חישוב לינארי מוטב
מנגנון הפטור היחסי שמפצל שבח של דירת מגורים לפי תאריך, ופוטר את החלק שנצבר עד 2014
בקצרה
חישוב לינארי מוטב הוא נוסחת מס שבח שמחלקת את השבח על דירת מגורים מזכה בין שתי תקופות: עד 1.1.2014 פטור מלא ממס; מ-1.1.2014 ואילך חיוב במס שבח רגיל של 25% על השבח הריאלי. ככל שהדירה נרכשה מוקדם יותר, חלק גדול יותר מהשבח פטור. החישוב חל גם על מי שמחזיק יותר מדירה אחת ולא זכאי לפטור דירה יחידה.
מה זה חישוב לינארי מוטב?
חישוב לינארי מוטב הוא שיטה מיסויית שמפצלת את השבח על דירת מגורים מזכה לפי ציר זמן. הוא נוצר בעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (תיקון "ועדת טרכטנברג") שנכנס לתוקף ב-1 בינואר 2014, וביטל את הפטור הגורף ממס שבח על דירה שאינה יחידה. כדי לא להחיל מס רטרואקטיבי על שבח שנצבר לפני התיקון, החוק קובע מנגנון מפצל: השבח שנצבר עד 31.12.2013 פטור ממס, השבח שנצבר מ-1.1.2014 ואילך חייב במס שבח רגיל.1
איך מחלקים את השבח בין שתי התקופות?
החלוקה היא יחסית-לינארית לפי משך הבעלות. נוסחה: השבח החייב = (תקופת בעלות מ-1.1.2014 / סך תקופת הבעלות) × השבח הכולל. ככל שתקופת הבעלות מ-1.1.2014 ארוכה יחסית לכלל תקופת הבעלות, כך חלק גדול יותר מהשבח חייב במס. רגישות המנגנון לתאריך הרכישה היא דרמטית.2
חישוב לינארי על דירה שנרכשה ב-2005 ונמכרת ב-2026
תאריך רכישה: 1.1.2005. תאריך מכירה: 1.1.2026. סך תקופת בעלות: 21 שנים.
תקופה לפני 1.1.2014: 9 שנים (פטורה). תקופה מ-1.1.2014: 12 שנים (חייבת).
שבח ריאלי כולל: 1,200,000 ₪. השבח החייב: (12/21) × 1,200,000 = 685,714 ₪. מס שבח (25%): 171,429 ₪. ללא החישוב הלינארי, המס היה 300,000 ₪ על כל השבח, חיסכון של כ-128,571 ₪.
מי זכאי לחישוב לינארי מוטב?
החוק קובע שזכאות לחישוב לינארי מוטב נתונה למי שמתקיימים בו שלושה תנאים מצטברים:1
- הנכס הוא דירת מגורים מזכה: כלומר דירת מגורים שנבנתה כדין, ושימשה בפועל למגורים ארבע שנים לפחות לפני המכירה (או 80% מתקופת הבעלות מ-1998).
- המוכר אינו זכאי לפטור מלא אחר: אם מגיע לו פטור דירה יחידה, הוא פטור לחלוטין ולא נדרש חישוב לינארי. החישוב הלינארי הוא בעצם "פטור חלקי" למי שאינו זכאי לפטור מלא.
- הנכס נרכש לפני 1.1.2014: ההטבה כולה אינה רלוונטית לנכסים שנרכשו לאחר התאריך, מכיוון שאין אז תקופה פטורה.
קצב הצטמצמות ההטבה
הטבת החישוב הלינארי דועכת אוטומטית עם השנים. בשנת 2026, 12 השנים שאחרי 2014 מהוות 57% מתקופת בעלות של 21 שנה. ב-2030, 16 שנים שאחרי 2014 יהוו 64% מתקופת בעלות של 25 שנה. ככל שעוברות שנים, החלק הפטור (לפני 2014) נשחק יחסית.2
איך לחשב את המס בפועל?
החישוב מתבצע בשלושה שלבים: ראשית, חישוב השבח הריאלי הכולל (מחיר מכירה פחות מחיר רכישה צמוד למדד פחות הוצאות מוכרות). שנית, חישוב היחס בין תקופת הבעלות מ-1.1.2014 לסך תקופת הבעלות. שלישית, הכפלת היחס בשבח הכולל וחישוב מס בשיעור 25% על התוצאה.3 רשות המסים מספקת מחשבון רשמי שמבצע את הפעולה אוטומטית.
חישוב לינארי מוטב הוא נוסחה שמפצלת את השבח על דירת מגורים מזכה לפי ציר זמן: חלק שנצבר עד 31.12.2013 פטור ממס, וחלק שנצבר מ-1.1.2014 ואילך חייב במס שבח של 25%. הפיצול לינארי לפי משך הבעלות. ההטבה רלוונטית לכל מי שאינו זכאי לפטור דירה יחידה (משקיעים, יורשים, מחזיקי שתי דירות), ובלבד שהדירה נרכשה לפני 1.1.2014.
לא. החישוב הלינארי מיועד למי שלא זכאי לפטור מלא של דירה יחידה. אם המוכר זכאי לפטור הדירה היחידה (לפי סעיף 49ב(2)), הוא פטור לחלוטין ולא נדרש חישוב לינארי. החישוב הלינארי הוא במהותו "פטור חלקי" שמיועד למשקיעים ולמחזיקי דירות מרובות.
חישוב לינארי "רגיל" קיים מאז 1961 וחל על כל סוגי הנכסים. הוא מחלק את השבח לפי משך הבעלות בלי תלות בתאריך 2014. חישוב לינארי "מוטב" (תיקון 76 משנת 2014) הוא ספציפי לדירת מגורים מזכה ופוטר את החלק שנצבר עד 31.12.2013. המילה "מוטב" מציינת את הפטור היחסי הזה.
בבעלות משותפת, כל בעלים מחושב בנפרד לפי תקופת הבעלות שלו. אם בני זוג רכשו את הדירה ב-2008 ובן זוג אחד הוסיף את שמו בלבד ב-2015, יהיו לכל אחד מהם נתוני תקופה שונים לחישוב הלינארי. רשות המסים מבקשת הפרדה ברורה בשומה העצמית.
אם הדירה הייתה מושכרת ולא שימשה למגורי הבעלים, היא לא תהיה "דירת מגורים מזכה", ולכן ההטבה של חישוב לינארי מוטב לא תחול. הדירה צריכה לשמש למגורים (של הבעלים או של שוכרים, ההגדרה רחבה) רוב התקופה. מסלול 10% שכר דירה אינו פוסל את ההגדרה.
כן. סעיף 49ב(5) לחוק קובע שיורש נכנס לנעלי המוריש: תאריך הרכישה של המוריש נחשב, וכך גם תקופת הבעלות שלו. אם המוריש רכש ב-2000 והיורש מוכר ב-2026, היורש נהנה מ-14 שנות פטור לפני 1.1.2014. הטבה משמעותית שמעודדת לדחות מכירת דירה ירושה.
הוצאות מוכרות חלות לפני חישוב הלינארי, וכוללות שכר עורך דין ברכישה ובמכירה, עמלת מתווך, מס רכישה ששולם, שיפוצים מהותיים (לא תחזוקה שוטפת), אגרות והוצאות שמאות. הניכוי מקטין את השבח הריאלי הכולל, ולכן את שני חלקי הפיצול (הפטור והחייב). שמירת קבלות מיום הרכישה היא קריטית.
מי שמוכר דירה שנרכשה לפני 2014 ושאינה דירתו היחידה, ניתן לבחון פנייה לעורך דין מקרקעין כדי לוודא חישוב מקסימלי של ההטבה.4
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 48א(ב2) — חישוב מס שבח לדירת מגורים מזכה(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה), התשע"ג-2013, סעיף 43 (תיקון 76)(2013) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. "מדריך מס שבח — דירת מגורים מזכה וחישוב לינארי מוטב" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. מחשבון מס שבח (נדל"ן) nadlan.taxes.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
מושגי מפתח
מס שבח
המס שעליו מופעל החישוב הלינארי המוטב, בשיעור 25% על השבח הריאלי החייב.
פטור דירה יחידה (מס שבח)
הפטור המלא שגובר על החישוב הלינארי כשהמוכר זכאי לו.
דירה יחידה
הסטטוס שמייתר את הצורך בחישוב הלינארי, כי הוא מקנה פטור מלא.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות