ₪ מס.
מסלול פטור: חורגים מהתקרה (5,654 ₪ × 12 = 67,848 ₪). חישוב מורכב יותר, מס משוערך כ-7,000–9,000 ₪.
מסלול מס שולי: 78,000 − 26,000 הוצאות = 52,000 ₪. במדרגה 31%: 16,120 ₪.
במקרה זה מסלול 10% הוא הנמוך, פחות מחצי ממסלול מס שולי.
מתי מסלול 10% משתלם, ומתי לא?
הקריטריון המרכזי הוא היחס בין הוצאות מותרות לבין הכנסה. למשכיר עם הוצאות נמוכות (דירה ישנה ללא משכנתא, ועד בית נמוך, בלי שיפוצים), מסלול 10% הוא לרוב הנמוך ביותר. למשכיר עם הוצאות גבוהות (משכנתא טרייה עם ריבית כבדה, שיפוצים גדולים), מסלול מס שולי עם ניכוי ההוצאות עלול להניב מס נמוך יותר. החישוב משתנה לפי המקרה ושווה לבחון אותו מדי שנה.2
אילו תנאים סף קובע החוק למסלול 10%?
לא כל הכנסה מהשכרה כשירה. החוק קובע ארבעה תנאים מצטברים:1
- דירת מגורים בלבד: נכס שמיועד למגורים, ולא מסחר, משרד או תיירות.
- השכרה ליחיד למגוריו: השוכר חייב להיות אדם פרטי שגר בדירה. השכרה לחברה, להוסטל או ב-Airbnb לא נכללת.
- אינה משמשת לעסק: מי שמחזיק שלוש דירות ויותר שמושכרות, וההכנסות הן עיקר פרנסתו, ייחשב כעסק לעניין מס הכנסה ולא יוכל להשתמש במסלול.
- תשלום בזמן: חובת תשלום ב-30 בינואר של השנה העוקבת. איחור גורר ביטול הזכאות והעברה למסלול מס שולי בתוספת ריבית.
איך מדווחים על מסלול 10% בפועל?
הדיווח נעשה דרך טופס שמופיע באתר רשות המסים. המשכיר מסכם את סך דמי השכירות בשנה הקלנדרית, מכפיל ב-10%, ומשלם לרשות המסים את הסכום עד 30 בינואר. אם המסלול הזה הוא ההכנסה היחידה החייבת במס שלו, אין צורך בהגשת דוח שנתי.4 מי שיש לו הכנסות נוספות (משכורת, עסקים, רווחי הון) ידווח אותן בנפרד בדוח השנתי, בלי לכלול את שכר הדירה.
מסלול 10% שכר דירה מאפשר למשכיר דירת מגורים לשלם מס סופי של 10% מסך דמי השכירות הברוטו, בלי לנכות הוצאות ובלי לדווח בדוח השנתי. ההכנסה לא נכנסת לחישוב מדרגות מס ההכנסה. תנאים: דירת מגורים שמושכרת ליחיד למגוריו בלבד, לא לעסק. הבחירה במסלול היא שנתית, ויש שתי חלופות נוספות: מסלול פטור עד תקרה של 5,654 ₪ לחודש (2026), ומסלול מס שולי עם ניכוי הוצאות.
כן. המשכיר רשאי לבחור מסלול שונה מדי שנת מס. בשנה אחת מסלול 10%, בשנה הבאה מסלול מס שולי. ההחלטה נעשית במועד התשלום (30 בינואר של השנה העוקבת), והיא חלה רטרואקטיבית על השנה שהסתיימה. מי שכבר שילם מס לפי מסלול 10% וגילה שעדיף לו מסלול אחר, יכול להגיש בקשת תיקון שומה.
לא. החוק קובע במפורש שההשכרה חייבת להיות ליחיד למגוריו. השכרה לחברה (גם אם החברה מאכלסת בה את מנהליה), השכרה למשרד, השכרה לתיירות (Airbnb, Booking) או לדיור מוגן, אינן זכאיות למסלול 10%. ההכנסה מהן ממוסה במדרגות מס שולי, עם הוצאות מותרות.
רשות המסים בוחנת כל מקרה לגופו. הקריטריונים: מספר הדירות, היקף הניהול האקטיבי, היחס בין הכנסה משכירות להכנסות אחרות, ומידת המקצועיות של הניהול. בעלי עשר דירות ויותר נוטים להיחשב לעסק לעניין מס הכנסה, ומאבדים את הזכאות למסלול 10%. ייעוץ עם רואה חשבון מקובל ברף של חמש דירות ומעלה.
במסלול הפטור, אם דמי השכירות חורגים מהתקרה (5,654 ₪ לחודש בשנת 2026), ההפרש בלבד חייב במס במדרגות מס שולי. אך מנגנון חישוב מיוחד מאפשר ניכוי יחסי של הוצאות. במקרים רבים, מסלול 10% פשוט יותר ומניב מס דומה או נמוך יותר. כלי החישוב הרשמי של רשות המסים מציג השוואה אוטומטית.
מחשבון השוואת מסלולי שכר דירה ברשות המסים מאפשר להזין את דמי השכירות וההוצאות ולהציג את שלוש החלופות בצורה השוואתית. עבור עסקאות מורכבות (כמה דירות, נכסים מסחריים מעורבים, משכנתא משולבת), פנייה לרואה חשבון או יועץ מס מומלצת.
טופס התשלום וההסבר המלא מופיעים בעמוד הייעודי באתר רשות המסים.4
- פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], התשכ"א-1961, סעיף 122 — הכנסה מדמי שכירות למגורים(1961) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים בישראל. "מסלולי מיסוי הכנסה מדמי שכירות למגורים" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990(1990) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. "תשלום מס שכירות במסלול 10% — טופס מקוון" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
מושגי מפתח
שווי שוק לעניין מס
הקריטריון לבחינת דמי שכירות חורגים מן השוק במסגרת מסלול 10%.
מס הכנסה
הפקודה שמסדירה את מסלול 10% וקובעת את כל החלופות.
מדרגת מס
השיעור השולי שיחול במסלול האלטרנטיבי של מס שולי על הכנסה משכירות.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות