מדרגות מס רכישה לתקופה 16.1.2026–15.1.2027: דירה יחידה עם פטור עד 1,978,745 ₪, דירה נוספת 8%-10%, ומסלול משפר דיור עם חלון 18 חודשים. דוגמאות חישוב מלאות.
זוג צעיר חתם בשבוע שעבר על חוזה לדירת ארבעה חדרים בפתח תקווה ב-2,800,000 ₪. בידיעה שהדירה היא הדירה הראשונה שלהם, ההפתעה הגדולה הגיעה מעורך הדין: מס הרכישה הוא כ-35,538 ₪, ולא 224,000 ₪ שחבר במשרד דיבר עליו. הפער של פי שש מסביר למה הבנת מדרגות מס הרכישה לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027היא נקודת מפנה בכל עסקת נדל"ן בישראל.
בקצרה
- דירה יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪, ואז 3.5%, 5%, 8% ו-10% במדרגות עוקבות.
- דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון עד 6,055,070 ₪, 10% מעל.
- משפר דיור זכאי למדרגות דירה יחידה אם הדירה הישנה תימכר בתוך 18 חודשים.
- המדרגות מתעדכנות ב-16 בינואר לפי מדד תשומות הבנייה למגורים.
- שומה עצמית מוגשת תוך 30 יום מהעסקה, המס משולם תוך 60 יום.
מה זה מס רכישה ומי משלם אותו?
מס רכישה הוא מס עקיף שמוטל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, ולא על המוכר. החוק קובע אותו בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9, ומחושב כאחוז ממחיר הרכישה לפי מדרגות פרוגרסיביות מצטברות.1 שיטה זו דומה למדרגות מס הכנסה: כל פלח משווי הדירה ממוסה בשיעור המדרגה שלו בלבד, ולא בשיעור המדרגה הגבוהה ביותר שאליה הגיעה העסקה.
ההבחנה המרכזית בחוק היא בין שתי קטגוריות של רוכשים: רוכש דירה יחידה (אדם שזו הדירה היחידה בבעלותו לאחר העסקה) ורוכש דירה נוספת (משקיע או בעל דירה קיימת). הפער בין שתי הקטגוריות מגיע לעשרות ולעיתים מאות אלפי שקלים על אותה דירה, ולכן סיווג הרוכש הוא לב העסקה.
מתי המדרגות מתעדכנות?
סכומי המדרגות צמודים למדד תשומות הבנייה למגורים שמפרסמת הלמ"ס. רשות המסים מפרסמת את הסכומים החדשים ב-16 בינואר של כל שנה, וכל מדרגה תקפה עד 15 בינואר של השנה העוקבת.2 רוכש שחתם על חוזה לפני מועד העדכון מחויב במדרגות שהיו בתוקף ביום חתימת החוזה, גם אם התשלום נדחה.
מהן מדרגות מס רכישה לדירה יחידה ב-2026?
מדרגות דירה יחידה מאופיינות בפטור פתיחה רחב ובמדרגות עליה מתונות. הטבלה הבאה היא הפרסום הרשמי של רשות המסים לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027.1
| מדרגה | טווח שווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|---|
| 1 | עד 1,978,745 | 0% (פטור) |
| 2 | 1,978,745 עד 2,347,040 | 3.5% |
| 3 | 2,347,040 עד 6,055,070 | 5% |
| 4 | 6,055,070 עד 20,183,565 | 8% |
| 5 | מעל 20,183,565 | 10% |
דוגמת חישוב: דירה יחידה ב-2,800,000 ₪
זהו הטווח שבו נמצאות רבות מהדירות במרכז הארץ. החישוב במדרגות:
- מדרגה 1 (עד 1,978,745 ₪): פטור = 0 ₪.
- מדרגה 2 (1,978,745–2,347,040 ₪, כלומר 368,295 ₪): 368,295 × 3.5% = 12,890 ₪.
- מדרגה 3 (2,347,040–2,800,000 ₪, כלומר 452,960 ₪): 452,960 × 5% = 22,648 ₪.
- סך מס הרכישה: כ-35,538 ₪, שהם כ-1.27% משווי העסקה.
מהן מדרגות מס רכישה לדירה נוספת?
רוכש שבבעלותו דירה אחרת בישראל ביום העסקה נכנס למסלול דירה נוספת. אין פטור פתיחה, וגם החלק הראשון של העסקה כפוף לשיעור גבוה. המדרגות לתקופה 16.1.2026 עד 15.1.2027:1
| מדרגה | טווח שווי (₪) | שיעור המס |
|---|---|---|
| 1 | עד 6,055,070 | 8% |
| 2 | מעל 6,055,070 | 10% |
דוגמת חישוב: דירה נוספת (השקעה) ב-2,800,000 ₪
באותה דירה ובאותו מחיר שבדוגמה הקודמת, רוכש שכבר יש לו דירה ישלם: 8% × 2,800,000 = 224,000 ₪. ההפרש מול דירה יחידה (35,538 ₪): כ-188,462 ₪. זהו אחד הפערים המהותיים בכל ניתוח כדאיות של דירת השקעה.
איך הוגדרה "דירה נוספת" בחוק?
סעיף 9(ג1ג) לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "דירה יחידה" כדירה שבמועד רכישתה היא הדירה היחידה של הרוכש, בן זוגו וילדיו הקטינים עד גיל 18.3 מי שאינו עונה להגדרה זו נכנס אוטומטית למסלול דירה נוספת. החוק מכיר במספר חריגים: בעלות חלקית של עד שליש בדירה אחרת אינה שוללת את הסטטוס, וכך גם דירה שהתקבלה בירושה תוך 24 חודשים לפני העסקה החדשה, בכפוף לתנאים.
איך פועלת ההקלה למשפר דיור?
משפר דיור הוא רוכש שיש לו דירה אחת ורוכש דירה חדשה כדי להחליפה. החוק קובע שאם הדירה הישנה תימכר בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או בתוך 12 חודשים מקבלת חזקה אם מדובר ברכישה מקבלן), חלות מדרגות דירה יחידה גם על העסקה החדשה.3 בפועל, הרוכש משלם תחילה את המס לפי מדרגות דירה נוספת, ולאחר השלמת מכירת הדירה הישנה מגיש בקשת החזר.
דוגמת חישוב: משפר דיור, רוכש ב-3,200,000 ₪, מוכר ב-2,000,000 ₪
זוג מחליף דירה: רוכש ב-3,200,000 ₪ ומתכוון למכור את הדירה הישנה ב-2,000,000 ₪ בתוך 14 חודשים.
- תשלום ראשוני (מסלול דירה נוספת): 8% × 3,200,000 = 256,000 ₪.
- חישוב סופי (מסלול משפר דיור = דירה יחידה): פטור עד 1,978,745 ₪; +3.5% × 368,295 ₪ = 12,890 ₪; +5% × 852,960 ₪ = 42,648 ₪. סך הכל: 55,538 ₪.
- בקשת החזר לאחר מכירת הישנה: 256,000 − 55,538 = 200,462 ₪.
ההחזר מתבצע לאחר הגשת אסמכתת מכירה לרשות המסים. אם המכירה לא הושלמה בלוח הזמנים שהחוק קובע, ההטבה נשללת ואין החזר.
מה התהליך החוקי של תשלום מס הרכישה?
החוק קובע שני מועדים מחייבים:4
- 30 יום מיום העסקה — הגשת שומה עצמית בטופס מקוון באתר רשות המסים, כולל חישוב המס ופירוט המדרגות.
- 60 יום מיום העסקה — תשלום מס הרכישה בפועל. איחור גורר ריבית, הצמדה וקנסות.
- אסמכתת תשלום — נדרשת לרישום הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) על שם הרוכש. ללא אסמכתה, אין רישום.
מה ההבדל בין שומה עצמית לשומה סופית?
שומה עצמית היא חישוב המס שמגיש הרוכש בעצמו על בסיס הצהרת מחיר העסקה. רשות המסים רשאית לבחון את השומה ולהוציא שומה סופית מתוקנת אם היא סוברת שמחיר העסקה אינו משקף את שווי השוק. במקרים כאלה, השומה הסופית עשויה להיות גבוהה יותר, והרוכש זכאי לערער בפני ועדת הערר למיסוי מקרקעין.
איך משווים בין הקטגוריות בעסקה אחת?
| מחיר הדירה | דירה יחידה | דירה נוספת | הפרש |
|---|---|---|---|
| 2,000,000 ₪ | 744 ₪ | 160,000 ₪ | 159,256 ₪ |
| 2,800,000 ₪ | 35,538 ₪ | 224,000 ₪ | 188,462 ₪ |
| 4,000,000 ₪ | 95,538 ₪ | 320,000 ₪ | 224,462 ₪ |
| 6,000,000 ₪ | 195,538 ₪ | 480,000 ₪ | 284,462 ₪ |
| 8,000,000 ₪ | 351,135 ₪ | 649,594 ₪ | 298,459 ₪ |
הטבלה ממחישה שכל עליה במחיר הדירה מגדילה את הפער המוחלט בין שני המסלולים, אך באחוזים הפער הגדול ביותר הוא דווקא בדירות זולות. ב-2,000,000 ₪ ההפרש הוא פי 215, וב-8,000,000 ₪ הוא רק פי כ-1.8. עבור משקיע, מס הרכישה הוא הוצאה ראשונה שצריכה להיכלל בחישוב התשואה.
מקרי קצה: עולה חדש, תושב חוץ ונכי צה"ל
החוק קובע מסלולים ייחודיים למספר אוכלוסיות:5
- עולה חדש— בשבע השנים הראשונות מקבלת תעודת עולה, זכאי למדרגות מקלות גם על דירה שאינה דירתו היחידה, לפי תקנות מס רכישה (מס רכישה), התשל"ה-1974.
- תושב חוץ — אינו זכאי למסלול דירה יחידה גם אם זו דירתו הראשונה בישראל, ומחויב במסלול דירה נוספת.
- נכה צה"ל / משפחות שכולות — זכאים להנחה משמעותית במס הרכישה לפי תקנות מיוחדות.
שאלות נפוצות
מדרגות מס רכישה לתקופה 16.1.2026–15.1.2027 לדירה יחידה: פטור עד 1,978,745 ₪; 3.5% עד 2,347,040 ₪; 5% עד 6,055,070 ₪; 8% עד 20,183,565 ₪; 10% מעל. דירה נוספת: 8% עד 6,055,070 ₪, 10% מעל. משפר דיור זכאי למדרגות דירה יחידה אם הדירה הישנה תימכר בתוך 18 חודשים. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה לפי מדד תשומות הבנייה.
כל פלח ממחיר העסקה ממוסה בשיעור המדרגה שלו בלבד, ולא בשיעור המדרגה הגבוהה ביותר. למשל, דירה יחידה ב-2,500,000 ₪: עד 1,978,745 ₪ פטור, ההפרש עד 2,347,040 ₪ במדרגת 3.5%, וההפרש האחרון עד 2,500,000 ₪ במדרגת 5%. סך המס: כ-20,538 ₪.1
החוק קובע שאם המכירה לא הושלמה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החדשה (או 12 חודשים מקבלת חזקה מקבלן), ההטבה של דירה יחידה נשללת. הרוכש חייב להשלים את ההפרש בין מסלול דירה נוספת לבין מה ששילם בפועל, בתוספת ריבית והצמדה. במקרים חריגים ניתן לבקש הארכה, אך זה דורש פנייה מסודרת ואינו מובטח.3
החוק קובע שבעלות חלקית עד שליש בדירה אחרת אינה שוללת את הסטטוס. כלומר, מי שיש לו 25% בדירה משפחתית שירש עדיין יכול לרכוש דירה במסלול דירה יחידה. מעל שליש בעלות, הוא נחשב לבעל דירה נוספת ויחויב במסלול 8%-10%.3
- רשות המסים בישראל. "חוזר מ.ה. 1/2026 — עדכון מדרגות מס רכישה לתקופה 16.1.2026–15.1.2027"(2026) gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 9(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026
- חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 9(ג1ג) — הגדרת דירה יחידה ומשפר דיור(1963) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026
- רשות המסים. "מועדי הגשת שומה ותשלום מס רכישה" gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026
- תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974 — הקלות לעולה חדש(1974) he.wikisource.org ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026
- רשות המסים. מחשבון מס רכישה הרשמי nadlan.taxes.gov.il ↗ ↩נבדק לאחרונה: 28/05/2026