יחס החזר להכנסה (PTI)
היחס בין ההחזר החודשי של המשכנתא לבין ההכנסה נטו של הלווים
יחס החזר להכנסה (PTI, Payment to Income) הוא מדד מרכזי שהבנקים משתמשים בו כדי לקבוע כמה משכנתא אפשר לתת ללווה. הוא מחושב כיחס בין ההחזר החודשי הצפוי למשכנתא (כולל כל המסלולים) לבין ההכנסה החודשית נטו של כל הלווים.
בנק ישראל קבע מגבלה של PTI מקסימלי של 40%, כלומר ההחזר החודשי למשכנתא לא יכול לעלות על 40% מההכנסה נטו. עם זאת, רוב היועצים הפיננסיים ממליצים על PTI נמוך יותר, של 25%-33%, כדי להשאיר מרווח לחיים שוטפים, חיסכון וחירום.
איך מחשבים PTI?
נוסחת החישוב
PTI = (החזר חודשי למשכנתא ÷ הכנסה חודשית נטו) × 100דוגמה: החזר משכנתא של 6,000 ₪ על הכנסה נטו של 20,000 ₪ = PTI של 30%. הבנק יאשר את ההלוואה כי זה מתחת למגבלת ה-40%.
מגבלות בנק ישראל
- מגבלת PTI מקסימלית: 40% מההכנסה נטו. ההחזר החודשי לא יכול לעלות על 40% מהמשכורת נטו של כל הלווים.
- חישוב ב"תרחיש לחץ": הבנק בודק את ה-PTI גם בתרחיש של עליית ריבית של 2% במסלול הפריים, כדי לוודא שתעמדו בהחזרים גם בתרחיש קיצון.
- הכנסה מוכחת: הבנק מתחשב רק בהכנסה שניתן להוכיח, תלושי שכר, דוחות מס, אישור רואה חשבון לעצמאים.
PTI מומלץ מול PTI מקסימלי
העובדה שהבנק מאשר PTI של 40% לא אומרת שכדאי למתוח עד הקצה. ככל שה-PTI גבוה יותר, כך נותרת פחות הכנסה פנויה לכל השאר: מזון, חינוך, ביטוחים, חיסכון והשקעות. PTI גבוה מדי הופך כל הפתעה (אבטלה, ריבית עולה, הוצאה בלתי צפויה) לאיום קיומי על היכולת לעמוד בהחזרים.
- PTI עד 25%: מצב אידיאלי, יש מרווח רחב לחיסכון ולהשקעות
- PTI 25%-33%: מאוזן, רוב המשפחות יכולות להסתדר בנוחות
- PTI 33%-40%: מתוח, כדאי רק אם צפויה עליית הכנסות בטווח הקרוב
טיפ
לפני פנייה לבנק למשכנתא, חשבו את ה-PTI שלכם מראש. סכמו את כל ההכנסות נטו של בני הזוג, חשבו 30% מהסכום, וזה הסכום המומלץ כהחזר חודשי מקסימלי. כך תדעו מה תקציב המשכנתא שלכם לפני שתתחילו לחפש דירה.
מושגי מפתח
LTV, אחוז מימון
היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס. מגבלה נוספת של בנק ישראל (75% לדירה יחידה).
אישור עקרוני
אישור מקדים מהבנק שקובע את גובה המשכנתא המקסימלי על בסיס ה-PTI וה-LTV.
תרחיש לחץ
בדיקת הבנק שהלווה יעמוד בהחזרים גם בעלייה של 2% בריבית הפריים.
הכנסה פנויה
ההכנסה שנותרת לאחר תשלום המשכנתא וכל ההוצאות הקבועות.