חשבונית עסקת נכס

"חשבונית עסקת נכס" אינה מונח סטטוטורי אלא שם שגור לתיעוד של עסקה הונית, בעיקר מכירת מקרקעין או זכויות, להבדיל מחשבונית מס על עסקה שוטפת. חובת החשבונית והחיוב במע"מ נקבעים בחוק מס ערך מוסף, ובמקרקעין מתווספת חובת הצהרה למיסוי מקרקעין ותשלום מקדמה על חשבון מס השבח בידי הרוכש.

בעיקר בשלושה מצבים: מכירת מקרקעין (דירה, משרד, חנות, קרקע), מכירת זכויות (חכירה, זיכיון, קניין רוחני), ומכירת עסק כולו או חלקו. השאלה המעשית אינה שם החשבונית אלא האם העסקה חייבת במע"מ ומי חייב לדווח עליה. את זה קובע חוק מס ערך מוסף, ובעסקאות מקרקעין מתווספת חובת ההצהרה למיסוי מקרקעין.

חשבונית מס רגילה מתעדת עסקה שוטפת כמו מכירת מוצר או שירות, ואילו תיעוד עסקה הונית נוגע לאירוע חד-פעמי. ההבדל המעשי הגדול במקרקעין הוא שכבת הדיווח הנוספת: הצהרה למיסוי מקרקעין, תשלום מקדמה על חשבון מס השבח בידי הרוכש, ורישום בטאבו שמותנה באישור על היעדר חובות במס שבח.

עוסק פטור אינו רשאי להוציא חשבונית מס, ולכן מכירה של נכס בעסקה שחייבת במע"מ מחייבת בירור מקדים מול משרדי מע"מ: איך לדווח, איזה תיעוד להוציא, והאם נדרש שינוי סיווג לצורך העסקה. את הבירור עושים לפני החתימה על החוזה, כי סיווג שגוי מתגלה בדרך כלל רק בשלב הדיווח.

במקרקעין המנגנון הוא מקדמה ולא ניכוי מס במקור. לפי סעיף 15(ב) לחוק מיסוי מקרקעין, הרוכש משלם מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר: 15 אחוזים מהתמורה אם יום הרכישה של הנכס הוא עד 6.11.2001, 7.5 אחוזים אם יום הרכישה הוא מ-7.11.2001 ואילך, ותמיד 7.5 אחוזים ברכישה מחברה. אפשר להגיש בקשה להקטנת המקדמה על בסיס השומה העצמית.

מס שבח הוא המס על השבח ממכירת זכות במקרקעין, והוא מוטל על המוכר. המע"מ, לעומת זאת, הוא חיוב נפרד לפי חוק מס ערך מוסף שחל כשהעסקה היא עסקה של עוסק או עסקת אקראי בעלת אופי מסחרי. אלה שני חיובים נפרדים לחלוטין, ולכן התיעוד של העסקה משרת שני מסלולי דיווח שונים: דיווח מע"מ מצד אחד, והצהרה למיסוי מקרקעין עם מקדמה על חשבון מס השבח מצד שני.