חוזה שכירות בישראל: אילו סעיפים בטלים לפי חוק השכירות ההוגנת ומי אחראי על מה

נדל"ןחוזה שכירות בישראל: אילו סעיפים בטלים לפי חוק השכירות ההוגנת ומי אחראי על מה

סימן ו' לחוק השכירות והשאילה קובע רשימה סגורה של הוראות שאי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר. מדריך שעובר על החוזה סעיף אחר סעיף: דירה ראויה למגורים, אחריות לתיקונים, תקרת הביטחונות והפסקה מוקדמת.

החוזה הסטנדרטי שקיבלתם כולל כנראה סעיפים שאין להם תוקף. חוק השכירות והשאילה קובע רשימה סגורה של הוראות שאי אפשר להתנות עליהן לרעת השוכר, ובראשן החובה למסור דירה ראויה למגורים, תקרת הביטחונות ולוח הזמנים לתיקונים. סעיף שסותר אותן בטל גם אחרי שחתמתם. הבדיקה כולה נעשית מול נוסח אחד, ואפשר לעשות אותה לפני שמושיטים יד לעט.

ההוראות האלה מרוכזות בסימן ו' לפרק א' של חוק השכירות והשאילה, שנוסף בתיקון משנת 2017 ומכונה בפי הציבור חוק השכירות ההוגנת.¹ התיקון נכנס לתוקף שישים ימים מיום הפרסום, כלומר בספטמבר 2017, וההוראות הישנות ממשיכות לחול על חוזים שנכרתו לפני כן.¹ הצוות הבין-משרדי שהכין את התיקון הגדיר את מטרתו כהגברת הוודאות לגבי החיובים של כל צד וקביעת הסדרים הוגנים יותר כלפי השוכר בשוק שבו הביקוש עולה על ההיצע.³

האם החוק בכלל חל על החוזה שלכם?

כן, אלא אם החוזה נופל לאחד מחמישה חריגים. זו הבדיקה הראשונה, כי אם החוזה שלכם נמצא ברשימת החריגים אף אחת מהתקרות והחובות שבהמשך אינה חלה עליו, וכל מה שכתוב בו הוא מה שסוכם. החוק מוציא מתחולת הסימן:¹

יש עוד חריג שקל לפספס: כשהמשכיר הוא קרוב משפחה של השוכר, בן זוג, אח, אחות, הורה, הורי הורה, צאצא או צאצאי בן הזוג, האיסור להתנות לרעת השוכר על רוב הסעיפים אינו חל.¹ החובה למסור דירה ראויה למגורים ממשיכה לחול גם אז, כי היא נמצאת בסעיף נפרד שהאיסור עליו מוחלט.

אילו סעיפים בחוזה בטלים ומה כדאי לדרוש במקומם?

סעיף שסותר את הרשימה הקוגנטית בטל מעיקרו, בלי קשר לחתימה שלכם. החוק מחלק את ההוראות לשלוש קטגוריות: אחת שאי אפשר לגעת בה בכלל, אחת שאפשר לשנות רק לטובת השוכר, ואחת שנשארת פתוחה למשא ומתן. הטבלה מסמנת לכל סעיף נפוץ לאיזו קטגוריה הוא שייך.

חוץ מהרשימה הזאת יש הוראות שנשארות פתוחות. מועד המסירה ואופנה, וגם השאלה מי משלם על תיקון ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, אינם נמנים באיסור ההתניה, ולכן הצדדים יכולים לסכם עליהם אחרת.¹ זה בדיוק המקום שבו כדאי להשקיע את כוח המשא ומתן, במקום להתווכח על סעיף שממילא בטל.

מה הופך דירה ללא ראויה למגורים?

די בתנאי אחד מתוך שישה כדי שהדירה לא תיחשב ראויה למגורים, ומסירה כזאת היא הפרת חוזה כבר ברגע קבלת המפתח.¹ התוספת הראשונה לחוק מונה אותם: היעדר מערכת ניקוז לרבות סילוק סדיר של שפכים ודלוחין; היעדר מערכת חשמל או מערכת תאורה; היעדר פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירתם, ובכלל זה דלת כניסה ראשית עם אמצעי נעילה; היעדר מערכת להספקת מי שתייה; היעדר מחיצה בין השירותים לדירה; וסיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.¹

זו ההוראה היחידה בסימן שהחוק אוסר להתנות עליה בכל כיוון, גם לא בהסכמת השוכר ולטובתו.¹ המשמעות המעשית פשוטה: הסעיף שבו אתם מאשרים שראיתם את הדירה ומוותרים על טענות אינו מכשיר דירה שאין בה מים או שיש בה סיכון בטיחותי. לצד זה החוק מבחין בין ראויה למגורים לבין מתאימה למגורים. השנייה נמדדת מול מה שסוכם ביניכם, ומסירה שאינה עומדת בה נחשבת אי-התאמה עם הסעדים שנלווים אליה.¹

מי אחראי על כל תיקון ותוך כמה זמן?

החלוקה נקבעת לפי מקור הליקוי, לא לפי מי גילה אותו. כל ליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר בדירה הוא באחריות השוכר, וכל ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך הוא באחריות המשכיר ועל חשבונו.¹ לוחות הזמנים נספרים מהיום שבו המשכיר קיבל את הדרישה, ולא מהיום שבו הליקוי נוצר.

אם המשכיר לא תיקן בתוך התקופה, החוק מפנה אתכם לשני סעדים חלופיים: לתקן בעצמכם ולדרוש מהמשכיר את החזר ההוצאות הסבירות, או להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם לא תוקן, לפי היחס שבו ירד שווי השכירות בגלל הפגם לעומת שוויה לפי החוזה.² לפני שאתם מתקנים בעצמכם עליכם להודיע למשכיר זמן סביר מראש, ובפגם דחוף שאי אפשר לדרוש מכם להמתין לתיקונו אתם רשאים לתקן בלי הדרישה ובלי ההודעה המוקדמת.² התיקון משנת 2017 הרחיב את שני הסעדים גם לאי-התאמה, ומחק את הדרישה שההודעה על תיקון עצמי תהיה דווקא בכתב.¹

כמה ביטחונות מותר לדרוש מכם?

התקרה היא הנמוך מבין שני סכומים: דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות.¹ שתי נקודות קובעות כאן. הראשונה, המדידה היא על הגובה המצטבר של כל הערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, והחוק מונה במפורש ערבות בנקאית ומזומן. השנייה, בחוזים קצרים התקרה יורדת, כי שליש מתקופה קצרה קטן משלושה חודשי שכירות.

גם המימוש מוסדר. המשכיר רשאי לממש ערובה רק בארבעה מקרים ורק עד הסכום שנקבע לכל אחד מהם: דמי שכירות שלא שולמו, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה; ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם ולא תיקן, עד גובה עלות התיקון; תשלומים שוטפים שלא שולמו, עד גובה החוב; ואי-פינוי הדירה בתום התקופה, בסכום שנקבע בחוזה.¹ לפני כל מימוש עליו להודיע לכם זמן סביר מראש ולאפשר לכם לתקן את הטעון תיקון, ובסיום השכירות עליו להשיב את הערובה או את יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 יום ממועד השבת הדירה או עד לפירעון החובות, לפי המאוחר.¹

אילו תשלומים אסור לגלגל עליכם?

החוק מונה רשימה סגורה של תשלומים שהשוכר נושא בהם, וקובע שהוא לא יישא במישרין בשום דבר מחוצה לה. ברשימה נמצאים דמי השכירות, מסים שחלים על המחזיק בדירה לרבות ארנונה, תשלומים בעד צריכה של שירותים שוטפים ובכלל זה מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומים לאחזקה שוטפת שמשולמים לנציגות הבית המשותף או לחברת ניהול. הרשימה נסגרת בפריט פתוח אחד, תשלום מסוג אחר שהשר קבע.¹

מחוץ לרשימה, החוק מדגים שלושה תשלומים שאסור להטיל עליכם ישירות: תשלום לרכישה או להשבחה של מערכות או מיתקנים קבועים שמשרתים את הדירה, למעט התאמות או שיפורים שאתם ביקשתם; דמי ביטוח מבנה של הדירה; ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי צד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך שפעל מטעמו.¹ ההבחנה בדמי התיווך היא לפי מי שהמתווך פעל מטעמו, ולא לפי מי חתם על טופס ההזמנה בסוף.

מתי אפשר להפסיק את החוזה מוקדם?

סעיף שמאפשר למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בטל, אלא אם קיימת גם לכם זכות ביטול מקבילה.¹ כשהזכות ההדדית קיימת, החוק קובע תקופות הודעה לא שוות: המשכיר מודיע 90 יום מראש לפחות, והשוכר 60 יום מראש לפחות.¹ כלומר, ביטול בלא עילה אינו אסור, אבל הוא לא יכול להיות חד-צדדי.

בסוף התקופה נכנס מנגנון שני. המשכיר חייב להודיע לכם זמן סביר לפני תום השכירות אם ברצונו להאריך ובאילו תנאים. אם החוזה נותן לו ברירת הארכה, עליו להודיע לא יאוחר מ-90 יום לפני התום, והוא רשאי לממש אותה רק אם נקבעו בחוזה מראש תנאים לתקופת ההארכה. אם הברירה נתונה לכם, ההודעה שלכם צריכה להגיע לא יאוחר מ-60 יום לפני התום.¹לכן חוזה שכותב "ההארכה תהיה בתנאים שיסוכמו" מרוקן את ברירת המשכיר מתוכן, ואילו חוזה שכותב את דמי השכירות לתקופת ההארכה מחיה אותה.

חוק השכירות והשאילה מרכז בסימן ו' רשימה סגורה של הוראות בחוזה שכירות למגורים. את החובה למסור דירה ראויה למגורים אי אפשר לשנות בכלל, ואת רוב שאר ההוראות אפשר לשנות רק לטובת השוכר. בפועל זה אומר שסעיף ויתור על טענות לגבי מצב הדירה בטל, שהביטחונות מוגבלים לנמוך מבין שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות, ושהמשכיר מתקן ליקוי שאינו קל ערך תוך 30 יום ופגם שמונע מגורים סבירים תוך שלושה ימים.