פטור דירה יחידה (מס שבח)
הפטור הרחב ביותר בחוק מיסוי מקרקעין: מי זכאי, מה התקרה, ומה ההבדל מהחישוב הלינארי
בקצרה
פטור דירה יחידה ממס שבח הוא הפטור המרכזי של חוק מיסוי מקרקעין: מוכר שבבעלותו דירה יחידה ושהחזיק בה לפחות 18 חודשים, פטור ממס שבח עד תקרה של 5,008,000 ₪ (נכון לתקופה 16.1.2026–15.1.2027). מעל התקרה, החלק העודף חייב במס שבח רגיל בשיעור 25% על השבח הריאלי. הפטור מבוסס על סעיף 49ב(2) לחוק, וניתן לממש אותו אחת ל-18 חודשים.
מתי חל פטור דירה יחידה ממס שבח?
הפטור חל כאשר מתקיימים שני תנאים בו-זמנית.1 ראשית, הדירה הנמכרת היא דירת מגורים מזכה — דירה שנבנתה כדין, ושימשה למגורים לפחות ארבע שנים לפני המכירה (או 80% מתקופת הבעלות מ-1998 ואילך). שנית, ביום המכירה, הדירה היא הדירה היחידה בבעלות המוכר, בן זוגו וילדיו עד גיל 18 בישראל ובאזור, לפי הגדרת סעיף 9(ג1ג) לחוק.
בנוסף, החוק קובע תקופת המתנה של 18 חודשים מתום מימוש פטור קודם. מי שמכר דירה יחידה ובחר בפטור, חייב להמתין 18 חודשים לפני שיוכל לממש פטור נוסף. המנגנון נועד למנוע "סבב מהיר" של דירות פטורות לצורך עקיפת מס.2
מהי תקרת הפטור ומה קורה מעליה?
תקרת הפטור עומדת על 5,008,000 ₪ בתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027, ומתעדכנת מדי שנה לפי מדד תשומות הבנייה.3 עד התקרה: פטור מלא ממס שבח. מעל התקרה: החלק העודף חייב במס שבח רגיל בשיעור 25% על השבח הריאלי. החישוב הוא יחסי: השבח החייב = (סכום מעל התקרה / סך מחיר המכירה) × השבח הריאלי הכולל.
מה ההבדל בין פטור דירה יחידה לחישוב לינארי מוטב?
השניים ממוקמים על אותו ציר אבל בשני קצוות שונים. פטור דירה יחידה הוא פטור גדול מאוד בתנאי שאתה עומד בהגדרת דירה יחידה. חישוב לינארי מוטב הוא הקלה חלקית לכל מוכר דירת מגורים מזכה (גם משקיע ובעל דירות מרובות), ובלבד שהדירה נרכשה לפני 1.1.2014. בפועל, מוכר שזכאי לפטור המלא של דירה יחידה אינו זקוק לחישוב הלינארי; מוכר שאינו זכאי לפטור (משקיע, מחזיק שתי דירות) יבדוק אם יש לו זכאות לחישוב הלינארי.4
- פטור דירה יחידה: פטור מלא עד תקרת 5,008,000 ₪, חל רק אם הדירה היחידה ובעלות מינימלית של 18 חודש.
- חישוב לינארי מוטב: פטור חלקי לפי ציר זמן: חלק שלפני 2014 פטור, חלק שאחרי 2014 חייב ב-25%. חל גם על משקיע.
- צבירה אסורה: לא ניתן להשתמש בשני המסלולים יחד באותה עסקה; בוחרים את המסלול שיניב את המס הנמוך ביותר.
אילו מקרים נחשבים לחריג מהמסלול הרגיל?
החוק מכיר במספר מצבים שבהם הפטור מתקיים גם כשעל פניו נדמה שהמוכר אינו בעל דירה יחידה:1
- דירה שהתקבלה בירושה: אם המוריש היה זכאי לפטור דירה יחידה בעת פטירתו, היורש נכנס לנעליו וזכאי לפטור גם אם יש לו דירה משלו (סעיף 49ב(5)).
- בעלות חלקית עד שליש: מוכר שמחזיק עד שליש בדירה אחרת אינו מאבד את הסטטוס.
- דירה נוספת שהושכרה בדיור מוגן: דירה חליפית למוסד דיור מוגן או דירה ששימשה רק לקרוב משפחה חולה, אינה תמיד נספרת, בכפוף לתנאים ולפסיקה.
- פטור לדירה שנמכרה בעקבות גירושין: בני זוג שמתגרשים יכולים לחלק את הדירות ביניהם בלי שהעברה תיחשב כמכירה החייבת במס.
ניתן לבחור: פטור או חישוב לינארי
במצב שבו המוכר זכאי לשני המסלולים, החוק מאפשר לו לבחור את המסלול שמיטיב איתו ביותר. במכירה של דירה יחידה עתיקה ביותר משווי תקרת הפטור, לעיתים חישוב לינארי מניב מס נמוך יותר. עורך דין מקרקעין יחשב את שני התרחישים לפני הגשת השומה.4
פטור דירה יחידה ממס שבח חל על מוכר שבבעלותו דירה יחידה בישראל ושהחזיק בה לפחות 18 חודשים. הפטור הוא מלא עד תקרה של 5,008,000 ₪ (16.1.2026–15.1.2027), ומחויב במס שבח רגיל (25% על שבח ריאלי) על החלק שמעל התקרה. הפטור מבוסס על סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין וניתן לממשו אחת ל-18 חודשים בלבד.
הספירה היא מיום מכירת הדירה הקודמת שבה ניצלת את הפטור, לפי תאריך החתימה על החוזה. אם מכרת דירה יחידה בינואר 2025 ואתה מתכוון למכור דירה נוספת ביוני 2026, עברו 17 חודשים, חודש פחות מהנדרש. צריך להמתין עוד חודש. לפעמים אפשר לדחות חתימה כדי לעמוד בלוח הזמנים.
הפטור אינו אוטומטי. המוכר חייב להגיש לרשות המסים שומה עצמית בתוך 30 יום מיום העסקה, ובה לציין מפורשות שהוא מבקש פטור דירה יחידה לפי סעיף 49ב(2) לחוק. אי-ציון הפטור עלול לגרור חיוב במס. שומה ללא בקשת פטור אינה מתוקנת אוטומטית, אלא דורשת בקשה נוספת.
תקרת הפטור היא 5,008,000 ₪. הסכום שמעל התקרה, 1,992,000 ₪, מהווה 28.46% ממחיר המכירה. השבח הריאלי כפול 28.46% הוא הסכום החייב במס בשיעור 25%. אם השבח הריאלי, למשל, 3 מיליון ₪, החלק החייב הוא 853,714 ₪ והמס 213,429 ₪. ההלכה כאן יחסית.
הפטור לא יחול. תוכל לבחון את מסלול החישוב הלינארי המוטב אם הדירה נרכשה לפני 1.1.2014; הוא לא דורש החזקה של 18 חודשים. אם הדירה נרכשה לאחר 1.1.2014, אין מסלול מקל ומשולם מס שבח מלא של 25% על השבח הריאלי בניכוי הוצאות מוכרות.
כן, בכפוף לשני תנאים מצטברים: המוריש היה בעצמו זכאי לפטור דירה יחידה במועד פטירתו, והיורש מוכר את הדירה ללא דירה נוספת בבעלותו. אם היורש מחזיק דירה נוספת, יכול להפעיל מסלול "דירה שהתקבלה בירושה" שמייחס לו את זכויות המוריש. הוראות סעיף 49ב(5) ו-49ב(2) פועלות יחד.
החוק מכיר במספר פטורים נוספים: פטור לדירה שניתנה בירושה (סעיף 49ב(5)), פטור להעברה ללא תמורה לקרוב משפחה (סעיף 62), פטור לדירה שנהרסה בפרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38, ופטור מיוחד לבני 67 ויותר במסלול "הקטנת דיור". כל פטור עם תנאים משלו, וניתן לבחון את כולם לפני בחירת המסלול.
פני לעורך דין מקרקעין לפני חתימה על חוזה; ניתוח מסלולי הפטור משפיע על מבנה העסקה ועל מועד הביצוע.5
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 49ב(2) — פטור דירת מגורים מזכה יחידה(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 49ב(1) — תקופת המתנה בין פטורים(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים בישראל. "תקרת הפטור ממס שבח לדירת מגורים יחידה — 16.1.2026"(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. "מדריך מס שבח — בחירת מסלול בין פטור לחישוב לינארי" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
- רשות המסים. מחשבון מס שבח (נדל"ן) nadlan.taxes.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 20/05/2026
מושגי מפתח
דירה יחידה
ההגדרה שמהווה את התנאי הבסיסי לפטור.
חישוב לינארי מוטב
המסלול האלטרנטיבי למוכרים שאינם זכאים לפטור המלא, או שמעוניינים להשוות.
מס שבח
המס שעליו חל הפטור: 25% על השבח הריאלי, פחות הוצאות מוכרות.
מייסד
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות