יחס החזר להכנסה (PTI)
היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה החודשית הפנויה של הלווים
בקצרה
יחס החזר להכנסה (PTI, Payment to Income) הוא מדד מרכזי שהבנקים משתמשים בו כדי לקבוע כמה משכנתא אפשר לתת ללווה. הוא מחושב כיחס בין ההחזר החודשי הצפוי למשכנתא (כולל כל המסלולים) לבין ההכנסה החודשית הפנויה של כל הלווים, שהיא ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות.1
שני מספרים שונים מתערבבים כאן לעיתים קרובות. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 קובעת שתאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50%. זה האיסור. בנפרד, כאשר שיעור ההחזר עולה על 40%, הבנק חייב להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%, מה שמייקר אותה עבורו. לכן 40% מתפקד בפועל כרף שבנקים נרתעים מלחצות, אבל הוא לא הגבול החוקי.1 רוב היועצים הפיננסיים ממליצים על PTI נמוך בהרבה, של 25%-33%, כדי להשאיר מרווח לחיים שוטפים, חיסכון וחירום.
איך מחשבים PTI?
נוסחת החישוב
PTI = (החזר חודשי למשכנתא ÷ הכנסה חודשית פנויה) × 100דוגמה: החזר משכנתא של 6,000 ₪ על הכנסה פנויה של 20,000 ₪ = PTI של 30%. זה מתחת לרף 40% שמייקר את ההלוואה לבנק, והרחק מתחת לאיסור על 50%.
מגבלות בנק ישראל
- איסור מוחלט מעל 50%: הבנק לא רשאי לאשר או לבצע הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה העולה על 50% מההכנסה החודשית הפנויה.
- רף 40% שמייקר את ההלוואה: מעל 40%, הבנק חייב להקצות להלוואה משקל סיכון של 100%. זו הסיבה שבנקים רבים נעצרים סביב הרף הזה גם בלי שהחוק מחייב.
- הכנסה מוכחת בלבד: הכנסה נספרת רק אם היא משולמת באופן קבוע ושוטף, יש בידי הבנק אסמכתה התומכת בה, ויש בידיו הוכחת תשלום בפועל כגון הפקדה או העברה לחשבון הבנק של הלווה. הכנסה במזומן שאין עדות לקבלתה בפועל אינה נספרת.12
- מגבלות נלוות באותה הוראה: שיעור מימון מרבי של 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו-50% לדירה להשקעה; חלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66%; ותקופת הפירעון הסופי לא תעלה על 30 שנה.1
- הלוואה נוספת על אותו נכס: בדצמבר 2025 הבהיר הפיקוח על הבנקים שכאשר נלקחת הלוואה לדיור נוספת על נכס שכבר משועבד, חישוב שיעור ההחזר מההכנסה יבחן את ההחזר החודשי בגין מלוא האשראי המובטח באותו נכס, ולא את ההלוואה החדשה לבדה.4
מה בדיוק נכנס למונה ומה למכנה
נספח א' להוראה 329 מגדיר את שני האגפים של השבר, ושם מסתתרים רוב ההפתעות. במונה, ההחזר החודשי כולל גם הלוואות קודמות המובטחות בשעבוד אותו נכס, בין באותו בנק ובין בגוף אחר, אם יתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. יש להביא בחשבון את מלוא המסגרת שאושרה; בהלוואות בולט ובלון נספר תשלום הריבית החודשי; ובהלוואות גרייס נספר התשלום החודשי הצפוי בתום תקופת הגרייס, ולא התשלום המוקטן שמשולם בינתיים.1
במכנה, ההכנסה החודשית הפנויה היא ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות, כשהוצאה קבועה היא התחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים. בכלל זה נספרים דמי מזונות והחזרים חודשיים על כל הלוואה שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים ולא נכללה כבר במונה. בנוסף מנוכות מההכנסה הוצאות שכר דירה של לווה שאינו עתיד להתגורר בדירה הנרכשת, גם אם יתרת חוזה השכירות שלו קצרה מ-18 חודשים.1
אפשר לצרף הכנסה של קרוב משפחה, אך לא כפי שרבים מדמיינים. ניתן להכיר במחצית מהכנסתו החודשית הפנויה של קרוב מדרגה ראשונה שאינו רוכש זכויות בנכס, ורק בהתקיים כל התנאים: הוא ערב להלוואה, הבנק ערך גם לו בדיקת יכולת החזר, והוא משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, 20% או יותר מההחזר החודשי. אי אפשר להכיר ביותר ממחצית, גם אם הקרוב חתם כלווה על הסכם ההלוואה. יוצא דופן אחד: בן או בת זוג שעומדים בכל התנאים ומתגוררים עם הלווה בדירה, שהכנסתם הפנויה מוכרת במלואה.1
PTI מומלץ מול PTI מקסימלי
העובדה שהבנק מאשר PTI גבוה לא אומרת שכדאי למתוח עד הקצה. ככל שה-PTI גבוה יותר, כך נותרת פחות הכנסה פנויה לכל השאר: מזון, חינוך, ביטוחים, חיסכון והשקעות. PTI גבוה מדי הופך כל הפתעה (אבטלה, ריבית עולה, הוצאה בלתי צפויה) לאיום קיומי על היכולת לעמוד בהחזרים.
- PTI עד 25%: מצב אידיאלי, יש מרווח רחב לחיסכון ולהשקעות
- PTI 25%-33%: מאוזן, רוב המשפחות יכולות להסתדר בנוחות
- PTI 33%-40%: מתוח, כדאי רק אם צפויה עליית הכנסות בטווח הקרוב
טיפ
לפני פנייה לבנק למשכנתא, חשבו את ה-PTI שלכם מראש. סכמו את כל ההכנסות נטו של בני הזוג, חשבו 30% מהסכום, וזה הסכום המומלץ כהחזר חודשי מקסימלי. כך תדעו מה תקציב המשכנתא שלכם לפני שתתחילו לחפש דירה.
מתי ה-PTI נבדק, ומה אפשר לעשות לפני
המועד הקובע לבחינת שיעור ההחזר מההכנסה הוא מועד אישור ההלוואה, לא מועד ביצועה. הצהרה שבכוונתכם למכור דירה קיימת תוך שנתיים ולפרוע ממנה הלוואה קודמת אינה מוציאה את ההחזר החודשי על אותה הלוואה מהחישוב.2 לעומת זאת, בהלוואה קיימת שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים אך אתם מתחייבים לפרוע אותה מוקדם, הבנק רשאי להתייחס לתאריך הפירעון המוצהר במקום למקורי, ובלבד שיש בידיו מסמכים מאמתים בדבר מקור הסילוק.2 זו הסיבה שסגירת הלוואות קטנות לפני הפנייה לבנק באמת משנה את התמונה.
בשלב האישור העקרוני יש לכם יותר זכויות ממה שנהוג לחשוב. לפי הוראת ניהול בנקאי תקין 451, הבנק נותן אישור עקרוני בשלב שבו לא מושתות על מבקש ההלוואה עלויות כלשהן, מודיע בכתב תוך חמישה ימי עסקים אם נענה לבקשה, וקובע תקופה להמצאת המסמכים שבה תוכלו לקבל את ההלוואה באותם תנאים. תקופה זו לא תפחת מ-24 ימים מיום מתן האישור העקרוני, ותצוין בו באופן בולט.3
אשר לעליית ריבית: ההוראה אינה קובעת תרחיש לחץ אחיד בשיעור מסוים שהבנק חייב להריץ על ה-PTI. מה שהיא כן מחייבת הוא כלי גילוי בידי הציבור. הבנקים נדרשים להעמיד מחשבון מקוון שמאפשר לבצע סימולציות של תמהילים שונים, ומציג לכל תמהיל את ההחזר החודשי הראשון, את ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזית, ואת הסכום הכולל הצפוי לתשלום עד תום תקופת ההלוואה.3 ההחזר הגבוה ביותר הצפוי הוא המספר שכדאי להציב במונה של ה-PTI, לא ההחזר הראשון.
PTI מול DTI
PTI ו-DTI נשמעים דומים ולעיתים מתבלבלים ביניהם, אבל הם מודדים דברים שונים. PTI מתמקד בהחזר המשכנתא בלבד ביחס להכנסה, בעוד DTI (Debt to Income) סוכם את כל ההתחייבויות החודשיות ביחס להכנסה. הבנק בוחן את שניהם: PTI כדי לוודא כושר החזר של המשכנתא עצמה, ו-DTI כדי לראות את התמונה הכוללת של החובות.
| היבט | PTI | DTI |
|---|---|---|
| מה נכלל בחישוב | החזר המשכנתא בלבד | כל ההחזרים: משכנתא, הלוואות, אשראי |
| על מה עונה | האם ההחזר על המשכנתא בר-קיימא | האם כלל החובות ברי-קיימא |
| גובה יחסי | נמוך יותר | תמיד גבוה או שווה ל-PTI |
| לרוב נבחן ב | שלב אישור המשכנתא | תמונת חובות כוללת של הלווה |
מכיוון ש-DTI כולל גם הלוואות רכב, החזרי כרטיסי אשראי והלוואות אחרות, הוא כמעט תמיד גבוה מה-PTI. לכן סגירת הלוואות קטנות לפני הפנייה לבנק יכולה לשפר את התמונה הכוללת, גם כשה-PTI של המשכנתא לבדה נראה סביר.
כדי להבין איך ה-PTI וה-LTV משתלבים יחד לתוך אישור המשכנתא, ומה עוד קובע כמה תוכלו ללוות, אפשר להעמיק במדריך יסודות המשכנתא. לצד בדיקת יחס ההחזר, כדאי גם להכיר את סוגי ההלוואות בישראל שנספרים ב-DTI.
הוראת ניהול בנקאי תקין 329 אוסרת על הבנק לאשר הלוואה לדיור בשיעור החזר מהכנסה מעל 50%, ומחייבת משקל סיכון של 100% מעל 40%. ההוראה לא מבחינה בין דירה ראשונה לדירה להשקעה בעניין הזה. מעבר לרף הרגולטורי, כל בנק מחמיר לפי מדיניות האשראי שלו, וההחמרה הזו אינה מפורסמת ואינה אחידה. מבחינה תקציבית, PTI של מעל 35% כבר מציב לחץ משמעותי על משק הבית. שאפו ל-PTI של 25% עד 30% כדי להשאיר מרווח לעליות ריבית, הוצאות בלתי צפויות והולדת ילדים.
הפיקוח על הבנקים קבע כלל ברור לעצמאים: קבלת דוחות שומה שנתיים חתומים שהוגשו לרשות המסים היא תנאי מספיק לעמידה בדרישת ההכנסה השוטפת, ואם השומה לשנה האחרונה טרם הוגשה, אישור חתום של רואה חשבון או יועץ מס ממלא את מקומה. לתושבי חוץ שהכנסתם אינה סדירה ניתן להסתמך על דוחות חתומים שהוגשו לרשויות המס במדינת החוץ. הכנסות במזומן שאין עדות לקבלתן בפועל אינן נספרות כלל. לבעל שליטה יחיד בחברה ניתן להכיר ברווח הנקי של החברה בכפוף לזכות למשוך דיבידנד, בניכוי המס הצפוי במשיכה ובהפעלת מקדם ביטחון שמרני שקובע הבנק. מעבר לכללים האלה, אופן הטיפול בבונוסים ובשנים חריגות הוא מדיניות של כל בנק ולא כלל אחיד.
PTI (Payment to Income) מחשב את יחס ההחזר החודשי להכנסה, ומתמקד במשכנתא הספציפית. DTI (Debt to Income) כולל את כל ההתחייבויות: משכנתא, הלוואות רכב, כרטיסי אשראי, והחזרי הלוואות אחרות. DTI תמיד גבוה מ-PTI כי הוא כולל יותר. בנקים בישראל מסתכלים על שניהם: PTI לבדיקת כושר ההחזר של המשכנתא, ו-DTI לתמונה הכוללת. DTI מעל 50% הוא דגל אדום לרוב הבנקים, גם אם ה-PTI של המשכנתא בלבד נראה סביר.
אם יש לכם מסלולי משכנתא בריבית משתנה (פריים, צמודה משתנה), עליית ריבית מגדילה את ההחזר החודשי ובהתאם את ה-PTI. למשל, משכנתא של מיליון שקלים ל-20 שנה: העלאה של נקודת אחוז אחת בריבית מגדילה את ההחזר החודשי בכ-540 עד 570 שקלים, תלוי ברמת הריבית ההתחלתית. אם ההכנסה לא עלתה, ה-PTI קפץ. ההוראה עצמה אינה קובעת תרחיש לחץ אחיד בשיעור נתון, אבל היא מחייבת את הבנקים להעמיד מחשבון מקוון שמציג לכל תמהיל את ההחזר החודשי הראשון לצד ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי לפי התחזית. חשבו את ה-PTI שלכם מול המספר השני, לא מול הראשון. שימו לב גם שחלק ההלוואה בריבית משתנה מוגבל ל-66.66% מסך ההלוואה.
ההכנסה חייבת להיות שוטפת, מגובה באסמכתה ומוכחת בתשלום בפועל, ולכן רווחי הון חד-פעמיים אינם נכנסים לחישוב. להכנסה עתידית משכר דירה יש כלל מפורש: אפשר להכיר בה רק כשהלווה הצהיר שבכוונתו להשכיר את הדירה, סיפק אסמכתאות לדירה נוספת שבה הוא מתגורר או לדמי השכירות שהוא משלם, הביא חוות דעת של שמאי מוסמך לגובה שכר הדירה החזוי, והבנק הפעיל על הערכת השמאי מקדם ביטחון זהיר ושמרני. אם הדירה הנרכשת כבר מושכרת על ידי בעליה הנוכחיים, אפשר להסתמך על דמי השכירות הקיימים לפי חוזה השכירות המקורי, בלי שמאי ובלי מקדם ביטחון. שימו לב שהעיקרון עובד לשני הכיוונים: שכר דירה שאתם עצמכם משלמים מנוכה מההכנסה.
יש כמה דרכים. ראשית, הגדילו את ההון העצמי כדי לקחת משכנתא קטנה יותר (הורדת המונה). שנית, הגדילו את ההכנסה המתועדת: הכנסה נספרת רק אם היא שוטפת, מגובה באסמכתה ומוכחת בהפקדה לחשבון. שלישית, סגרו הלוואות שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים, שכן רק הן נספרות כהוצאה קבועה; אם אתם מתחייבים לפרוע מוקדם, הבנק רשאי להתייחס לתאריך המוצהר ובלבד שיש בידיו מסמכים מאמתים על מקור הסילוק. רביעית, האריכו את תקופת המשכנתא (מ-20 ל-25 שנה), מה שמוריד את ההחזר החודשי, בכפוף לתקרה של 30 שנה לפירעון סופי. חמישית, צירוף קרוב מדרגה ראשונה מוסיף רק מחצית מהכנסתו הפנויה, והוא חייב לערוב להלוואה ולשלם בעצמו 20% לפחות מההחזר החודשי; בן או בת זוג שמתגוררים אתכם בדירה מוכרים במלוא ההכנסה הפנויה.
מושגי מפתח
LTV, שיעור מימון
היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. מגבלה נוספת באותה הוראה: 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה.
אישור מקדים שניתן בלי שמושתות עליכם עלויות, ובו תקופה של 24 ימים לפחות להמצאת המסמכים באותם תנאים.
הוצאה קבועה
התחייבות שיתרת תקופתה עולה על 18 חודשים, ובכללה דמי מזונות. רק היא מנוכה מההכנסה בדרך אל ההכנסה הפנויה.
הכנסה חודשית פנויה
ההכנסה נטו בניכוי הוצאות קבועות. זהו המכנה של ה-PTI, ולא ההכנסה ברוטו ולא נטו לבדה.
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים. הוראת ניהול בנקאי תקין 329 "מגבלות למתן הלוואות לדיור" (עדכון 13, 06/2026): סעיף 2 (שיעור מימון 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית, 50% לדירה להשקעה), סעיפים 5-6 (איסור על שיעור החזר מהכנסה מעל 50%, משקל סיכון 100% מעל 40%), סעיף 7 (עד 66.66% בריבית משתנה), סעיף 8 (תקופה לפירעון סופי עד 30 שנה) ונספח א' (הגדרת ההחזר החודשי, ההכנסה החודשית הפנויה, ההוצאה הקבועה שמעל 18 חודשים, והכרה במחצית הכנסת קרוב מדרגה ראשונה) boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 12/08/2026
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים. הוראת ניהול בנקאי תקין 329, שאלות ותשובות: סעיף 4.3 (מועד הבחינה הוא מועד אישור ההלוואה), 4.4 (הצהרה על מכירת דירה קיימת אינה מוציאה את ההחזר מהחישוב), 4.5 (דוחות שומה חתומים לעצמאים ואישור רואה חשבון או יועץ מס), 4.7 (רווח נקי של חברה בבעלות מלאה בניכוי מס צפוי ומקדם ביטחון), 4.8 (הכנסות במזומן ללא עדות אינן מוכרות), 4.9 (ארבעת התנאים להכרה בהכנסה עתידית משכר דירה) ו-4.11 (הסתמכות על תאריך פירעון מוצהר) boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 12/08/2026
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים. הוראת ניהול בנקאי תקין 451 "נהלים למתן הלוואות לדיור", סעיף 4ג (אישור עקרוני ללא עלות, הודעה בכתב תוך חמישה ימי עסקים, ותקופה של 24 ימים לפחות להמצאת מסמכים באותם תנאים) וסעיף הגילוי המחייב מחשבון מקוון לסימולציית תמהילים המציג את ההחזר החודשי הראשון, ההחזר החודשי הגבוה ביותר הצפוי והסכום הכולל הצפוי boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 12/08/2026
- בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים. הודעה לעיתונות, 16.12.2025: הפיקוח על הבנקים נוקט מספר צעדים בשוק האשראי לדיור, ובכללם הבהרה שחישוב שיעור ההחזר מההכנסה בהלוואה לדיור נוספת המובטחת בשעבוד אותו נכס יבחן את ההחזר בגין מלוא האשראי המובטח באותו נכס(2025) boi.org.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 12/08/2026
מייסד
נכתב ונבדק על ידי מערכת מידע-הון
השקעתי שנים בהייטק ובשוק ההון. ניהלתי בעצמי את הפנסיה, הביטוחים וההשקעות שלי, של המשפחה ושל החברים, ובמקביל אני מוביל קהילת משקיעים פעילה כבר שנים. כל ערך במידע-הון מתורגם ישירות מהחוק והרגולציה לעברית קריאה, כדי שהמסמך הבא שיגיע אליך בדואר יהיה מובן. גם בעשר וחצי בלילה.
תחומי מומחיות